• Autor: Janusz Polanowski
Interesuje mnie zakup działki rolnej z zadłużeniem z tytułu niezapłaconych składek KRUS. Sprzedający zaproponował spisanie umowy przedwstępnej na kwotę zadłużenia (czyli 3/4 ceny, której żąda), wtedy on spłaci zadłużenie w KRUS, a następnie mielibyśmy się spotkać u notariusza, gdzie ja dopłacę resztę i spiszemy akt notarialny. Czy to bezpieczna procedura? Czy nie będzie lepiej, jeżeli kupię działkę z zadłużeniem i to ja spłacę dług w KRUS? Jak sprawdzić, czy nie ma innych wierzytelności na tej działce i czy kwota zadłużenia w KRUS nie jest na przykład większa?
Z jednej strony to dobrze, że o swym zadłużeniu informuje (aktualny) właściciel odnośnej nieruchomości; ustawowe określenie nieruchomości zawarto w art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.). Z drugiej strony doświadczenie uczy, że część (i to całkiem sporo) osób ma zadłużenie różnego rodzaju (w różnych podmiotach – nie tylko publicznych). Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS) jest ubezpieczalnią publiczną – czymś podobnym do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Do zadłużenia wobec takich instytucji stosuje się (wprost albo odpowiednio) przepisy o zobowiązaniach podatkowych. Podatki gruntowe (od nieruchomości oraz rolny) płaci się na rzecz gmin, ale to nie są wszystkie rodzaje podatków.
Właściciel owej nieruchomości mógłby kogoś (np. Pana) upoważnić do pozyskania informacji na temat jego zadłużenia – przynajmniej w podmiotach prawa publicznego (ubezpieczeniowych, podatkowych, może w „agencjach rolnych”); przydałby się podpis z notarialnie (albo urzędowo) poświadczonym podpisem na upoważnieniu – będącym czymś w rodzaju pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.). Samodzielne pozyskiwanie informacji prawdopodobnie przebiegałoby sprawniej od (zapewne dosłownie) chodzenia z rolnikiem po różnych instytucjach (np. KRUS, właściwy urząd gminy, urząd skarbowy).
Regułą jest ujawnianie hipotek przymusowych (dość częstych w przypadku zobowiązań podatkowych oraz o podobnym statusie) we właściwych księgach wieczystych – prowadzonych dla nieruchomości, które zostają tak obciążone. Taką regułę (wynikającą z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego) zawarto wreszcie w Ordynacji podatkowej. Kiedyś było z tym o wiele gorzej – w obrocie rzeczami (zwłaszcza nieruchomościami) bardzo przydawało się okazywanie (w miarę niedawno wystawionych) zaświadczeń z określonych podmiotów (np. z urzędu skarbowego, ponieważ w urzędach skarbowych „ogniskuje się” egzekwowanie zobowiązań podatkowych oraz podobnych). Również teraz takie zaświadczenia się przydają, ponieważ zdarzają się zobowiązania, których jeszcze nie ujawniono w księgach wieczystych (np. hipoteka lub zajęcie komornicze).
Dłużnikiem (najprawdopodobniej) jest właściciel odnośnej nieruchomości, której miałaby dotyczyć rozważana umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.). Dłużnikiem (podobnie jak wierzycielem) jest podmiot prawa, a nie rzecz (np. nieruchomość). Zasadą jest odpowiedzialność osobista dłużnika za zobowiązania własne – niekiedy odpowiada się za zobowiązania cudze (np. w przypadku poręczenia lub w związku z przyjęciem zadłużonego spadku). Czasami występuje odpowiedzialność rzeczowa; chodzi w niej o to, że na jakimś przedmiocie (odpowiednio cennym) zostaje ustanowione zabezpieczenie – w Polsce na nieruchomościach ustanawia się hipoteki. Hipotekę zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), ale dokładniej ją uregulowano w ustawie o księgach wieczystych i hipotece – nawet pobieżna lektura początkowych przepisów tej ustawy ukazuje duże znaczenie ksiąg wieczystych oraz związanych z nimi zasad prawnych (np.: wiara publiczna, domniemanie znajomości treści ksiąg wieczystych).
Zobacz również: Jak założyć księgę wieczystą dla działki rolnej?
