• Data: 2024-09-23 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Posiadam działkę leśną (oznaczoną jako Ls). Jak w takiej sytuacji uzyskać warunki zabudowy na dom o powierzchni ok. 150 m2?
Na wstępie wyjaśniam, że obecnie tereny leśne (oznaczone jako Ls) nie podlegają zabudowie i aby móc realizować na takiej działce inwestycję budowlaną, należy zmienić przeznaczenie takiej działki. Teoretycznie zmiana klasyfikacji jest możliwa, ale z praktyki wiem, że przekształcenie lasu w inny użytek jest procedurą czasochłonną i kosztowną.
Wyjaśniam również, że zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Zaś wykazanie szczególnie uzasadnionej potrzeby spoczywa na właścicielu nieruchomości, na której znajduje się las.
W orzecznictwie podkreśla się, że „Skoro ustawodawca zezwala na zmianę przeznaczenia lasu jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, to obowiązek wykazania, że w danej sprawie tego rodzaju szczególnie uzasadniona potrzeba wystąpiła, ciąży na właścicielu lasu, który powinien przedstawić wyczerpującą argumentację przemawiającą za niezbędnością tego przeznaczenia. Przy czym, o ile na właścicielu lasu spoczywa ciężar wykazania okoliczności, z których chce wywodzić skutki prawne, a więc szczególnie uzasadnioną potrzebę zmiany lasu na użytek rolny, to na organie prowadzącym postępowanie spoczywa powinność dokładnego zbadania tej przesłanki w jednostkowej sytuacji strony wnioskującej i dokonania oceny wskazanych przez stronę okoliczności” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22).
Natomiast „Pod sformułowaniem szczególnie uzasadnione potrzeby właściciela lasu należy rozumieć sytuację wyjątkową, będącą dla właściciela czymś absolutnie niezbędnym w danej sytuacji i jednocześnie uzasadnioną nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny. Tym samym powody wystąpienia z wnioskiem powinny wykraczać poza subiektywny interes strony, nawet jeżeli jest on uzasadniony” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22). Nadto „Przepis art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach jest restrykcyjny, ale dopuszcza możliwość przekształcenia lasu w użytek rolny w szczególnych przypadkach. Każdy stan faktyczny jest inny i nie wystarczy powołać się na szereg orzeczeń sądowych, przyjmując arbitralnie, że przedstawione we wniosku okoliczności nie mają charakteru »szczególnie uzasadnionych«, skoro zgromadzony materiał dowodowy temu przeczy” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21).
Zaznaczam również, że „Nawet czasowy brak roślinności leśnej nie jest podstawą do przeklasyfikowania gruntu leśnego na nieleśny” (wyrok NSA z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21). Nadto „Nie można a limine przyjąć, że każdy las przedstawia tę samą wartość publiczną. By adekwatnie poczynić ustalenia w tym zakresie, należy wziąć pod uwagę takie okoliczności jak: wielkość lasu, jego wiek, utrzymanie (stan/kondycja) oraz rodzaj (powszechność/rzadkość) drzewostanu, położenie w zwartym kompleksie leśnym, odległość od działek rolnych, sąsiedztwo infrastruktury przemysłowej, drogowej (każdej nie-leśnej), wykorzystanie lub możliwość wykorzystania do produkcji i gospodarki leśnej itp.” (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 1 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1625/21).
Jak widać, zmiana przeznaczenia klasyfikacji gruntu z leśnego na inny jest bardzo wymagająca i należy dobrze uargumentować i udowodnić potrzebę zmiany gruntu. Poza tym, o ile ustawa wskazuje wprost warunki, na jakich można próbować ubiegać się o zmianę gruntu leśnego na rolny, to już nie została uregulowana w ustawie o lasach w żaden sposób kwestia zmiany gruntu leśnego na przeznaczony pod zabudowę.
W takiej sytuacji należy opierać się m.in. na regulacjach ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (zwanej dalej: u.o.g.r.l.). Następnie wskazuję, że w myśl art. 7 ust. 2 pkt 5 u.o.g.r.l. przeznaczenie gruntu na cele nieleśne w Pana przypadku wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Natomiast, co jest bardzo ważne, przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l.): „Przepis art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. stanowi odzwierciedlenie ogólnej zasady, że jeśli przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody właściwego organu administracji, to taka zmiana przeznaczenia może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym” (wyrok NSA z dnia 24 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 548/19).
