Dzierżawa gruntów pod fotowoltaikę – co powinna zawierać umowa?

Czym jest umowa dzierżawy?

Zgodnie z art. 693 ust. 1 kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W przypadku dzierżawy gruntów pod fotowoltaikę właściciel gruntu (wydzierżawiający) na podstawie umowy oddaje swoją ziemię inwestorowi (dzierżawcy) celem budowy na niej elektrowni fotowoltaicznej, z której inwestor będzie czerpał korzyści przez określony czas. Należy przez to rozumieć, że właściciel ziemi przez okres obowiązywania umowy nie będzie mógł korzystać ze swojej ziemi. Z kolei inwestor będzie zobowiązany do zapłaty ustalonego czynszu dzierżawnego.

Jakie działki nadają się pod farmę fotowoltaiczną?

Masz działkę i rozważasz współpracę z inwestorem, który postawi farmę fotowoltaiczną na Twoim gruncie? Poniżej przedstawiamy kilka najważniejszych kryteriów, które musi spełnić Twoja działka.

1. Przede wszystkim ważna jest powierzchnia działki. Inwestorów nie interesują działki poniżej 1 hektara. Oznacza to, że jeśli Twoja działka przekracza 1 ha, to jeden punkt na liście możesz odhaczyć na plus. Minimalna szerokość działki powinna wynosić 40 m.
2. Kolejnym ważnym kryterium jest stopień zacienienia działki. Jeśli zakrywają je okoliczne drzewa lub budynki, to działka ma mniejszą atrakcyjność dla inwestora.
3. Trzecim czynnikiem jest klasa gruntu. Pod budowę farm przeznacza się grunty o niskiej klasie tj. grunty klas IV, V i VI.
4. Działka powinna znajdować się także w pobliżu sieci średniego lub wysokiego napięcia, bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i posiadać dostęp do drogi publicznej.

Jeśli Twoja działka spełnia powyższe wymagania, to możesz poszukać potencjalnego inwestora.

Ile można zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę fotowoltaiczną?

Właściciele gruntów pod farmę fotowoltaiczną mogą zapewnić sobie stałe, długoletnie dochody. Kwota, którą otrzymasz na konto, uzależniona jest od wielkości i cech działki. Umowa dzierżawy podpisywana jest najczęściej na 29 lat.

Kwoty czynszu oblicza się od hektara dzierżawionej działki. Zgodnie z danymi, z początku 2024 roku dzierżawcy oferują stawki w przedziale od 15 do 22 tys. zł / hektar rocznie.

Przykładowe obliczenia:

Działka o powierzchni 4 ha;

Czynsz dzierżawny 17 tys. zł / ha;

Umowa na 29 lat.

Roczne przychody: 68 000 = 17 000 x 4

Przychody przez cały okres umowy: 1 972 000 = 68 000 x 29

Na co zwrócić uwagę w przypadku czynszu dzierżawnego?

Przede wszystkim ustal, czy ceny, na które się umawiasz z inwestorem to ceny netto czy brutto. Warto przed podpisaniem umowy sprawdzić, jakie zapisy się w niej znajdują, aby mieć pewność, że są zgodne z ustaleniami.

Pamiętaj o określeniu terminu otrzymywania czynszu. Prawnicy zajmujący się analizą umów dzierżawy podają zaskakujące dane. W 90% analizowanych umów, wydzierżawiający w chwili podpisania umowy nie zna terminu, od którego będzie otrzymywał czynsz.

Dzierżawcy w momencie podpisania umowy często zapewniają sobie ok 2-letni okres, w którym uzyskują swobodny dostęp do gruntu. W tym czasie wydzierżawiający nie otrzymuje z tego tytułu czynszu. Wynika to przede wszystkim z tego, że inwestorzy warunkują płatność czynszu od rozpoczęcia budowy farmy. Procedury związane z uzyskaniem wszystkich pozwoleń i momentem rozpoczęcia prac trwają średnio ok. 2 lat.

