• Data: 2024-07-28 • Autor: Marek Gola
Mam działkę na wsi o powierzchni 2 arów, na której stoi dom. Kupiłem tę działkę razem z domem w 1993 r. Moja ciotka, której 8-arowa działka rolna sąsiadowała z moją, dała mi wtedy w użytkowanie pas o dł. 18 metrów i szer. 4 metrów. Nigdy nie miałem na to tytułu prawnego. Ciotka zawsze mówiła: „po co, przecież nikt ci tego nie zabierze”. Teraz, gdy się zgodziła, że mi ten kawałek ziemi przepisze (sprzeda), okazało się, że nie mogę tego kupić, ponieważ plan zagospodarowania przestrzennego zabrania rozdrabniania małych działek. Gdyby na jej działce stał dom, to tak, lecz gdy jest to działka rolna, to nie. Co mam zrobić w tej sytuacji? Jak mogę załatwić tę sprawę?
Podstawa prawna: przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).
Punktem wyjścia w przedmiotowej sprawie powinno być zagadnienie zasiedzenia. Pisze Pan bowiem, że korzystał z pasa ziemi o długości 18 m i szerokości 4 m. Zachodzi jednak pytanie, w jaki sposób? Czy teren był ogrodzony? Czy też w jakiś inny sposób, wyraźny dla otoczenia, sąsiadów, właściciela działki nr 75 korzystał Pan z tego terenu? Zdaję sobie sprawę z faktu, iż ciocia pozwoliła Panu korzystać z działki, ale zachodzi pytanie, czy jedynie dała w użytkowanie, czy też przekazała tytułem darmowym, nie zachowując formy aktu notarialnego? Mniemam, że ciocia nie będzie czyniła problemów w zasiedzeniu tego terenu przez Pana, ale musi Pan liczyć się z tym, że sąd z urzędu bada przesłanki nabycia terenu przez zasiedzenie.
Zgodnie z art. 172 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”.
Musi Pan jednak mieć świadomość, że od dnia 30 kwietnia 2016 r. art. 172 K.c. posiada także § 3, zgodnie z którym nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Należałoby zatem wykazać, że posiadał Pan pas ziemi na dzień 29 kwietnia 2016 r. co najmniej od 30 lat. Nie wydaje się to realne, skoro podał Pan, że działkę nabył w 1993 r. W tym miejscu również wyjaśnię, że zgodnie z orzecznictwem przekazanie działki bez formy aktu notarialnego jest traktowane jak działanie w złej wierze, a co się z tym wiąże – niezbędny jest upływ 30 lat.
Proponuję porozmawiać z ciocią, czy w drodze testamentu notarialnego nie chciałaby Pana ustanowić zapisobiercą wspomnianej działki. Taka możliwość pozwoliłaby Panu w przyszłości stać się jej właścicielem.
Darowizna gruntu od sąsiada
Pan Jan od 25 lat mieszka na działce o powierzchni 5 arów, którą kupił od gminy. Sąsiednia działka należała do Pana Marka, który przed 20 laty podarował Panu Janowi pas ziemi o długości 15 metrów i szerokości 3 metrów, pozwalając mu na powiększenie swojego ogrodu. Nigdy nie spisano aktu notarialnego, a teren nie został ogrodzony. Gdy Pan Marek zmarł, spadkobiercy chcieli sprzedać swoją ziemię, w tym pas użytkowany przez Pana Jana. Jan wnioskował o zasiedzenie, udowadniając, że przez ponad 20 lat korzystał z ziemi jako posiadacz samoistny. Sąd uznał jego wniosek, a Jan stał się właścicielem spornego gruntu.
Przekazanie ziemi przez ciotkę
Pani Anna od 1995 roku korzystała z działki o powierzchni 3 arów, którą otrzymała w darowiźnie od swojej ciotki. Ciotka nie zadbała o formalne przekazanie ziemi, nie spisano aktu notarialnego. Przez lata Anna zagospodarowała teren, postawiła na nim altanę i posadziła drzewa. Po śmierci ciotki spadkobiercy zaczęli rościć sobie prawa do tej ziemi. Pani Anna zgłosiła sprawę do sądu, powołując się na przepisy o zasiedzeniu. Sąd, biorąc pod uwagę jej długoletnie posiadanie samoistne, przyznał jej prawo własności do tej ziemi.
Długotrwałe użytkowanie działki bez umowy
Pan Michał od 30 lat korzystał z części działki sąsiada, która była mu niezbędna do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Sąsiad zgodził się na użytkowanie, lecz nie sporządzono żadnej formalnej umowy. Michał ogrodził tę część ziemi i uprawiał na niej warzywa. Po 30 latach, w obliczu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, Michał postanowił uregulować stan prawny tej ziemi. Sąd, uwzględniając długotrwałe użytkowanie oraz fakt, że Michał działał jako posiadacz w złej wierze (brak aktu notarialnego), uznał jego wniosek o zasiedzenie i przyznał mu prawo własności.
W przypadkach długotrwałego użytkowania gruntów bez formalnego aktu notarialnego, istnieje możliwość nabycia własności poprzez zasiedzenie, pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek prawnych. Kluczowym elementem jest wykazanie posiadania samoistnego przez odpowiedni okres, który różni się w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Warto także pamiętać o szczególnych przepisach dotyczących nabywania nieruchomości rolnych po 2016 roku, które ograniczają tę możliwość do rolników indywidualnych.
Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz sporządzania pism – szybko i profesjonalnie pomożemy Ci w rozwiązaniu problemów związanych z zasiedzeniem gruntów oraz innymi kwestiami prawnymi. Nasze usługi gwarantują wsparcie doświadczonych prawników dostępnych na wyciągnięcie ręki. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