W orzecznictwie wskazuje się również, że „Możliwe jest wydanie decyzji pozytywnej o warunkach zabudowy dla obszaru wymagającego zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, jeżeli jest on objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych obowiązujących przed 1 stycznia 1995 r. Zgoda wydana przez właściwy organ, zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jest aktem niesamoistnym stanowiącym konieczną podstawę do umieszczenia odpowiednich ustaleń w planie. Z woli ustawodawcy skuteczność tych aktów została przedłużona na czas, gdy sam plan miejscowy utracił moc. Nie znaczy to, że można rozważać status obszaru objętego zgodą właściwego organu od celu, na który zmiana przeznaczenia nastąpiła. Należy uznać, że obszar nie wymaga nowej zgody pod warunkiem przeznaczenia go zgodnie z celem, wskazanym w starym miejscowym planie. Zamiarem ustawodawcy jest bowiem złagodzenie skutków utraty mocy przez te plany, nie zaś odstąpienie od ochrony gruntów rolnych i leśnych i wprowadzenie automatycznej dowolności zmiany ich przeznaczenia” (wyrok NSA z dnia 13 kwietnia 2022 r., sygn. akt I OSK 1494/21).
Dopiero „Jeżeli określony teren został objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu, który utracił już moc, ale także, który obowiązuje, i w planach tych doszło do zmiany tego przeznaczenia, to przy sporządzeniu dla tego terenu kolejnego planu, w przypadku zamiaru przeznaczenia tego terenu na cele nieleśne, nie jest wymagane uzyskanie zgody, o jakiej mowa w art. 17 pkt 6 lit. c u.p.z.p.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 marca 2021 r., sygn. akt IV SA/Wa 2537/20).
Warto również wskazać, że „Przy wyłączaniu gruntów rolnych i leśnych z produkcji powinno się brać pod uwagę także dyrektywy wypływające z ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zatem zasadę kształtowania ładu przestrzennego oraz zasadę zrównoważonego rozwoju – stanowiące podstawę wszelkich działań odnoszących się do gospodarki przestrzennej, a także główny miernik prawidłowości i legalności wykonywania przepisów tej ustawy w formach w niej przewidzianych” (wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1993/18).
Podsumowując, generalnie zmiana klasyfikacji z lasu na grunt nieleśny jest możliwa, ale z praktyki wiem, że przekształcenie lasu w inny użytek jest procedurą czasochłonną i kosztowną. Jak widać, trzeba spełnić wiele wymogów, uzyskać szereg zgód i oczywiście ponieść w tym zakresie znaczne nakłady finansowe. Nawet jeśli obecny użytek tylko z nazwy jest gruntem leśnym, nie decyduje to o tym, że nie trzeba spełnić pozostałych warunków.
Właściciel, który chce postawić dom na działce leśnej
Pan Marek posiada działkę o powierzchni 1,5 ha, oznaczoną w ewidencji gruntów jako teren leśny (Ls). Zgłosił się do gminy z zamiarem budowy domu o powierzchni 150 m², jednak szybko się dowiedział, że na gruntach leśnych nie można realizować inwestycji budowlanych. Po konsultacji z geodetą i prawnikiem, Pan Marek rozpoczął procedurę zmiany przeznaczenia działki. Proces okazał się czasochłonny i kosztowny, ale ostatecznie udało się uzyskać pozwolenie na budowę.
Inwestor, który uzyskał zgodę marszałka województwa
Pani Anna jest właścicielką małej działki leśnej, którą odziedziczyła po rodzicach. Chciała na niej postawić niewielki domek letniskowy. W jej przypadku konieczne było uzyskanie zgody marszałka województwa na przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne. Wspólnie z prawnikiem przygotowała dokumenty, argumentując, że brak takiej możliwości mocno ogranicza jej możliwość korzystania z nieruchomości. Po kilku miesiącach oczekiwania uzyskała pozytywną decyzję.
Działka leśna bez możliwości przekształcenia
Pan Jan chciał na swojej działce leśnej o powierzchni 3 ha wybudować dom. Uważał, że działka znajduje się w obszarze nieleśnym, bo graniczyła z terenami rolnymi i nie była zalesiona. Po długiej analizie prawnej i geodezyjnej okazało się jednak, że zgodnie z przepisami lasy, nawet czasowo bez drzewostanu, są chronione. Ostatecznie Pan Jan nie uzyskał zgody na przekształcenie działki w teren budowlany.
Uzyskanie warunków zabudowy na działce leśnej jest skomplikowanym procesem, wymagającym zmiany przeznaczenia gruntu, co wiąże się z długotrwałymi procedurami i koniecznością uzyskania odpowiednich zgód. Warto odpowiednio przygotować argumentację i skonsultować się z ekspertami, aby zwiększyć szanse na powodzenie. Procedura może być kosztowna, dlatego należy dokładnie przeanalizować, czy przekształcenie działki leśnej jest opłacalne.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowywaniu pism dotyczących przekształcania działek leśnych i uzyskiwania warunków zabudowy – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, jak możemy Ci pomóc! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1993/18
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
