• Autor: Filip Syrkiewicz
Zamierzamy kupić działkę rolno-budowlaną z dostępem do jeziora. Jest to działka o łącznej powierzchni 0,7 ha, z czego 0,4 to działka budowlana, a 0,3 rolna. Ani ja, ani małżonka nie jesteśmy rolnikami. Co powinniśmy zrobić, aby móc tę działkę zgodnie z ustawą rolną kupić? Planujemy na niej wybudować dom – jest tam już plan zagospodarowania terenu na domy jednorodzinne.
W obowiązującym stanie prawnym obrót nieruchomościami rolnymi podlega daleko posuniętej reglamentacji. Ograniczenia w nabywaniu takich gruntów wyczerpująco określają przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 2196 z późn. zm.).
Co do zasady, nieruchomości rolne nabywać mogą wyłącznie osoby będące rolnikami indywidualnymi w rozumieniu odrębnych przepisów.
Ustawa przewiduje natomiast kilka wyłączeń o charakterze przedmiotowym i podmiotowym. I tak, ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości rolnych nie podlegają grunty, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha, a także stanowiące drogi wewnętrzne.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy nie stanowią grunty, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na cele inne niż rolne (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 23 września 2015 r. II SA/Bd 730/15, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r. IV CSK 93/12).
Z wyłączeń podmiotowych (ze względu na osobę zbywcy lub nabywcy) skorzystać mogą osoby bliskie zbywcy oraz niektóre osoby prawne, a także inne podmioty prawa publicznego. Na tle przedstawionego stanu faktycznego żadna z tych przesłanek nie zostanie jednak spełniona, a tym samym nie wymaga szerszego omówienia.
Zobacz również: Umowa użyczenia nieruchomości na cele budowlane
Jeżeli nieruchomość lub uczestnicy obrotu nie spełniają warunków dla wyłączenia transakcji z obrotu na zasadach szczególnych przewidzianych przez ustawę, istnieje możliwość ubiegania się o wyrażenie zgody przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa (następcy prawnego Agencji Nieruchomości Rolnych). Nabywca powinien jednak wyrażać wówczas zamiar prowadzenia działalności rolniczej.
W przypadku gdy nabywca lub nieruchomość nie spełniają którejkolwiek z wyżej omawianych przesłanek, na wniosek zbywcy, Dyrektor wyrazi zgodę na dokonanie sprzedaży, jeżeli wykaże on, że nie było możliwości zbycia nieruchomości na rzecz któregokolwiek z podmiotów uprawnionych. Zarówno orzecznictwo, jak i praktyka nie wskazują, w jaki sposób obowiązek taki powinien zostać spełniony. Zgodnie z utrwalonym w literaturze przedmiotu poglądem może się to odbywać poprzez podanie oferty do publicznej wiadomości oraz udokumentowany brak zainteresowania jej nabyciem przez osoby fizyczne i prawne określone w art. 2a ust. 1 i ust. 3 pkt 1.
W omawianej sytuacji nie będzie najpewniej możliwe skorzystanie ze zwolnień o charakterze podmiotowym, ponieważ nie należycie Państwo do żadnej z kategorii uprawniającej do nabycia nieruchomości w trybie ustawy.
Z uwagi na powierzchnię wynoszącą co najmniej 0,3 ha, nieruchomość będzie również co do zasady podlegać tym ograniczeniom.
Perspektywę nabycia nieruchomości należałoby natomiast upatrywać w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli grunt znajduje się na obszarze, dla którego plan taki został uchwalony, możliwe będzie zasięgnięcie informacji w zakresie jego przeznaczenia. W tym celu należy wystąpić do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędu gminy o wydanie wypisu z wyrysem z planu. Prawdopodobnie wykaz planów miejscowych z zasięgiem ich obowiązywania będzie również dostępny do celów poglądowych w ogólnodostępnym serwisie geodezyjnym gminy.
Jeżeli bowiem – jak wspomniałem – grunt przeznaczony jest na cele inne niż rolne, do zbycia nieruchomości nie będą znajdowały odpowiedniego zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jeśli dla obszaru, na którym położona jest interesująca Pana nieruchomości, nie został uchwalony plan miejscowy lub jest ona przeznaczona na cele rolne, zbywca powinien wystąpić o wyrażenie zgody na obrót do Dyrektora Generalnego Ośrodka z powołaniem na brak możliwości nabycia przez podmioty uprawnione z zasady do udziału w obrocie gruntami rolnymi.
Zgoda taka udzielona zostanie również w przypadku, gdy nabywcy będą nosili się z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej, także mimo braku stosownych kwalifikacji zawodowych.
Zobacz również: Czy można kupić pole nie będąc rolnikiem?
Należy przy tym podkreślić, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnej z naruszeniem przepisów ustawy skutkuje nieważnością czynności prawnej.
Podsumowując, zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka uzyskana przez sprzedającego będzie całkowicie wystarczająca do nabycia przez Państwa nieruchomości rolnej; w takiej sytuacji nie będziecie Państwo musieli występować o udzielenie innego pozwolenia na nabycie gruntu.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Filip Syrkiewicz
Radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.
Zapytaj prawnika