Hipoteka jest jednocześnie zabezpieczeniem wierzytelności oraz obciążeniem prawa własności – obciążenie takie ujawnia się w dziale IV (poszczególnych) ksiąg wieczystych (w dziale III ujawniane są różne inne obciążenia, np. zajęcia komornicze oraz roszczenia, np. roszczenie z umowy przedwstępnej). Wprawdzie nieruchomość (jako rzecz) „zahipotekowana” nie jest dłużnikiem, ale z istoty hipoteki wynika to, że każdorazowy właściciel nieruchomości hipotecznie obciążonej odpowiada rzeczowo (czyli z danej nieruchomości) za dług, którego spłatę zabezpiecza określona hipoteka. Również (względnie) nowa koncepcja ogólna hipoteki sprawia, że w wielu przypadkach z treści samej księgi wieczystej może być trudno zorientować się w wartości hipoteki – czasami część długu spłacono lub wyegzekwowano w inny sposób (np. przez egzekucję z innej rzeczy). Wierzyciel hipoteczny (czyli taki, którego wierzytelność zabezpieczono hipoteką) jest uprawniony dochodzić tak zabezpieczonych roszczeń niezależnie od zmiany właściciela nieruchomości – jej właściciel ma wybór: znosić egzekucję z tak obciążonej nieruchomości lub spłacić zabezpieczone zobowiązanie (oczywiście, dbając o doprowadzenie do wykreślenia hipoteki, związanej z długiem spłaconym).
Jak widać, przydaje się sprawdzanie treści ksiąg wieczystych, np. przy pomocy internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych. Dbałość o Pańskie uprawnienia przemawiałaby za sprawdzeniem stanu prawnego – nie tylko wpisów, ale również wzmianek (czyli „sygnałów” o wnioskach – na możliwie krótko przed (ewentualnym) podpisaniem umowy (czy to przenoszącej własność, czy to przedwstępnej). Współczesna technika ułatwia takie sprawdzanie samodzielnie (przez internet), ale można by poprosić notariusza o sprawdzenie stanu księgi wieczystej (być może już po odczytaniu aktu notarialnego z treścią umowy, a przed podpisaniem, zwłaszcza przez Pana).
Regułą (wyrażoną w artykule 155 K.c.) jest to, że różne umowy (w tym umowa sprzedaży) skutkują przeniesieniem własności (art. 140 K.c.) ze zbywcy na nabywcę. Na tym polega tak zwany podwójny skutek takich umów: obok skutku zobowiązaniowego (właściwego danemu rodzajowi umowy) jest skutek rzeczowy – w postaci przeniesienia własności.
Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej (art. 389 i następne K.c.), czyli zobowiązującej do przeniesienia własności – w takim przypadku właścicielem danej rzeczy (np. nieruchomości) pozostaje (potencjalny) zbywca, aż do zawarcia umowy przyrzeczonej (wykonawczej) albo do uprawomocnienia się orzeczenia merytorycznego w ewentualnej przyszłej sprawie sądowej (art. 64 K.c. o zastępczym oświadczeniu woli). Jeżeli umowa (np. umowa sprzedaży) dotyczy nieruchomości, to umowy – w tym umowa zobowiązująca (przedwstępna) powinny zostać zawarte w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.), który jest złagodzony w przypadku umów przedwstępnych (umowa przedwstępna pozostaje ważna, ale uprawnienia nabywcy są osłabione). Proszę zwrócić szczególną uwagę na treść artykułu 390 K.c.:
„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”
Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej (albo z podpisami oficjalnie poświadczonymi), ale proszę liczyć się z problemami – zwłaszcza z brakiem roszczenia o przeniesienie własności – w przypadku niezachowania formy aktu notarialnego. Zawarta we właściwej formie prawnej umowa przedwstępna (zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości) może zostać ujawniona w księdze wieczystej – należy o to wnioskować odrębnie (samodzielnie albo w akcie notarialnym z treścią takiej umowy), ponieważ z mocy prawa notariusz ma obowiązek kierować wnioski o zmianę właściciela w księdze wieczystej (w związku z umową przenoszącą własność).
Dopóki dłużnik pozostanie właścicielem owej nieruchomości, dopóty będzie mogła być prowadzona wobec niego egzekucja (również z uwagi na inne zobowiązania), także z odnośnej nieruchomości. Dotyczyć to mogłoby również sytuacji po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej. Pieniądze zapłacone właścicielowi owej nieruchomości staną się jego pieniędzmi – będzie mógł nimi dowolnie dysponować (art. 140 K.c.), ewentualnie będzie mogła być wobec niego prowadzona egzekucja co do owych pieniędzy.
Bardzo trudno jest doradzać albo odradzać dokładne czynności. Zachęcam Pana do ostrożności, ponieważ doświadczenie odwieczne uczy, że łatwiej jest coś (np. pieniądze) dać, niż odzyskać.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Janusz Polanowski
Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowego i spadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.
Zapytaj prawnika
