Jak podzielić działkę rolną - warunki i ograniczenia

Ograniczenia podziału nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne

Zgodnie z treścią art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości: położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod następującymi warunkami:

• działka musi zostać przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub
• podział musi być związany z regulacją granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Jeśli zatem w wyniku podziału choćby jedna działka nowo powstała miałaby mieć mniej niż 0,3 ha, to podział jest możliwy wyłącznie przy spełnieniu owych warunków. W uproszczeniu wygląda to tak, że nie jest możliwe wydzielenie nowej działki rolnej o powierzchni poniżej 3000 m², jeśli nie jest to związane z powiększeniem działki sąsiedniej o tę nową działkę ani z regulacją granic.

Warunki uzyskania decyzji o warunkach zabudowy

Jest jednak sposób pozwalający na dokonane podziału, w wyniku którego powstanie działka mniejsza niż 0,3 ha, polega on na uzyskaniu dla działki warunków zabudowy. Jednak nie dla każdej działki możliwe jest uzyskanie warunków dla zabudowy mieszkaniowej. Warunki zabudowy można otrzymać bowiem dla gruntów klas I-III, które nie wymagają uzyskania zgody na zmianę ich przeznaczenia z rolnego na nierolnicze lub nieleśne, co wynika z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się do urzędu miasta lub gminy, właściwego dla lokalizacji inwestycji. Decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Aby zaś uzyskać warunki zabudowy, należy spełnić łącznie następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Budowa na jakich gruntach rolnych nie wymaga zgody ministra?

Jeżeli starałby się Pan o decyzję o warunkach zabudowy na gruncie rolnym klasy IV-VI, wówczas nie potrzebowałby Pan zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Niestety inwestycje na gruntach o klasie I-II pochodzenia mineralnego i organicznego oraz na klasach IV-VI pochodzenia organicznego wymagają decyzji zezwalającej na wyłączenie ich przeznaczenia na cele nierolnicze. Grunty rolne, stanowiące użytki rolne klas I-III potrzebują zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Natomiast i tu są wyjątki, bowiem na cele nierolnicze, bez zgody ministra, można przeznaczyć grunty rolne, stanowiące użytki rolne klas I-III pod warunkiem, że spełniają łącznie następujące warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej,
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Nieruchomości wykorzystywane na cele rolne, zabudowa zagrodowa

Grunt jest użytkiem rolnym, jeśli figuruje jako taki w ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomości – za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne. Jeżeli zatem w stosunku do nieruchomości rolnej zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, to powoduje to utratę przez grunt charakteru rolnego lub leśnego. Jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 listopada 2013 r. (sygn. akt II SA/Po 888/13) wskazał, że nie w każdym przypadku wydanie decyzji o warunkach zabudowy spowoduje taki skutek. Sąd orzekł bowiem, że decyzja o warunkach zabudowy dotycząca budowy budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej pozostaje w zgodzie z rolniczym charakterem gruntów i nie prowadzi do zmiany charakteru prawnego nieruchomości rolnej. Zatem sąd za niedopuszczalne uznał wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o powierzchni mniejszej niż 3000 m², jako pozostające w sprzeczności z art. 93 ust. 2 u.g.n. Sąd stwierdził, że istotą decyzji o warunkach zabudowy budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej jest kontynuacja funkcjonowania gospodarstwa rolnego, zatem taka decyzja nie niweluje ograniczeń związanych z podziałem nieruchomości rolnych, o których mowa w art. 93 ust. 2a ustawy. Brak jest podstaw do uznania, że każda działka w rozumieniu art. 92 ust. 3 u.g.n., dla której ustalono warunki zabudowy zagrodowej, nie jest już z tego powodu nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne, skoro zabudowa zagrodowa ściśle wiąże się z gospodarstwem rolnym i pozostaje z nim w związku funkcjonalnym. A zatem z wyroku tego płynie wniosek, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej budowy budynków związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego nie może prowadzić do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, które w dalszym ciągu będą służyć prowadzeniu działalności rolniczej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.