• Autor: Monika Wycykał
Czy przy umowie dożywocia dla osoby obcej występuje prawo pierwokupu dla dzierżawcy działki rolnej? I podobnie – czy przy umowie darowizny dla osoby obcej występuje prawo pierwokupu? Dla obu przypadków sytuacja jest taka sama: sporządzona jest pisemna umowa dzierżawy, dla której umowny okres 10 lat jeszcze się nie zakończył – umowa jest ważna. Również występuje tutaj (dla obu przypadków) data pewna, ponieważ jeden z dwojga współwłaścicieli wydzierżawiających (matka i syn) zmarł. Umowa dzierżawy została sporządzona przed 3 laty i jest wykonywana.
Zarówno umowa darowizny, jak i umowa dożywocia są rodzajami zobowiązań regulowanymi przepisami Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2016 poz. 380, z późn. zm.; dalej „K.c.”).
Zgodnie z art. 888 § 1 K.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jest to zatem przeniesienie własności danej rzeczy bez obowiązki zapłaty przez obdarowanego.
Z kolei definicja umowy dożywocia została sformułowana w art. 909 § 1 K.c. Jak stanowi wskazany przepis: Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Ani umowa darowizny, ani umowa dożywocia nie ma zbyt wiele z umową sprzedaży, która – w myśl art. 535 § 1 K.c. – charakteryzuje się tym, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
O tych rozróżnieniach należy pamiętać, analizując przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 2052, z późn. zm.; dalej „u.k.u.r.”). Przywołany akt prawny w pewnych sytuacjach zastrzega na rzecz dzierżawcy prawo pierwokupu:
„Art. 3. 1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
2. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.
3. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zawiadomienie, o którym mowa w ust. 2, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu”.
Zobacz również: Darowizna ziemi rolnej od wujka
Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 2012 r., prawo pierwokupu stanowi ingerencję w prawo własności, więc regulacje muszą być wykładane w sposób maksymalnie ścisły i precyzyjny: „Prawo pierwokupu stanowi ingerencję w prawo własności i jako wyjątek od zasady swobody podejmowania przez właściciela decyzji dotyczących przedmiotu jego własności, w tym także w odniesieniu do jej zbywania, nie powinno być rozszerzająco stosowane. Nie można również dokonywać wykładni przepisów ustawy w sposób prowadzący do faktycznego jej niestosowania poprzez przyjmowanie założeń, które nie wynikają z przyjętych nią zasad i z treści przepisów” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r., sygn. IB CSK 93/12).
To oznacza, że przepisów art. 3 u.k.u.r. nie można interpretować w sposób dowolny. Z przytoczonego przepisu art. 3 ust. 1 u.k.u.r. jednoznacznie wynika, że prawo pierwokupu dla dzierżawcy zostaje zastrzeżone z mocy ustawy w przypadku zawarcia przez dotychczasowego właściciela umowy sprzedaży — i tylko umowy sprzedaży.
W związku z powyższym prawo pierwokupu w ogóle nie dotyczy innych rodzajów zobowiązań, takich jak np. umowa darowizny, czy umowa dożywocia, ponieważ są to całkowicie odmienne typy umów.
Pogląd ten potwierdza uchwała Sądu Najwyższego, gdzie sąd precyzyjnie wskazał, że rozszerzanie ustawowego prawa pierwokupu na inne rodzaje czynności jest niedopuszczalne:
„Podejmując ocenę dopuszczalności takiego rozszerzenia należy przypomnieć, że prawo pierwokupu – tak umowne, jak i ustawowe – polega na tym, że określonej osobie przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw – vide art. 555 K.c.) na wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu zostało ściśle połączone z umową sprzedaży, co – oprócz uzasadnienia normatywnego (art. 596 K.c.) – znajduje także odniesienie semantyczno-etymologiczne, wszak mieć prawo pierwokupu (dawniej: pierwokupna), to dysponować możnością kupna jako pierwszy, z wyprzedzeniem innych kupujących, a nie jakichkolwiek innych nabywców” (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 r., sygn. III CZP 10/96).
W konsekwencji, nawet mimo spełnienia przesłanek wymienionych w art. 3 ust. 1 u.k.u.r., dzierżawca nie posiada prawa pierwokupu, jeżeli dotychczasowy właściciel nieruchomości zdecyduje się przenieść jej własność w drodze darowizny lub umowy dożywocia.
Oczywiście, poza ustawowym prawem pierwokupu sama umowa dzierżawy może zawierać klauzulę o zastrzeżeniu pierwszeństwa nabycia nieruchomości w przypadku jej zbycia na rzecz osoby trzeciej. Pierwsza konstrukcja ma charakter ustawowy, natomiast druga — zależy od woli stron i porozumienia odnośnie kształtu umowy. Stąd też należy wyraźnie oddzielić prawo pierwokupu i prawo pierwszeństwa.
Zobacz również: Czy posiadacz samoistny może sprzedać nieruchomość?
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Monika Wycykał
Magister prawa z uzupełniającym wykształceniem w postaci magisterium z filologii polskiej. Studia magisterskie ukończyła na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach. Aktualnie pozostaje doktorantką na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie, gdzie przygotowuje rozprawę doktorską z zakresu prawa własności intelektualnej, poświęconą utworom piśmienniczym. Na swoim koncie posiada szereg publikacji o charakterze naukowym. Od 2012 r. pracuje jako prawnik w jednej z renomowanych katowickich kancelarii.
Specjalizuje się w prawie cywilnym, konsumenckim, prawa własności intelektualnej, mieszkaniowym i gospodarczym, jednak nie boi się również mniej popularnych dziedzin prawa, sprawiających trudność innym prawnikom. Szczególnie lubi przygotowywać projekty ustaw, uchwał, umów, polityk, regulaminów i innych aktów.
Zapytaj prawnika
