• Data: 2024-12-05 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Mamy taki problem. Żona w spadku po ojcu otrzymała działkę, która obecnie jest sklasyfikowana jako leśna – Ls-IV, ale do końca 2002 r. była działką rolną – R-IVa, za którą teść opłacał podatek rolny. Działka przez lata nieuprawiania zarosła i się naturalnie zadrzewiła i na wniosek teścia została decyzją starosty z końca 2002 r. przekwalifikowana na działkę leśną. Teściowi prawdopodobnie chodziło o niepłacenie podatku rolnego. Czy jest możliwość przywrócenia stanu prawnego działki sprzed daty wydania wymienionej decyzji, czyli przewrócenia jej do stanu „rolnej”? W załączeniu decyzja o przekwalifikowaniu.
Cofnięcie decyzji starosty mogłoby nastąpić wyłącznie w szczególnych trybach – wznowienia postępowania lub stwierdzenie nieważności decyzji. Niestety, w przypadku wznowienia postępowania upłynął już dopuszczalny czas na takie działania – art. 146 K.p.a. Podobnie zgodnie z art. 156 § 2 K.p.a.: Nie stwierdza się nieważności decyzji z przyczyn wymienionych w § 1, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne. Wobec tego nie ma możliwości prawnej cofnięcia decyzji starosty w wymienionych trybach. Natomiast każde inne działanie zmierzające do zmiany przeznaczenia gruntu wymaga zastosowania obecnie obowiązujących przepisów, o których mowa poniżej.
Skoro na działce rolnej rosły drzewa, celem doprowadzenia do zgodności sposobu użytkowania działki z zapisami w ewidencji gruntów i budynków na podstawie decyzji zmieniono działkę na użytek leśny. Dodam, że:
Obowiązkiem organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków jest utrzymywanie operatu ewidencyjnego w stanie aktualności. Aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzenie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych, Informacje zawarte w ewidencji podlegają aktualizacji także w sytuacji wykrycia błędnych informacji. Wpis w ewidencji ma charakter rejestrowy, czyli wtórny względem zdarzeń prawnych, z których wynikają zmiany danych podlegających ujawnieniu w ewidencji. Techniczny charakter ewidencji powoduje natomiast, że to nie ewidencja kształtuje określony stan prawy, lecz dopiero zmiana tego stanu w innym przewidzianym przez prawo trybie znajduje swoje odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja pełni zatem jedynie funkcje rejestrujące stanów prawnych ustalonych w innym trybie i przez inne organy. Deklaratoryjny charakter wpisów oznacza, że nie kształtują one nowego stanu prawnego, a jedynie potwierdzają stan prawny wynikający z dokumentów. Organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków nie mogą więc tworzyć stanu prawnego, lecz jedynie odzwierciadlają w prowadzonych ewidencjach stan prawny. Bez wydania decyzji o zmianie sposobu użytkowania budynku przez organ administracji budowlanej, organ ewidencji nie może zatem dokonać zmiany w zapisie ewidencji co do funkcji budynku, gdyż w przeciwnym razie organ ewidencji wykroczyłby poza swoje kompetencje, stając się twórcą nowego stanu prawnego, a nie jedynie rejestratorem zmian wprowadzonych przez organ administracji budowlanej” (wyrok NSA z dnia 27 września 2023 r., sygn. akt I OSK 270/22).
W sytuacji, gdy grunt jest porośnięty drzewami, ponowna zmiana przeznaczenia na grunt rolny w mojej ocenie będzie bardzo trudna, o ile w ogóle możliwa do zrealizowania. Sądy zauważają, że nawet czasowy brak roślinności na gruncie leśnym nie jest argumentem, aby zmieniać taki grunt na grunt rolny. W orzecznictwie podkreśla się, że:
Skoro ustawodawca zezwala na zmianę przeznaczenia lasu jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, to obowiązek wykazania, że w danej sprawie tego rodzaju szczególnie uzasadniona potrzeba wystąpiła, ciąży na właścicielu lasu, który powinien przedstawić wyczerpującą argumentację przemawiającą za niezbędnością tego przeznaczenia. Przy czym, o ile na właścicielu lasu spoczywa ciężar wykazania okoliczności, z których chce wywodzić skutki prawne, a więc szczególnie uzasadnioną potrzebę zmiany lasu na użytek rolny, to na organie prowadzącym postępowanie spoczywa powinność dokładnego zbadania tej przesłanki w jednostkowej sytuacji strony wnioskującej i dokonania oceny wskazanych przez stronę okoliczności (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22).
Natomiast: Pod sformułowaniem szczególnie uzasadnione potrzeby właściciela lasu należy rozumieć sytuację wyjątkową, będącą dla właściciela czymś absolutnie niezbędnym w danej sytuacji i jednocześnie uzasadnioną nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny. Tym samym powody wystąpienia z wnioskiem powinny wykraczać poza subiektywny interes strony, nawet jeżeli jest on uzasadniony” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22). Nadto: Przepis art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach jest restrykcyjny, ale dopuszcza możliwość przekształcenia lasu w użytek rolny w szczególnych przypadkach. Każdy stan faktyczny jest inny i nie wystarczy powołać się na szereg orzeczeń sądowych, przyjmując arbitralnie, że przedstawione we wniosku okoliczności nie mają charakteru „szczególnie uzasadnionych”, skoro zgromadzony materiał dowodowy temu przeczy (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21).
