• Data: 2024-10-06 • Autor: Tomasz Krupiński
Mam pytanie odnośnie ewentualnego zasiedzenia oraz posiadania własności gruntów rolnych w opisanym poniżej przypadku.
Mama, obecnie emerytka, nabyła gospodarstwo po rodzicach w drodze postanowienia sądowego. Miała spłacić rodzeństwo, ale nie było jej na to stać (wyrok z 1988 r.). Od 20 lat dzierżawi ziemię – na ustnych warunkach. Oficjalnie córka dzierżawi tę ziemię, pobiera dopłaty i płaci podatek. Faktyczny użytkownik płaci czynsz roczny, opłat nie pobiera. W jaki sposób można wyprostować sytuację, żeby uniknąć zasiedzenia, czy zawarcie umowy na piśmie przerwie bieg dotychczasowego użytkowania i przekazanie możliwości składania wniosków do ARMiR, a mama jako właściciel po prostu podniesie czynsz, aby nie stracić na dzierżawie?
Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku wejścia w posiadanie nieruchomości w złej wierze nabycie nieruchomości następuje po upływie lat trzydziestu (art. 172 § 2).
Ze sformułowania art. 172 § wynika, iż podstawową przesłanką zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. Zgodnie z art. 336 posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą (włada nią) jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. np. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00). Jednym zatem z niezbitych elementów nabycia własności rzeczy w drodze zasiedzenia jest faktyczne władztwo nad rzeczą. Obejmuje ono dwa elementy: element fizyczny określony tradycyjnie jako corpus oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą ,jak właściciel"). Oznacza to, iż zakres jego posiadania odpowiada zakresowi wykonywania prawa własności w myśl art. 140 kc. Posiadacz samoistny tak samo zatem jak właściciel korzysta z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobiera z niej pożytki oraz inne dochody.
Z posiadaniem prawo cywilne łączy szereg domniemań prawnych, w tym domniemanie samoistnego charakteru posiadania (art. 339) oraz domniemanie ciągłości posiadania (art. 340). W przypadku, gdy w toku postępowania nie zostaną przeprowadzone dowody przeciwne za wykazane, należy przyjąć te fakty, które wynikają ze wskazanych domniemań prawnych. Co do zasady przyjmuje się zatem, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Strona, która wnosi o stwierdzenie na jej rzecz nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie, winna jedynie wykazać fakt władania nieruchomością. W związku natomiast z istnieniem domniemania ciągłości posiadania wystarczy, że zainteresowany wykaże, iż władał nieruchomością w dwóch punktach czasowych, obejmujących okres wymagany do zasiedzenia. W interesie strony przeciwnej jest natomiast obalenie wspomnianych domniemań prawnych.
Oznacza, to iż dzierżawca nigdy nie będzie uznany za posiadacza samoistnego. Stąd też nigdy nie nabędzie nieruchomości przez zasiedzenie. Oczywiście kwestia, czy spełnione są warunki zasiedzenia, zależy od wyników postępowania dowodowego, stąd też warto byłoby zabezpieczyć umowę w drodze pisemnej. Zgłaszanie do ARMiR jest niepotrzebne, a wręcz ryzykowne. Córka pobiera opłaty, mimo że nie jest dzierżawcą (jedynie formalnie). Na ten moment sugeruję jednak zawarcie umowy w formie pisemnej. Warto też pomyśleć o zawarciu umowy poddzierżawy z użytkownikiem ziemi.
Dzierżawca staje się posiadaczem samoistnym
Pan Jan od 25 lat użytkuje działkę rolną swojego sąsiada, pana Adama, na zasadzie ustnej umowy dzierżawy. Jan uprawia ziemię, płaci podatki i dopłaty, choć nie jest właścicielem. Adam mieszka za granicą i nie interesuje się ziemią. W związku z upływem czasu Jan może teoretycznie złożyć wniosek o zasiedzenie, ponieważ działa jak właściciel i nikt mu nie przeszkadza. Pan Adam, aby uniknąć zasiedzenia, powinien zawrzeć umowę na piśmie i kontrolować swoje prawa do ziemi.
Przerwanie biegu zasiedzenia przez zawarcie umowy
Pani Maria od 18 lat korzysta z łąki, która należy do jej kuzyna. Łąkę użytkuje na podstawie ustnej umowy dzierżawy. Maria zdaje sobie sprawę, że brak formalnej umowy może w przyszłości prowadzić do zasiedzenia, więc postanowiła wraz z kuzynem spisać formalną umowę dzierżawy. W ten sposób przerwano bieg zasiedzenia, a Maria może dalej korzystać z łąki, ale bez ryzyka utraty własności przez kuzyna.
Dzierżawa zbliżająca się do zasiedzenia
Pan Krzysztof przez 29 lat użytkuje grunty należące do jego zmarłego wuja. Wujek pozostawił majątek swoim dzieciom, które jednak nigdy nie zajęły się działką. Krzysztof przez te lata samodzielnie prowadził gospodarstwo, płacił podatki i korzystał z dopłat. W tym momencie zbliża się do możliwości zasiedzenia gruntów, ponieważ użytkował je jak właściciel przez ponad 20 lat. Aby dzieci wuja nie utraciły majątku, muszą one podjąć kroki formalne, np. zawrzeć z Krzysztofem umowę na piśmie, która formalizuje korzystanie z działki.
Zasiedzenie nieruchomości może nastąpić, jeśli posiadacz włada nią nieprzerwanie przez 20 lub 30 lat jako posiadacz samoistny, czyli działa jak właściciel. W przypadku dzierżawcy, który posiada ziemię na podstawie umowy ustnej, aby uniknąć ryzyka zasiedzenia, warto sformalizować umowę pisemnie, co przerwie bieg zasiedzenia. Działania takie zabezpieczą właściciela przed utratą nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z zasiedzeniem lub sporządzeniem umowy dzierżawy? Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie niezbędnych pism – szybko i wygodnie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
