• Data: 2024-09-12 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Dzierżawiłem od mojego wujka pole o powierzchni 11 ha na podstawie ustnej umowy dzierżawy. Ja uprawiałem pole, a wujek pobierał dopłaty oraz płacił podatek. Gdy we wrześniu ubiegłego roku byłem już po zasiewach rzepaku na tej działce, zadzwonił do mnie i powiedział, że to ostatni raz zasiałem i mam pole oddać po zbiorze. W ostatnich trzech latach dużo zainwestowałem w to pole, nawożąc je obornikiem oraz wapnem. Chciałem się dogadać z wujkiem, żeby dał mi jeszcze po rzepaku zasiać pszenicę, abym mógł w ten sposób odzyskać nakłady. Nie zgodził się, a teraz się dowiedziałem, że sprzedał to pole. Czy mogę jakoś odzyskać poniesione koszty nawożenia? Czy należy mi się odszkodowanie?
Umowa dzierżawy nie musi być pisemna, może być ustna. Z art. 660 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego (K.c.) wynika wymóg formy pisemnej dla umów dzierżawy nieruchomości zawartych na okres dłuższy niż rok. W przypadku niezachowania tejże formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 08.03.2017 r. (sygn. akt III AUa 629/16, 2, Legalis) orzekł, że forma prawna umowy dzierżawy wynika z przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego (art. 73 i n. K.c.) i przepisów o najmie stosowanych odpowiednio (art. 660 K.c. w związku z art. 694 K.c.).
Wynika z tego, że zawarł Pan umowę na czas nieoznaczony. Zgodnie z art. 704 K.c. – dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Wujek powinien był zachować roczny termin wypowiedzenia. Może Pan wezwać wujka do zapłaty odszkodowania za wcześniejsze zerwanie umowy. Jednak nakłady w postaci nawozów nie są nakładami do rozliczenia.
Zgodnie z art. 697 K.c. – dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Naprawy są związane z bieżącą, prawidłową eksploatacją przedmiotu dzierżawy, a ich wykonanie nie łączy się z koniecznością uzyskania zgody przez wydzierżawiającego. Są one wykonywane w interesie dzierżawcy. Chodzi o to, aby przedmiot dzierżawy pozostawał w stanie umożliwiającym używanie i pobieranie pożytków.
Obowiązujący Kodeks cywilny w przepisach dotyczących dzierżawy nie precyzuje, co należy rozumieć przez „ulepszenie” przedmiotu dzierżawy oraz nie zawiera regulacji odnoszących się do rozliczenia ulepszeń.
Jednak nawozy nie są ulepszeniem. To normalne korzystanie z gruntu.
Zerwanie umowy w trakcie uprawy
Rolnik dzierżawił od sąsiada pole, na którym zainwestował w nawożenie i zasiew. Po kilku latach współpracy sąsiad wypowiedział umowę dzierżawy na krótko przed zbiorami, argumentując, że ziemia jest już sprzedana. Rolnik nie miał czasu na przygotowanie się do zmiany sytuacji. Domagał się odszkodowania, ale sąd orzekł, że termin wypowiedzenia nie został zachowany i należy mu się rekompensata, choć same koszty nawożenia uznano za element normalnego użytkowania gruntu.
Wypowiedzenie bez uprzedzenia po wieloletnich inwestycjach
Młody rolnik od kilku lat dzierżawił ziemię od lokalnego gospodarza. Inwestował w nią, nawożąc wapnem i obornikiem. Pewnego dnia właściciel poinformował, że sprzedaje ziemię i wypowiedział umowę bez zachowania rocznego okresu. Rolnik, mając nadzieję na odzyskanie części poniesionych nakładów, skierował sprawę do sądu. Sąd przyznał mu odszkodowanie za naruszenie zasad wypowiedzenia, ale nakłady uznał za normalne użytkowanie ziemi.
Umowa ustna, a problem z wypowiedzeniem
Pewien gospodarz od kilku lat dzierżawił ziemię od swojego kuzyna na podstawie ustnej umowy. Zainwestował w uprawy oraz nawożenie, oczekując długoterminowej współpracy. Kuzyn nagle wypowiedział umowę na kilka miesięcy przed zakończeniem roku dzierżawnego. Rolnik domagał się rekompensaty, ale sąd, analizując brak pisemnej umowy i obowiązek wypowiedzenia na rok naprzód, uznał, że gospodarzowi należy się odszkodowanie za wcześniejsze zerwanie, ale bez rozliczenia kosztów nawożenia.
Wcześniejsze wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów rolnych bez zachowania odpowiednich terminów może skutkować roszczeniem o odszkodowanie. Nakłady poniesione na prawidłowe użytkowanie ziemi, takie jak nawożenie, nie są jednak uznawane za ulepszenia, dlatego ich rozliczenie nie jest zazwyczaj możliwe. Kluczowe jest zawarcie umowy dzierżawy w formie pisemnej i zachowanie odpowiednich terminów wypowiedzenia, aby uniknąć sporów.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism w zakresie umów dzierżawy, wypowiedzeń i roszczeń odszkodowawczych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie prawne dostosowane do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 08 marca 2017 r. sygn. akt III AUa 629/16
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
