Dzierżawa gruntu od gminy a prawo pierwokupu

Kiedy dzierżawca nieruchomości rolnych ma prawo pierwokupu?

Kwestie związane z ewentualnym prawem pierwokupu nieruchomości rolnych reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, a dokładniej art. 3 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z nim w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja (chodzi o Agencję Nieruchomości Rolnych), prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Pisze Pan, że status dzierżawcy miał Pan od 10 lat i umowa dzierżawy trwała do wczoraj, a więc warunek 3-letniej dzierżawy był spełniony. Do tego, aby przysługiwało prawo pierwokupu, umowa musiała być dodatkowo zawarta w formie pisemnej i mieć datę pewną.

O tym, co jest datą pewną, mówi z kolei art. 81 Kodeksu cywilnego (K.c.). Umowa ma datę pewną w razie stwierdzenia jej dokonania w jakimkolwiek dokumencie urzędowym (od daty dokumentu urzędowego) oraz w razie umieszczenia na dokumencie umowy jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza (od daty wzmianki).

Ostatnim warunkiem jest to, aby ta nieruchomość wchodziła w skład Pana gospodarstwa rodzinnego.

Zobacz również: Wynajem budynku gospodarczego przez rolnika

Czy po wygaśnięciu umowy dzierżawy nadal przysługuje prawo pierwokupu?

Definicję gospodarstwa rolnego zawiera art. 5 ust. 1 cytowanej ustawy, stanowiąc, że za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne:

1) prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz

2) w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha.

Reasumując, jeśli spełniał Pan wszystkie te warunki łącznie, to prawo pierwokupu Panu przysługiwało niewątpliwie dopóty, dopóki trwała umowa dzierżawy, co do tego nie może być wątpliwości. Wspomina Pan zresztą w samym pytaniu, że gmina przyznała, iż Panu właśnie prawo pierwokupu przysługuje.

Natomiast na dzień dzisiejszy, skoro umowa dzierżawy już wygasła, niestety uważam, iż prawo pierwokupu już Panu nie przysługuje.

Wyjaśnię dlaczego, otóż po pierwsze ustawa mówi wyraźnie o dzierżawcy, a dzierżawca to osoba związana umową dzierżawy, ten status utrzymuje się dopóty, dopóki trwa zatem umowa.

Ponadto w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1975 roku, wydanej w sprawie III CZP 67/74, podkreślono, że prawo pierwokupu przewidziane przez art. 695 § 2 K.c. przysługuje dzierżawcy dopóty, dopóki dzierżawa określona w tym przepisie nie została zakończona. W sprawie z powództwa Skarbu Państwa o ustalenie, że sprzedaż nieruchomości rolnej dokonana bezwarunkowo jest nieważna, Skarb Państwa (wydzierżawiający) może powoływać się na trwanie dzierżawy.

W uzasadnieniu sąd podkreślił, że „…nie miałoby żadnego społeczno-gospodarczego uzasadnienia stanowisko, że byłemu dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu również wtedy, kiedy dzierżawa zakończyła się dawno przed sprzedażą nieruchomości. Z kolei, gdyby wskutek sukcesywnego dzierżawienia tej samej nieruchomości wszystkim byłym dzierżawcom przysługiwało prawo pierwokupu, to trudno by było rozwikłać kolizję między nimi. Wreszcie – przyjęcie, że także byłemu dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, ograniczałoby bez potrzeby możność sprzedaży nieruchomości.

Uchwała ta została wydana na podstawie nieobowiązującego już przepisu art. 695§ 2 Kodeksu cywilnego, który stanowił, że jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości, ale jeśli chodzi o ogólne wnioski dotyczące byłego dzierżawcy, to pogląd ten należy analogicznie odnieść także do Pana sytuacji opisanej w pytaniu.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie dają podstaw do odmiennych wniosków, to jest, że byłemu już dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu.

Tak więc Pana przypuszczenie jest całkowicie słuszne.

Jeśli natomiast chodzi o odpowiedzialność gminy za błędną interpretację i wprowadzenie Pana w błąd, to przykro mi, ale na bazie tego, co Pan napisał, nie znajduję podstaw do takiego rodzaju zarzutów.

Ja rozumiem bowiem, gmina wysłała Panu jedynie informację, będącą powieleniem przepisu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jaki Panu wyżej zacytowałam. Jak zakładam, gmina nigdzie nie wskazała Panu wyraźnie z imienia i nazwiska, że przysługuje Panu prawo pierwokupu już po wygaśnięciu umowy dzierżawy.

Jak zakładam, była to po prostu informacja, a nie stwierdzenie, że Pan jako były dzierżawca nadal zachowuje prawo pierwokupu.

Dlatego uważam, że nie można gminie zarzucić w takiej sytuacji bezprawności, która mogłaby ewentualnie przy udowodnieniu faktu szkody i jej wysokości rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą gminy.

Opis sprawy z września 2015 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.