Mając tę wiedzę, dużo łatwiej będzie Ci przygotować się do rozmowy z potencjalnym inwestorem. Wykonując kilka rozmów, dowiesz się, jak wygląda kwestia płatności czynszu w różnych firmach. Dzięki temu możesz wybrać najkorzystniejsze dla siebie rozwiązanie.

Ostatnią kwestią w tej materii jest płatność z góry lub z dołu. Czynsz możesz otrzymywać na początku okresu rozliczeniowego (z góry) lub po jego zakończeniu (z dołu). Wybierz rozwiązanie, które będzie dla Ciebie najbardziej wygodne.

Waloryzacja czynszu – pamiętaj o tej klauzuli!

Waloryzacja emerytur, składki ubezpieczeniowej i czynszu za mieszkanie w spółdzielni to nic innego, jak podwyżka płatności. Pamiętaj, że w ciągu 29 lat ceny i siła nabywcza pieniądza będą się zmieniać.

W związku z powyższym w umowach zamieszcza się tzw. klauzulę waloryzacyjną. Istotne jest, aby była ona prawidłowo sformułowana.

Umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę – na co warto zwrócić uwagę?

Przede wszystkim w umowie ważne jest precyzyjne określenie:

• przedmiotu dzierżawy
• praw i obowiązków obu stron
• warunków finansowych.

Należy pamiętać także o waloryzacji czynszu i zabezpieczeniami przed nieprzewidzianymi opóźnieniami w budowie.

Główne elementy umowy dzierżawy pod fotowoltaikę:

• dane stron umowy
• oświadczenie właściciela gruntu, że działka jest wolna od obciążeń
• określenie przedmiotu dzierżawy
• prawa i obowiązki dzierżawcy
• prawa i obowiązki wydzierżawiającego
• określenie czasu trwania umowy
• ustalenie czynszu, opłat i podatków związanych z dzierżawioną działką i prowadzoną na niej działalnością.

Umowa powinna być prawidłowo sformułowana, aby zabezpieczała interesy obu stron 

Kluczowe jest, aby w umowie dzierżawy precyzyjnie określić konkretny obszar działki przeznaczony na cele fotowoltaiczne, zamiast obejmować całą działkę lub określoną powierzchnię bez dokładnego wskazania jej lokalizacji. W przeciwnym razie dzierżawca może umieścić farmę fotowoltaiczną w dowolnym miejscu na działce, co może uniemożliwić właścicielowi korzystanie z pozostałej części gruntu.

Warto również dokładnie określić warunki dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy przed terminem. Trzeba mieć na uwadze, że zazwyczaj istnieją znaczne ograniczenia w tym zakresie, głównie z powodu wysokich kosztów ponoszonych przez dzierżawcę na budowę farmy fotowoltaicznej, a przedwczesne rozwiązanie umowy wiązałoby się dla niego ze stratami. Jednocześnie należy odpowiednio zabezpieczyć prawa właściciela gruntu, aby chronić go w sytuacji, gdy dzierżawca zalega z czynszem lub nie uzyska wymaganych pozwoleń na budowę w ustalonym terminie.

Zarabiaj na dzierżawie gruntów pod fotowoltaikę

Rynek OZE w Polsce systematycznie rośnie. Inwestorzy chętnie stawiają kolejne farmy fotowoltaiczne, a to wzmaga popyt na grunty. Jeśli dysponujesz ziemią, która leży odłogiem, to masz szansę na niej zarobić więcej niż na dopłatach. Jest to możliwe dzięki dzierżawie gruntów pod fotowoltaikę.

Czynsz netto i brutto to dwa różne światy. Upewnij się, na jakie warunki się decydujesz. Dotyczy to także płatności z góry lub z dołu. Pamiętaj także o klauzuli waloryzacji. Ceny systematycznie się zmieniają, a ta sama kwota czynszu za 10 lat nie będzie tak atrakcyjna, jak dzisiaj. Troska o kwestie formalne zapewni spokojny sen i dodatkowy dochód, który może być bardzo atrakcyjny.