Zaś zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowym: Szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu, mająca uzasadniać przekształcenie lasu w użytek rolny, musi być aktualna (realna) w dacie występowania z wnioskiem, a nie tylko być potencjalna (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 877/21). Zaznaczam również, że: Nawet czasowy brak roślinności leśnej nie jest podstawą do przeklasyfikowania gruntu leśnego na nieleśny (wyrok NSA z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21).
Nadto: Nie można a limine przyjąć, że każdy las przedstawia tę samą wartość publiczną. By adekwatnie poczynić ustalenia w tym zakresie, należy wziąć pod uwagę takie okoliczności jak: wielkość lasu, jego wiek, utrzymanie (stan/kondycja) oraz rodzaj (powszechność/rzadkość) drzewostanu, położenie w zwartym kompleksie leśnym, odległość od działek rolnych, sąsiedztwo infrastruktury przemysłowej, drogowej (każdej nie-leśnej), wykorzystanie lub możliwość wykorzystania do produkcji i gospodarki leśnej, itp. (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 1 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1625/21).
Jak widać, zmiana przeznaczenia klasyfikacji gruntu z leśnego na inny jest bardzo wymagająca i należy dobrze uargumentować i udowodnić potrzebę zmiany gruntu. Poza tym, o ile ustawa wskazuje wprost warunki, na jakich można próbować ubiegać się o zmianę gruntu leśnego na rolny, to już nie została uregulowana w ustawie o lasach w żaden sposób kwestia zmiany gruntu leśnego na przeznaczony pod zabudowę.
W takiej sytuacji należy opierać się m.in. na regulacjach ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (zwanej dalej: u.o.g.r.l). Następnie wskazuję, że w myśl art. 7 ust. 2 pkt 5 u.o.g.r.l. przeznaczenie gruntu na cele nieleśne w Pana przypadku wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uprzednim uzyskaniu opinii izby rolniczej. Natomiast, co bardzo ważne, przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l): Przepis art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. stanowi odzwierciedlenie ogólnej zasady, że jeśli przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody właściwego organu administracji, to taka zmiana przeznaczenia może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wyrok NSA z dnia 24 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 548/19).
Generalnie zmiana klasyfikacji gruntu z lasu na grunt nieleśny jest możliwa, ale z praktyki wiem, że przekształcenie lasu w inny użytek jest procedurą czasochłonną i kosztowną. Jak widać, trzeba spełnić wiele wymogów, uzyskać szereg zgód i oczywiście ponieść w tym zakresie znaczne nakłady finansowe. Nawet jeśli obecny użytek tylko z nazwy jest gruntem leśnym, nie decyduje to o tym, że nie trzeba spełnić pozostałych warunków. Jeśli zaś na gruncie faktycznie rosną zadrzewienia, będzie to kolejna przesłanka negatywna do zmiany gruntu leśnego na grunt rolny. Przygotowuję wnioski o zmianę przeznaczenia gruntu z leśnego na nieleśny i rolny i z doświadczenia mogę powiedzieć, że trzeba się przygotować na długą procedurę.
Działka odziedziczona, trudności z powrotem do stanu rolnego. Pani Anna odziedziczyła po dziadku działkę, która do 1998 r. była użytkowana jako grunt rolny. Dziadek, chcąc zmniejszyć koszty podatkowe, wystąpił o przekwalifikowanie działki na leśną, co starosta zatwierdził. Po latach Pani Anna chciała przekształcić działkę z powrotem na rolną, aby rozpocząć uprawę warzyw. Spotkała się jednak z odmową, ponieważ od decyzji starosty upłynęło już ponad 20 lat, a działka została w tym czasie wpisana jako grunt leśny w ewidencji.
Naturalne zalesienie działki jako przeszkoda. Pan Tomasz otrzymał w darowiźnie działkę od rodziców, którzy nie użytkowali jej przez kilkanaście lat. Z czasem teren zarósł samosiejkami, a starosta zaktualizował jej przeznaczenie na leśne. Pan Tomasz chciał wykarczować drzewa i stworzyć pastwisko dla zwierząt hodowlanych, jednak urzędnicy wskazali, że wymagane byłoby wystąpienie o zmianę przeznaczenia działki, co wiązało się z długotrwałą procedurą i wysokimi kosztami.
Problem z budową na gruncie leśnym. Państwo Kowalscy nabyli działkę, którą pierwotnie traktowali jako rekreacyjną. Planując budowę domu, odkryli, że działka widnieje w ewidencji jako grunt leśny. Mimo że od lat nie było tam drzew, a grunt sąsiadował z terenami zabudowanymi, urzędy wymagały szczegółowego uzasadnienia potrzeby zmiany przeznaczenia działki. Proces okazał się czasochłonny, a jego wynik – niepewny.
Zmiana przeznaczenia działki z leśnej na rolną lub budowlaną to proces wymagający spełnienia szeregu formalności oraz uzasadnienia szczególnie istotnej potrzeby właściciela. Procedura jest czasochłonna i kosztowna, a jej powodzenie zależy od spełnienia wymogów prawa i zgromadzenia odpowiednich dokumentów. Warto wcześniej skonsultować się z ekspertem, aby odpowiednio przygotować wniosek i zwiększyć szanse na pozytywne rozstrzygnięcie..
Oferujemy kompleksowe wsparcie prawne w zakresie zmiany przeznaczenia gruntów, w tym przygotowanie wniosków i pism do urzędów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
4. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
