• Data: 2025-01-23 • Autor: Katarzyna Nosal
Tydzień temu aktem notarialnym dziadkowie przekazali mi działkę rolną w formie umowy dożywocia. Sęk w tym, że ta działka jest w dzierżawie, a umowa na czas oznaczony wygaśnie dopiero za rok. Dzierżawca jest w konflikcie z naszą rodziną i dlatego wolałbym poczekać do jej wygaśnięcia niż nasilać napięcia, próbując ją szybciej rozwiązywać. W międzyczasie pojawiły się jednak dwa problemy. Pierwszy wynikł przy podpisywaniu aktu. Notariusz mnie poinformował, że po przejęciu własności jestem zobowiązany przez 5 lat uprawiać ziemię rolną, a jest dzierżawa i to nie ja będę ziemię uprawiał tylko dzierżawca. Notariusz powiedział, że jeśli ktoś to skontroluje, mogą być konsekwencje. Podał jako podstawę art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Z drugiej strony ustęp 4 mówi o tym, że powyższe nie ma zastosowania w przypadku nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej. Czy faktycznie coś tutaj może mi grozić, jeżeli dzierżawa nie zostanie rozwiązana?
Drugi problem pojawił się w urzędzie skarbowym, gdzie chciałem się zarejestrować jako podatnik. Urzędnik widzi problem w tej dzierżawie, bo umowa została podpisana w celach emerytalno-rentowych, co w moim przypadku nie ma zastosowania. Urzędnik nie był pewien, kto powinien być płatnikiem podatku. Pytanie więc, czy swój obowiązek podatkowy powinienem zgłosić dopiero po wygaśnięciu dzierżawy? Według mnie nic się nie zmienia, dzierżawca kontynuuje dzierżawę na tych samych warunkach, tyle że ode mnie. W treści umowy (dołączam ją do wglądu) określono, że dzierżawca płaci podatki, ale co z tym celem emerytalnym? Proszę o porady, co mam zrobić.
Odnosząc się do pierwszego przedstawionego problemu, wskazuję przede wszystkim na stanowisko Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w przedmiocie tego zagadnienia. Po jego głębszej analizie dochodzę też do wniosku, że sporo w tym stanowisku racji, chociaż nie ukrywam, że komentatorzy przychylają się do wersji, w której nakaz osobistego prowadzenia gospodarstwa nie dotyczy takich sytuacji jak Pańska. Przepis jest Panu znany, więc przejdę do komentarza do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej „u.k.u.r.”), gdzie czytamy, że: „jeżeli zostały spełnione przesłanki jednego z wyjątków opisanych w art. 2b ust. 4 u.k.u.r. i dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej, nabywca – bez względu na to, w jaki sposób jego poprzednik prawny nabył tę nieruchomość – jest ex lege zwolniony z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, który wynika z art. 2b ust. 1 u.k.u.r. Nie wiąże go również zakaz zbywania tej nieruchomości lub jej oddawania w posiadanie innym podmiotom, o którym mowa w art. 2b ust. 2 u.k.u.r. (podobnie P. Bender [w:] Notariat..., s. 779–781; P. Bender, Podstawowe... (cz. II), s. 59 i n.; P. Blajer, Umowa..., s. 124–128; W. Fortuński, M. Kupis, Nowelizacja... (cz. II), s. 32–33; K. Maj, Nowelizacja..., s. 80; K. Maj, Obowiązek..., s. 46–47; por. także P. Blajer [w:] System Prawa Handlowego, t. 5B, s. 1069–1071). Powołane przepisy (tj. art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r.) nie mają wtedy zastosowania w stosunku do nabywcy” [w: T. Czech [w:] Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, wyd. III, Warszawa 2024, art. 2(b)]. Komentator przytacza tutaj także przykład: „Matka oddała swojemu synowi nieruchomość rolną do korzystania na podstawie umowy użyczenia. Zgodnie z art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a w zw. z art. 2 pkt 6 u.k.u.r. syna – jako osobę bliską – nie obejmują restrykcje wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. Nie musi prowadzić gospodarstwa rolnego z wykorzystaniem tej nieruchomości. Co więcej, może ją oddać w posiadanie innej osobie, np. na podstawie umowy dzierżawy”.
