Dzierżawa ziemi rolnej dla osoby niebędącej rolnikiem

Czy można wydzierżawić grunty rolne osobie nie będącej rolnikiem?

Taka dzierżawa jest możliwa, o ile zostanie zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami regulowanymi na gruncie Kodeksu cywilnego, bowiem co do zasady – przepisy regulujące ustrój rolny ingerują w zbywanie i nabywanie gruntów, nie zaś w sam zakres dysponowania nimi i obciążania. Mało – preferują one zarówno aktualnie, jaki i w treści planowanych aktów prawnych dzierżawy wieloletnie jako podstawę do prawa pierwokupu gruntów rolnych w przyszłości przez dzierżawcę w razie ich zbywania przez Pana.

Zacznę jednak od tego, że stan prawny ustroju rolnego w Polsce stanął aktualnie pod znakiem zapytania. Mamy bowiem na tę chwilę ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która od 1 maja 2016r miała zostać zastąpiona przez ustawę z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (załączam). Jednak na tę chwilę z racji zmiany opcji politycznej władzy – ustawa ta raczej nie ma szans wejść w życie 1 maja 2016 r. i lansowany jest projekt rządowy wprowadzający kompleksowe zmiany nie tylko do ustawy z 2003 r. ale i innych ustaw (załącznik nr 2).

Załączam je jako materiał poglądowy, bo zdaję sobie sprawę, jak taki bałagan wpływa na dezinformację ludzi, skoro nawet prawnicy zaczynają mieć problemy z oceną, co jest czym. Na tę chwilę tak naprawdę nikt nie wie, która z ustaw wejdzie w życie od 1 maja 2016 r. i jaką otrzyma ostatecznie treść.

Aktualny stan oczekujących aktów prawnych – jest taki, jak podaję i załączam.

Ustawy te, jak już wspomniałam, nie ingeruję negatywnie w samą dzierżawę, w szczególności nie wprowadzają w tym zakresie zakazów tak jak przy zbycie gruntów rolnych.

Zobacz również: Czy można kupić grunt rolny nie będąc rolnikiem?

Umowa dzierżawy gruntów rolnych - na co zwrócić szczególną uwagę?

Dlatego Pan zawierając umowę dzierżawy – notarialnie lub z poświadczeniem daty i podpisu co jest konieczne do celów dowodowych – powinien się kierować Kodeksem cywilnym: art. 693–709:

„DZIAŁ II

Dzierżawa

Art. 693. [Umowa dzierżawy]

§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Art. 694. [Odpowiednie stosowanie]

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Art. 695. [Domniemanie dzierżawy na czas nieoznaczony]

§ 1. Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

§ 2. (uchylony).

Art. 696. [Wykonywanie dzierżawy]

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Art. 697. [Naprawy niezbędne do zachowania przedmiotu dzierżawy]

Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Art. 698. [Oddanie do używania lub poddzierżawy]

§ 1. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

§ 2. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Art. 699. [Płatność czynszu]

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.

Art. 700. [Obniżenie czynszu]

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Art. 701. [Ustawowe prawo zastawu]

Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.

Art. 702. [Rozszerzenie zastawu]

Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

Art. 703. [Zwłoka z zapłatą czynszu]

Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Art. 704. [Wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego]

W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Art. 705. [Zwrot rzeczy dzierżawionej]

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Art. 706. [Zwrot nakładów na zasiewy]

Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Art. 707. [Stosunkowe rozliczenie czynszu]

Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Art. 708. [Odpowiednie stosowanie]

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu.

Art. 709. [Dzierżawa praw]

Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw”.

Dla celów składania wniosków w ARiMR – tego rodzaju umowy także są tytułem wypłaty dopłat. Na tę chwilę nie ma więc zagrożeń, szczególnie, że nawet projekt rządowy w zakresie zmian w Kodeksie cywilnym i innych przepisach nie ingeruje w dzierżawę i nie wprowadza tu zakazów. Jednak muszę na koniec dodać z czystej ostrożności – sytuacja w rolnictwie i obrocie gruntami rolnymi nigdy jeszcze nie była tak niestabilna szczególnie na gruncie labilności prawa. Jako prawnik czuję jednak jakiś stopień niepewności (o czym muszę też informować klientów) tego, co tak naprawdę po 1 maja br. stanie się prawem obowiązującym, co stanie się w razie stwierdzenia niekonstytucyjności przepisów nowej ustawy pełnej kontrowersyjnych zakazów. Miejmy jednak nadzieję, że wszystko będzie szło w kierunku łagodzenia i nikt nie będzie ingerował ani w umowy już zawarte, ani tym bardziej zakazywał lub ograniczał zawierania umowy dzierżawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.