• Data: 2024-09-01 • Autor: Grzegorz Stefanowski
Nie jestem rolnikiem, kupiłem ziemię rolną IV kat. – umowa warunkowa, jeśli dostanę WZ. Właśnie je otrzymałem – na 6 domów rekreacyjnych. Pomysł jest taki, że najpierw chciałbym wybudować te 6 domków, a następnie podzielić działkę na 6 działek, każda z domkiem, czy ten pomysł jest do zrealizowania pod kątek przepisów? Jeśli tak, czy nie będzie przeszkód, abym mógł sprzedać każdą z działek z domkiem przed upływem 5 lat? Posiłkuję się Waszym artykułem, z którego wynika, że tak: Czy potrzebna jest zgoda KOWR na sprzedaż działki rolnej 1 ha z warunkami zabudowy?
Podział działki już po jej zabudowaniu jest formalnie możliwy, ale często niepraktyczny. Przy nowych budowach, moim zdaniem, lepiej zrobić to przed zadaniem inwestycyjnym. Jeśli jednak
Podział nieruchomości przebiega według art. 100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 07.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziału nieruchomości. Zgodnie z § 3 ust. 2 wymienionego rozporządzenia:
„2. Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać w szczególności:
1) granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
2) oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości;
3) powierzchnię nieruchomości podlegającej podziałowi;
4) naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
5) przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu;
6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej”.
Wstępny projekt podziału podlega opiniowaniu za zgodność z ustaleniami planu miejscowego lub, gdy planu brak, ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zgodnie z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez organ typu wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Z kolei takie dokumenty, według art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wraz z innymi, składane są celem uzyskania decyzji administracyjnej o podziale nieruchomości.
„Art. 97. 1. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.
1a. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, należy dołączyć następujące dokumenty:
1) stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4;
2) wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2;
3a) pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
4) wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95;
5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
6) wykaz zmian gruntowych;
7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
8) mapę z projektem podziału.”
Czynności wstępnego podziału nieruchomości i późniejszy projekt po opinii organu administracji wykonuje geodeta. To z nim należy ustalić wszystkie szczegóły, które Pan planuje. Geodeta, najlepiej miejscowy, sprawdzi możliwości podziału konkretnej nieruchomości pod kątem zgodności z prawem miejscowym, ale i przepisami ogólnymi. Mogą być bowiem ograniczenia w powierzchni minimalnej działek budowlanych, odległościach od budynków itp. Nieruchomości po podziale powinny mieć np. dostęp do drogi publicznej.
Zaznaczam jednak, iż takie ustalenia, z tego, co Pan podał, mają się dokonać po wybudowaniu budynków. Można to zrobić, ale jeżeli budynki już stoją, to w przypadku konieczności dokonywania zmian może to być pewną trudnością. Wydaje się, że najpierw powinien być podział nieruchomości, na podstawie projektu budowlanego, gdyż wtedy wiadomo będzie, jakie plany ma inwestor i czy można im sprostać, dzieląc nieruchomość. Może też być najpierw podział, a później projekt.
Moim zdaniem, podział nieruchomości, gdy budynki już stoją, powinien być robiony tylko wtedy, gdy nie ma innego wyjścia, czyli w przypadku nieruchomości zabudowanych zastanych.
Skoro Pan się powołał na wcześniej wydaną opinię prawną co do warunków zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, to mogę tylko potwierdzić, iż są one nadal aktualne. Tyle że wypada przypomnieć, iż działki po podziale powinny mieć mniej niż 0,3 ha, o czym ta opinia wspominała.
Pan Jan zakupił działkę rolną IV klasy i postanowił wybudować na niej kilka domków rekreacyjnych. Po zakończeniu budowy chciał podzielić teren na mniejsze działki, każda z osobnym domkiem, by sprzedać je oddzielnie. Jednak w trakcie procesu dowiedział się, że podział po zabudowie wymaga dodatkowych formalności, takich jak uzyskanie decyzji administracyjnej i spełnienie lokalnych przepisów dotyczących minimalnych powierzchni działek. Dzięki wsparciu miejscowego geodety i pozytywnej opinii od wójta, udało mu się dokonać podziału, choć cały proces zajął więcej czasu niż zakładał.
Pani Anna kupiła działkę na wsi z zamiarem wybudowania na niej kilku domków letniskowych, które następnie chciała sprzedać. Początkowo planowała podzielić nieruchomość dopiero po zakończeniu budowy, jednak doradca prawny zasugerował, by zrobić to przed rozpoczęciem inwestycji. Dzięki temu zaoszczędziła czas i uniknęła problemów z podziałem, które mogłyby wyniknąć po zakończeniu budowy. Sprzedaż działek przebiegła bez komplikacji, a każdy z nowych właścicieli mógł cieszyć się własnym domkiem.
Pan Marek zdecydował się na zakup działki rolnej z planem wybudowania na niej kilku domów rekreacyjnych. Po uzyskaniu warunków zabudowy i wybudowaniu domków, starał się o podział działki na mniejsze, by móc je sprzedać oddzielnie. Niestety, w trakcie procesu okazało się, że jeden z domków został postawiony zbyt blisko granicy przyszłej działki, co komplikowało procedurę. Ostatecznie udało się uzyskać zgodę na podział, ale konieczne było przesunięcie granicy działek, co wiązało się z dodatkowymi kosztami i opóźnieniem w sprzedaży.
Podział nieruchomości po jej zabudowie jest możliwy, ale wiąże się z dodatkowymi formalnościami i potencjalnymi trudnościami, dlatego warto rozważyć jego przeprowadzenie jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Kluczowe jest uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych oraz przestrzeganie lokalnych przepisów, aby proces podziału i późniejszej sprzedaży działek przebiegł sprawnie. Współpraca z doświadczonym geodetą i wcześniejsze zaplanowanie inwestycji mogą znacząco ułatwić cały proces.
Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnie sporządzonych pism, aby sprawnie przeprowadzić podział nieruchomości i uniknąć potencjalnych problemów prawnych. Z nami zaoszczędzisz czas i zyskasz pewność, że wszystkie formalności zostaną załatwione zgodnie z przepisami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Grzegorz Stefanowski
Radca prawny od 1998 r., absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Pracę magisterską napisał w obecnym Laboratorium Kryminalistyki UAM. Ukończył Studium podyplomowe w Katedrze Prawa Własności Intelektualnej Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. Posiada uprawnienia mediatora i doradcy obywatelskiego. Doświadczenie zawodowe w strukturach banku oraz własnej Kancelarii Radcy Prawnego w Katowicach.
Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, bankowym, własności intelektualnej, problemach prawnych życia codziennego, prawie gospodarczym.
Zapytaj prawnika
