Jak zabezpieczyć się przed siedzeniem dzierżawionej ziemi rolnej?

Zasiedzenie przez posiadacza samoistnego

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku wejścia w posiadanie nieruchomości w złej wierze nabycie nieruchomości następuje po upływie lat trzydziestu (art. 172 § 2).

Ze sformułowania art. 172 §  wynika, iż podstawową przesłanką zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. Zgodnie z art. 336 posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą (włada nią) jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (zob. np. wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00). Jednym zatem z niezbitych elementów nabycia własności rzeczy w drodze zasiedzenia jest faktyczne władztwo nad rzeczą. Obejmuje ono dwa elementy: element fizyczny określony tradycyjnie jako corpus oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą ,jak właściciel"). Oznacza to, iż zakres jego posiadania odpowiada zakresowi wykonywania prawa własności w myśl art. 140 kc. Posiadacz samoistny tak samo zatem jak właściciel korzysta z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobiera z niej pożytki oraz inne dochody.

Władanie nieruchomością a zasiedzenie

Z posiadaniem prawo cywilne łączy szereg domniemań prawnych, w tym domniemanie samoistnego charakteru posiadania (art. 339) oraz domniemanie ciągłości posiadania (art. 340). W przypadku, gdy w toku postępowania nie zostaną przeprowadzone dowody przeciwne za wykazane, należy przyjąć te fakty, które wynikają ze wskazanych domniemań prawnych. Co do zasady przyjmuje się zatem, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Strona, która wnosi o stwierdzenie na jej rzecz nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie, winna jedynie wykazać fakt władania nieruchomością. W związku natomiast z istnieniem domniemania ciągłości posiadania wystarczy, że zainteresowany wykaże, iż władał nieruchomością w dwóch punktach czasowych, obejmujących okres wymagany do zasiedzenia. W interesie strony przeciwnej jest natomiast obalenie wspomnianych domniemań prawnych.

Dzierżawca–użytkownik a posiadanie samoistne

Oznacza, to iż dzierżawca nigdy nie będzie uznany za posiadacza samoistnego. Stąd też nigdy nie nabędzie nieruchomości przez zasiedzenie. Oczywiście kwestia, czy spełnione są warunki zasiedzenia, zależy od wyników postępowania dowodowego, stąd też warto byłoby zabezpieczyć umowę w drodze pisemnej. Zgłaszanie do ARMiR jest niepotrzebne, a wręcz ryzykowne. Córka pobiera opłaty, mimo że nie jest dzierżawcą (jedynie formalnie). Na ten moment sugeruję jednak zawarcie umowy w formie pisemnej. Warto też pomyśleć o zawarciu umowy poddzierżawy z użytkownikiem ziemi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.