Budowa domu na działce rolnej, formalności, koszty i ograniczenia

Ograniczenia w zakupie gruntów rolnych

Obecnie, poza drobnymi wyjątkami, obrót gruntami rolnymi reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwana dalej: u.k.u.r.). Ustawa dotyczy m.in. nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha.

Zatem działka o powierzchni co najmniej 0,3 ha podlega już regulacjom ustawy. Niemniej jednak w myśl art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r. nabywcą takiej nieruchomości nie musi być osoba będąca rolnikiem. Jeśli powierzchnia nabywanych gruntów wynosi co najmniej 1 ha, wówczas nabywca powinien być rolnik. Jednakże zgodnie z art. 2a ust. 4 u.k.u.r. nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione w art. 2a ust. 1 i 3, tj. między innymi osobę niebędącą rolnikiem, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli w Państwa przypadku działka, którą chcecie nabyć, ma powierzchnię co najmniej 1 ha, wówczas wymagana byłaby zgoda dyrektora KOWR.

Wobec powyższego kluczowe do ustalenia, czy zastosowanie będzie miała ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, w Państwa przypadku będzie miała powierzchnia działki, którą planują Państwo zakupić. Jeżeli działka ma przeznaczenie rolnicze, ale powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha, wówczas wymieniona ustawa nie będzie miała w ogóle zastosowania. Jeżeli powierzchnia działki jest większa, wówczas ustawa będzie miała zastosowanie.

Decyzja o warunkach zabudowy przy braku MPZP

Nadto wskazuję, że w przypadku, gdy dla działki nie ma obowiązującego MPZP, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, aby móc wybudować na niej działkę. Sam fakt, że działka jest rolna, nie przesądza o tym, że nierolnik nie będzie się mógł na niej pobudować. Bowiem możliwość wybudowania budynku mieszkalnego może być uzależniona również od klasy ziemi, jaka znajduje się na danej działce, a także od jej otoczenia, tj. znajdowania się w odpowiedniej odległości od działki budynków innych niż rolnicze. Jeżeli na działce jest słaba klasa ziemi, np. IV, V czy VI, istnieje duża szansa, że Państwo jako nierolnicy uzyskacie taką decyzję, która umożliwi Wam wybudowanie domu.

Jeżeli zaś działka posiada glebę dobrej klasy, wówczas najprawdopodobniej możliwość wybudowania domu będzie miał faktycznie rolnik. Teoretycznie sąsiad rolnik mógłby wydzierżawić działkę i wybudować na niej dom (posiadając prawo do dysponowania działką również na cele budowlane). Jednakże w mojej ocenie nie jest to najlepsze rozwiązanie, gdyż na późniejszym etapie mogą pojawić się problemy np. związane z ewentualną darowizną budynku o znacznej wartości. Wówczas lepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie w umowie dzierżawy zapisu, że w przypadku zwrotu nieruchomości nastąpi zwrot nakładów celem rozliczenia kosztów wybudowanego budynku. Obawiałabym się jednak, czy w tej sytuacji nie będzie zbyt wyraźnego obejścia przepisów prawa celem wybudowania domu.

Brak MPZP i zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna

Skoro dla potencjalnej nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, więc aby móc zrealizować ewentualną rozbudowę lub przebudowę istniejących budynków, niezbędne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki. Tutaj fakt bycia przez Państwa nierolnikami może, ale nie musi mieć znaczenie. Zasadą jest, że nierolnik nie może otrzymać decyzji o warunkach zabudowy w zabudowie zagrodowej, a zatem możliwe jest wykonanie inwestycji np. w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli obszar do realizacji inwestycji znajduje się na glebach klasy I-III, nie będzie możliwa zabudowa mieszkaniowa, jeżeli we wcześniej obowiązujących MOZP nie było wyłączenia takiego obszaru z produkcji rolnej decyzją ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Jeżeli zaś obszar objęty inwestycją będzie posiadał wcześniejszą zgodę na takie wyłączenie lub też będzie znajdował się na glebach klasy IV-VI, wówczas, wystarczy spełnienie łącznie warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6)zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa wart. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Trzeba zatem mieć na względzie, że w przypadku III klasy i braku wymaganych zgód może fakt ten zablokować możliwość realizacji planowanej inwestycji.

Decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej

Jeżeli w Państwa sytuacji byłaby możliwość pobudowania się jako osoby niebędące rolnikami, wówczas wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej będzie jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań. W tym miejscu podkreślam, że zgodnie z zapisami ustawy o ochronie gruntów rolnych decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:

1) użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb;

2) użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego;

3) inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:

a) grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,

b) grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,

c) grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

d) grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

e) grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,

f) grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,

g) grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,

h) grunty torfowisk i oczek wodnych,

i) grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Co do zasady, nie trzeba ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli chce się przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne o powierzchni do 500 m² w przypadku budowy budynku jednorodzinnego. Natomiast, gdy zostanie przekroczona ta powierzchnia, opłata jest naliczana od nadwyżki ponad wskazane 500 m².

Stawki opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Jeśli chodzi o stawki opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, to kształtują się one następująco:

1) w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:

a) klasy I – 437 175 zł za 1 ha

b) klasy II – 378 885 zł za 1 ha

c) klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha

d) klasy IIIb – 262 305 za 1 ha

e) Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha

f) Ł i PS II – 361 398 za 1 ha

g) Ł i PS III – 291 450 za 1 ha

2) w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego:

a) klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha

b) klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha

c) klasy V – 116 580 zł za 1 ha

d) klasy VI – 87 435 zł za 1 ha

e) Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha

f) Ł V – 145 725 za 1 ha

g) PS V – 116 580 za 1 ha

h) Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha.

Dzierżawa gospodarstwa o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie

Gdyby nie mogli Państwo wybudować domu jako nierolnicy, można spróbować wydzierżawienia przez Państwa od kogoś gruntu rolniczego o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie i wówczas istnieje szansa, że będzie można wybudować dom w zabudowie zagrodowej. Taka umowa dzierżawy wystarczy, że będzie na czas określony, a po oddaniu domu do użytkowania można będzie ją po prostu rozwiązać. Wówczas Państwo jako właściciele nieruchomości będziecie mogli bez problemu już użytkować dom wybudowany w taki sposób. Moim zdaniem jest to bezpieczniejsza droga do wybudowania domu niż opcja, gdzie sąsiad dzierżawi od Państwa działkę i na niej buduje dom. Niemniej jednak wskazuję, że różne starostwa w różny, często odmienny sposób, podchodzą do sprawy. Nie jest zatem pewne, czy taki sposób działania zostanie zaakceptowany przez właściwe dla Państwa starostwo i osiągnięcie sukces.

Zaznaczam, że aby taką decyzję o warunkach zabudowy dostać, trzeba być rolnikiem posiadającym gospodarstwo rolne przynajmniej o wielkości średniej dla danej gminy. Problematyczne jest, czy część gruntów może być w dzierżawie, tzn. jest to niejednokrotnie kwestionowane, ale nie na etapie warunków zabudowy w gminie, a przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę w starostwie, zwłaszcza jeżeli z umowy dzierżawy lub sytuacji wynika, że dzierżawa ma na celu tylko obejście przepisów prawa do zabudowy.

Wobec powyższego, jeżeli decydowaliby się Państwo na taką ścieżkę postępowania, proszę dokładnie się upewnić, czy we właściwych miejscowo urzędach takie rozwiązanie jest akceptowalne.

Zatem w pierwszej kolejności należy spróbować uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli to się nie udałoby, wówczas proponuję wydzierżawić grunt rolniczy o odpowiedniej powierzchni i samemu postarać się uzyskać pozwolenie na wybudowanie domu w zabudowie zagrodowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.