Budowa domu na działce rolnej należącej do ojca

Budowa domu na działce rolnej

Jeśli działka jest działką rolną, to nie ma Pani możliwości uzyskania WZ albo pozwolenia na budowę bez odrolnienia działki. Jeśli jest plan zagospodarowania, to dodatkowe utrudnienie. Bo bez zmiany planu nie odrolni Pani działki.

Jeśli tata otrzyma pozwolenie na budowę, to zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę – na nowego inwestora – nie będzie możliwa. Zgodnie z poglądem dominującym w doktrynie i orzecznictwie sądowym zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić wyłącznie na podstawie art. 36a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego (zob. Prawo Budowlane. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, wydanie 2 – rok 2007, wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 97/06, CBOSA).

Jeśli konieczne jest uzyskanie WZ (brak na terenie planu zagospodarowania), to zgodnie z treścią art. 54 ust. 2 lit. a –e w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. Ustalenia takiej decyzji następują z uwzględnieniem rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), które reguluje sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1. linii zabudowy;
2. wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
3. szerokości elewacji frontowej;
4. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
5. geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Owe wskaźniki i parametry znajdują następnie odzwierciedlenie w treści wydanej decyzji.

Ustalenia te wiążą organ administracji architektoniczno-budowlanej, a zatem warunki udzielanego pozwolenia na budowę muszą je odzwierciedlać. Istotne w tym zakresie przy podziale działki są m.in. wskaźniki dotyczące powierzchni zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej.

Zobacz również: Zabudowa zagrodowa dla nie rolnika

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz nowego inwestora

Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego „organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2”.

Z przywołanego w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji art. 40 (ust. 1) Prawa budowlanego wynika, że aby możliwe było przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz nowego inwestora, spełnione muszą być łącznie następujące trzy warunki: dotychczasowy podmiot (adresat decyzji) musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie; „nowy” podmiot musi złożyć oświadczenie o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w tej decyzji; „nowy” podmiot musi złożyć, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Dokonując wykładni art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego pod kątem istotnym z uwagi na zasadnicze zarzuty odwołania i skargi, należy w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na wymienioną w analizowanym przepisie przesłankę przyjęcia przez określony podmiot wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej uprzednio konkretnemu adresatowi, w uprawnienia i obowiązki którego ma wstąpić, za zgodą poprzednika, inna osoba mogąca wykazać uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie jest tak, że w każdej sprawie do uznania tej przesłanki za zrealizowaną wystarczające będzie złożenie przez inny podmiot („nowego” inwestora) oświadczenia, że przyjmuje on wszystkie warunki wynikające z wydanej uprzednio decyzji o pozwoleniu na budowę albowiem jego skuteczność podlega badaniu w konkretnym stanie faktycznym sprawy.

W doktrynie wskazuje się słusznie, że organ administracji architektoniczno-budowlanej rozstrzygający o cesji pozwolenia na budowę powinien odmówić jego przeniesienia, jeżeli z materiału dowodowego w sprawie wynika, że uwzględnienie wniosku spowodowałoby obejście przepisów prawa.

Zobacz również: Umowa użyczenia działki na cele budowlane

Czy można przenieść na nie rolnika budowę siedliska?

Państwo natomiast chcecie przenieść na nierolnika budowę siedliska. Nie otrzyma Pani takiej zgody bez odrolnienia działki. Artykuł 2 ust. 3 Ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje, że gruntami rolnymi są także grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Konieczne będzie odrolnienie przed budową, a jeśli nie, to po budowie, bo przepisanie na Panią – nierolnika – zabudowanej działki siedliskowej to także wyłączenie spod produkcji rolnej. Skoro nie jest Pani rolnikiem (nie posiada gospodarstwa), to i tak będzie Pani musiała przejść tę procedurę.

Zobacz również: Przeniesienie pozwolenia na budowę zabudowy zagrodowej

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.