• Data: 2025-01-27 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Nie jestem rolnikiem, ale chciałbym zrealizować na swoim gruncie inwestycję budowlaną, jednak problematyczne stało się zapewnienie dostępu do drogi. Moja działka jest działką rolną o pow. 63 arów, gdzie 50 arów sklasyfikowano jako grunty klasy IIIb, a 13 arów to klasa IVa. Działka posiada dostęp do drogi publicznej. Wystąpiłem o wydanie warunków zabudowy i właśnie uzyskałem decyzję odmowną, ponieważ teren, dla którego wnioskowałem (klasa IVa), nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (jest oddalony od drogi ok. 80 m), a nie mogę wyznaczyć drogi wewnętrznej na klasie IIIb, bo wiąże się to ze zmianą przeznaczenia gruntu. Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji?
Po przeanalizowaniu sprawy, w tym orzecznictwa, wskazuję, że w przypadku klasy III wymagane jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów od ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych; dalej w skrócie „u.o.g.r.l.”). Z uwagi na to, że nie jest Pan rolnikiem, dla realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jeśli zabudowa jest w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, zgoda na zmianę przeznaczenia jest niezbędna i bez niej nie jest możliwe uzyskanie warunków zabudowy. Co do zasady, zmiany gruntu na cele nierolnicze dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Dopuszczalne byłoby uznanie, że taka zgoda jest, gdyby dla wcześniej obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w granicach terenu objętego wnioskiem o warunki zabudowy taka zgoda była wydana i obowiązywała.
Zatem reguła art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. jest jasna – jeżeli zgoda jest wymagana przez art. 7 ust. 2 u.o.g.r.l., to przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne może nastąpić tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W orzecznictwie na bazie brzmienia art. 7 ust. 2a ww. ustawy podkreśla się również, że: „Cały obszar (grunt), którego przeznaczenie ma zostać zmienione, w wyniku wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, powinien znajdować się w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13 października 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 325/21). Jednak ten przepis zmienił się z dniem 24.09.2023 r. i teraz reguluje, że nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wobec tego, jeśli wnioskowany obszar nie znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy, nie ma podstaw do wydania pozytywnych warunków zabudowy dla terenu III klasy, który nie posiada zgody na zmianę gruntu na nierolniczy.
Niestety, z doświadczenia zawodowego mogę dodać, że brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przez teren planowany do zabudowania stanowił od wielu lat problem powodujący brak możliwości uzyskania pozytywnych warunków zabudowy dla nawet części takiej działki. Nie jest bowiem możliwe dokonanie zmiany przeznaczenia obszaru, który nie posiada dostępu do drogi publicznej przez grunt o tym samym przeznaczeniu lub przeznaczeniu drogowym.
Zatem po przeanalizowaniu sprawy mogę stwierdzić, że nie ma innego sposobu na zmianę przeznaczenia jak uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i związanej z tym zgody na zmianę przeznaczenia gruntów klasy III na nierolnicze. Nie znalazłam zaś w orzecznictwie alternatywy.
Brak zgody na wyznaczenie drogi wewnętrznej na gruncie klasy IIIb
Pan Marek chciał zbudować dom na działce, gdzie tylko 20 arów stanowiły grunty klasy IVa, a reszta to grunty klasy IIIb. Decyzja odmowna w sprawie warunków zabudowy była spowodowana brakiem dostępu części IVa do drogi publicznej. Pan Marek próbował wyznaczyć drogę wewnętrzną przez część gruntu IIIb, ale nie uzyskał zgody, bo wymagało to odrolnienia. Ostatecznie musiał skupić się na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja odmowna – brak zgody ministra
Pani Anna odziedziczyła działkę o powierzchni 1 ha, na której chciała postawić dom. Większość terenu stanowiły grunty klasy IIIa i IIIb. Decyzję odmowną otrzymała, gdyż teren nie miał statusu obszaru uzupełnienia zabudowy i wymagał zgody ministra rolnictwa na zmianę przeznaczenia gruntu. Pani Anna złożyła wniosek o uwzględnienie działki w nowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Problem z dostępem do drogi publicznej
Pan Tomasz kupił działkę o powierzchni 40 arów, z czego 30 arów to grunty klasy IIIb, a 10 arów klasy IV. Chciał budować na gruncie IV, ale ten znajdował się za terenami klasy IIIb bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Próba wytyczenia drogi na działce IIIb została odrzucona przez urząd gminy, a odrolnienie nie było możliwe. Pan Tomasz zdecydował się na odkupienie dodatkowego pasa ziemi sąsiadującego z gruntem klasy IV, co umożliwiło dostęp do drogi.
Decyzja odmowna co do wydania warunków zabudowy na gruntach klasy IIIb często wynika z rygorystycznych przepisów dotyczących ich ochrony. Kluczowym rozwiązaniem może być zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie zgody ministra, jeśli spełnione są odpowiednie warunki. Warto również rozważyć alternatywne działania, takie jak zakup dodatkowego gruntu zapewniającego dostęp do drogi publicznej..
Oferujemy profesjonalne wsparcie prawne w sprawach związanych z uzyskaniem warunków zabudowy, zmianą przeznaczenia gruntów rolnych oraz przygotowaniem niezbędnych pism i wniosków. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 października 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 325/21
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