Wygląda na to, że jest to dokładnie taka sytuacja jak w Pańskim przypadku. Muszę jednak wskazać, że stanowisko KOWR, a więc podmiotu, który weryfikuje realizację obowiązków, zakazów i nakazów wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jest odmienne i jest ono upublicznione na stronie internetowej tego podmiotu. Według KOWR:
Zgodnie zaś z art. 2b ust. 4 pkt 1 ustawy przepisów powyższych, a co za tym idzie wynikających z nich obowiązków oraz ograniczeń, nie stosuje się w odniesieniu do takiego właściciela nieruchomości rolnej, który przed upływem 5 lat tę nieruchomość (wydzieloną jej część) zbywa lub oddaje w posiadanie:
(...) Natomiast we wskazanych wyżej sytuacjach podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna itd.), który nabywa nieruchomość rolną (np.: od osoby bliskiej, w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego) – co do zasady – wchodzi w obowiązki wskazane w art. 2b ust. 1 ustawy oraz dotyczą go ograniczenia we wcześniejszym zbyciu lub oddaniu w posiadanie danej nieruchomości (każdej wydzielonej jej części), o których mowa w art. 2b ust. 2 ustawy.
Skoro takie jest stanowisko KOWR, to oczywiście odpowiedź na Pańskie pytanie musi być taka, że, owszem, trwanie w dzierżawie może narazić Pana na sankcje wynikające z ustawy. Oczywiście od takiej decyzji będzie się Pan mógł odwoływać, niemniej jednak jest to proces żmudny, długotrwały i wcale nie gwarantuje, że sądy przyjmą inne stanowisko. Na chwilę obecną nie znalazłam w znanych sobie źródłach wyroku, który potwierdzałby lub zaprzeczał tej tezie.
Wyjaśnię jeszcze, dlaczego skłaniam się do stanowiska KOWR. Przepis art. 2b ust. 4 ma kilka punktów. Jest też odpowiedzią na brzmienie ust. 1 tego przepisu, który formułuje nakaz. Skoro z treści ustępu 1 wynika, że: „Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście”, oznacza to, że zawsze wyłączenie dotyczy tego nabywcy (wyłączenie z ust. 4) i nabytej przez niego nieruchomości. I teraz brzmienie ust. 4 pkt. 1 wskazuje, że nakaz nie dotyczy nieruchomości zbywanej na rzecz osoby bliskiej. W połączeniu z powyższym wychodzi, że nakaz nie dotyczy nabywcy i nieruchomości zbywanej na rzecz osoby bliskiej. Nabywca nie musi prowadzić osobiście tej nabytej nieruchomości, jeśli to on zbywa ją na rzecz osoby bliskiej. Za taką interpretacją przemawia też konstrukcja pkt. 2 ust. 4 omawianego przepisu. W tym punkcie wprost wskazuje się, że przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego. Tu właśnie wybrzmiewa ta różnica. Tu chodzi o nabywcę, który nabył nieruchomość w określony sposób. Gdyby pkt 1 ust. 4 również miał mieć takie znaczenie, to racjonalny ustawodawca użyłby podobnego sformułowania: do nieruchomości nabytej od osoby bliskiej.
W przypadku dzierżawy wskazany przez Pana cel określony w umowie dotyczy osoby pierwotnego wydzierżawiającego. Taki zapis w umowie dzierżawy jest niezbędny dla uzyskania przez wydzierżawiającego praw do emerytury – świadczy o zaprzestaniu prowadzenia przez niego gospodarstwa rolnego. Zbył wydzierżawianą nieruchomość, zatem nadal gospodarstwa nie prowadzi i w jego sytuacji nic to nie zmieni. Cel zawarcia umowy nie ma natomiast znaczenia przy stosunkach między nabywcą wydzierżawianej nieruchomości a dzierżawcą. Po prostu cel ten wygasa. Nie zmieniają się jednak postanowienia w zakresie realizacji umowy dzierżawy, w tym postanowienia dotyczące obciążenia określonej strony daninami publicznymi.
Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego (K.c.) – do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów szczególnych regulujących dzierżawę. Zgodnie z art. 678 K.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Jeśli zatem nie mamy tu tzw. daty pewnej (potwierdzonej przez notariusza), to można umowę wypowiedzieć. Z tym że akurat w tym konkretnym przypadku niewiele to da, ponieważ ustawowy termin wypowiedzenia dzierżawy to rok, a Pańska umowa za rok wygasa. Co więcej, dokładnie wypowiedzenie wygląda następująco: „W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego”. Niemniej jednak dla celów podatkowych postanowienia umowne nadal obowiązują i posiadaczem zobowiązanym do ponoszenia tego ciężaru jest dzierżawca. Pan będzie musiał zgłosić zmianę po wygaśnięciu umowy dzierżawy.
Skoro nabył Pan od dziadków nieruchomość w formie dożywocia i z ustawy wszedł Pan w sytuację prawną poprzednich właścicieli, to KOWR powinien (chociaż uczciwie przyznam, że nie musi) wyrazić zgodę na dalsze funkcjonowanie dzierżawy. Zgodnie z art. 2b ust. 1 u.k.u.r. nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Zgodnie z ustępem 2 tego przepisu w okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Wydzierżawienie to właśnie oddanie w posiadanie. O ile od ust. 1 ustawa nie przewiduje zwolnienia decyzyjnego tylko te konkretne wskazane w ust. 4, o tyle w przypadku czynności z ust. 2 ustawa dopuszcza zgodę na dokonanie tych czynności. Zgodnie z ust. 3 art. 2b ustawy Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Pańskim interesem jest dotrzymanie warunków umowy dzierżawy, w którą Pan jako nabywca wstąpił.
Po wygaśnięciu umowy dzierżawy może Pan wystąpić o zgodę na zbycie lub kolejną dzierżawę. Tu jednak trudniej będzie uzasadnić takie działania wobec obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa.
Przejęcie działki rolnej z dzierżawcą i konflikt interesów
Pan Jan nabył od swojego ojca działkę rolną na mocy darowizny, jednak działka była wydzierżawiona na podstawie wieloletniej umowy. Dzierżawca nie chciał zgodzić się na przedterminowe rozwiązanie umowy, co utrudniło Panu Janowi realizację planów inwestycyjnych. W efekcie musiał odczekać do wygaśnięcia umowy, jednocześnie wyjaśniając w KOWR swoją sytuację, by uniknąć sankcji za brak osobistego prowadzenia gospodarstwa.
Podatek od dzierżawy po zmianie właściciela
Pani Anna odziedziczyła działkę rolną, na której obowiązywała umowa dzierżawy. Dotychczasowy dzierżawca opłacał podatek gruntowy, jednak nowa sytuacja wzbudziła wątpliwości w urzędzie skarbowym. Pani Anna musiała złożyć wyjaśnienia, że obowiązki podatkowe pozostają po stronie dzierżawcy do końca trwania umowy.
Umowa dzierżawy a obowiązek uprawy ziemi
Pan Krzysztof otrzymał od dziadków działkę rolną w formie dożywocia, która była już w dzierżawie. Aby nie naruszyć przepisów o obowiązkowym osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego, złożył wniosek do KOWR o zgodę na utrzymanie dzierżawy. Dzięki decyzji administracyjnej mógł kontynuować umowę bez ryzyka nałożenia kar.
Zmiana właściciela działki rolnej objętej dzierżawą może wiązać się z szeregiem wyzwań prawnych, takich jak obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa czy kwestie podatkowe. Kluczowe jest zapoznanie się z zapisami umowy dzierżawy i przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, by uniknąć sankcji i problemów administracyjnych. Warto także w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem lub KOWR.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w rozwiązaniu problemów związanych z dzierżawą działki rolnej lub przygotowaniem odpowiednich pism do urzędów, skontaktuj się z naszymi ekspertami. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
