Jak zakupić 1,5 ha ziemi bez udziału KOWR, nie będąc rolnikiem?

Kupno działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem

Tytułem wstępu, odnośnie do nabywania nieruchomości rolnych – różne areały, to różne wymagania. Co do zasady, zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Odnośnie do nieruchomości rolnych do 30 arów na mocy art. 1a ust. lit. c powyższej ustawy może taką nieruchomość nabyć każdy. Natomiast nieruchomości od 0,3 ha do 0,99 ha mogą być nabyte przez nierolnika po zastrzeżeniu w umowie sprzedaży pierwokupu na rzecz KOWR.

Nabycie nieruchomości powyżej 1 ha jest możliwe przez nierolników na mocy kilku zastrzeżonych procedur, po uzyskaniu zgody Dyrektora KOWR. W praktyce dzieje się tak – gdy ktoś chce zostać rolnikiem, to kończy kurs kwalifikacyjny i zobowiązuje się do prowadzenia gospodarstwa rolnego i mieszkania w miejscowości, na której terenie leży ta nieruchomość.

Darowizna ziemi rolnej

Natomiast odnośnie do zakupienia ziemi przez Pana mamę i dokonania darowizny na Pana. Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego „nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście”.

Zgodnie z art. 2b ust. 2 ustawy w okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Natomiast zgodnie z art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a powyższej ustawy przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej. Zatem zgodnie z przepisami Pana mama może darować Panu nieruchomość w zasadzie od razu po jej zakupie i co do zasady nie przechodzi na Pana obowiązek prowadzenia tego gospodarstwa rolnego.

Rolnik może sprzedać lub darować nieruchomość rolną swojej osobie bliskiej. W stosunku do osób bliskich został zniesiony obowiązek bycia rolnikiem na mocy art. 2a ust. 1 w zw. z ust. 3 pkt 1 lit. a ustawy: „Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy”.

Może Pan dokonać kolejnych darowizn, np. na rzecz Pana żony.

Opodatkowanie darowizn

Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn:

„1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2–5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4 […]”.

Zatem jeśli dokona Pan zgłoszenia, o którym mowa powyżej, a następnie Pana żona także, to nie zapłacą Państwo podatku od darowizny.

Wyłączenie fragmentu nieruchomości i odrolnienie

Jeśli działka jest określona jako rolna w miejscowym planie zagospodarowania, to konieczna jest zmiana tego planu – jest to uzależnione od gminy, ale nie sądzę (jest małe prawdopodobieństwo), że nieruchomość, którą chcą Państwo kupić, jest objęta takim planem. Jeśli nie ma planu, sytuacja wygląda różnie dla ziemi o klasie IV–VI i klasie I–III, szczególnie po nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z jesieni zeszłego roku.

W zakresie uzyskiwania decyzji WZ dla działek o klasie rolnej IV–VI nie zmieniło się nic. Organ nadal wyda decyzję WZ, jeśli zostaną spełnione warunki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. działka rolna ma dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz z analizy urbanistycznej sporządzanej w toku postępowania wynika, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Kolejnym krokiem przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę było złożenie wniosku i uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. 24 września 2023 roku decyzja WZ dla działki rolnej klasy I–III nie może być już wydana, a przesądziła o tym zmiana art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z którym: „Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

W praktyce oznacza to, że nie ma już możliwości wystąpienia o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej w klasie gruntu I–III, ponieważ decyzja WZ dla takiej działki może zostać wydana wyłącznie w tych przypadkach, gdy nie jest konieczna zmiana przeznaczenia działki na cele nierolne, co wynika z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem obecnie, nim plan ogólny dla danej gminy nie zostanie uchwalony i interesująca nas działka rolna w klasie I–III nie zostanie w nim objęta obszarem uzupełnienia zabudowy, zmiana przeznaczenia takiej działki na cele nierolne będzie musiała nastąpić w tzw. planie ogólnym – na tzw. zabudowę uzupełniającą. Takie plany ogólne mają zostać uchwalone do 31.12.2025 r.

Odnośnie do kosztów odrolnienia – jeśli działka jest przeznaczona na zabudowę mieszkalną, następuje zwolnienie z opłaty do pow. działki do 500 m². Jeszcze dodam, że minimalny obszar nowo wydzielanej działki rolnej to 30 arów (nie mniej).

Nabycie działki rolnej

Podsumowując:

1. Pana mama może nabyć interesującą Państwa działkę jako rolnik, a następnie przekazać Panu w drodze darowizny, a Pan może przekazać część żonie. Nie ma tu żadnych ograniczeń czasowych.

2. Nie poniosą Państwo podatku od darowizn. Trzeba tylko dokonać stosownego zgłoszenia do urzędu skarbowego.

3. Nie ma przeszkód do wyłączenia działki lub działek o pow. min. 30 arów, lecz – jak napisałam powyżej – możliwość odrolnienia zależy od klasy gruntu oraz tego, czy jest tam miejscowy plan.

Przykłady

Zakup działki do 30 arów przez osobę niebędącą rolnikiem

Anna, która nie jest rolnikiem, postanowiła kupić małą działkę o powierzchni 25 arów na wsi, żeby mieć miejsce na budowę letniego domku. Zgodnie z ustawą Anna może nabyć tę działkę bez żadnych specjalnych wymagań, ponieważ jej powierzchnia nie przekracza 30 arów. Po zakupie Anna planuje budowę domku i zagospodarowanie terenu na cele wypoczynkowe.

Zakup działki rolnej przez nierolnika z pierwokupem

Michał, który nie jest rolnikiem, chciał kupić grunt rolny o powierzchni 0,5 ha, który leży w pobliżu jego działki rekreacyjnej. Aby sfinalizować zakup, Michał musiał w umowie sprzedaży zawrzeć klauzulę o pierwokupie na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Po spełnieniu tego wymogu Michał złożył wniosek do KOWR, który nie skorzystał z pierwokupu, więc Michał mógł zakupić działkę.

Darowizna działki rolnej od mamy na rzecz syna

Marta, rolniczka, kupiła działkę rolną o powierzchni 1,2 ha, ponieważ chciała przekazać ją swojemu synowi, który planuje rozpocząć własną działalność rolniczą. Po zakupie Marta darowała działkę synowi. Zgodnie z przepisami syn nie musiał prowadzić gospodarstwa rolnego przez 5 lat, ponieważ darowizna od osoby bliskiej wyłącza ten obowiązek. Dodatkowo Marta zgłosiła darowiznę w urzędzie skarbowym, dzięki czemu oboje nie musieli płacić podatku od darowizny.

Podsumowanie

W Polsce osoby niebędące rolnikami mogą kupić działki rolne do 30 arów bez specjalnych wymagań. Działki większe niż 1 ha mogą być nabywane przez nierolników tylko po uzyskaniu zgody Dyrektora KOWR i spełnieniu dodatkowych warunków. Darowizny działek rolnych od bliskich są zwolnione z podatku, pod warunkiem ich zgłoszenia w urzędzie skarbowym. Przekształcanie działek rolnych na cele nierolne zależy od klasy gruntu i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oferta porad prawnych

Planujesz kupić działkę rolną, ale nie jesteś pewny, jak to zrobić zgodnie z prawem? Skontaktuj się z nami! Nasi prawnicy pomogą Ci zrozumieć obowiązujące przepisy i przygotują dla Ciebie niezbędne pisma i dokumenty. Zasięgnij porady eksperta, aby zapewnić sobie spokój i pewność w każdej transakcji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.