Możliwości zabudowy nieruchomości rolnej ponad 1 ha przez właściciela, który nie jest rolnikiem

Rolnik indywidualny – warunki uznania

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwanej dalej: u.k.u.r.) nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Nadto w myśl art. 6 ust. 1 u.k.u.r. – za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Wskazuję także, że zgodnie z powyższą ustawą uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3) Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

a) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

b) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

c) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

d) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

e) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2022 r. poz. 690, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4) Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310).

Zabudowa zagrodowa tylko dla rolnika

Póki nie zostanie Pan uznany za rolnika w rozumieniu ustawy, nie będzie miał Pan możliwości zabudowy na gruncie przeznaczonym pod zabudowę zagrodową (domniemam, że o takiej zabudowie Pan myśli, pisząc „działka rolno-budowlana”) jako rolnik. Samo 5-letnie posiadanie działki rolnej to więc za mało. Wymagane jest spełnienie również pozostałych elementów ww. definicji.

Zaś zabudowa gruntu rolnego przez osobę niebędącą rolnikiem wymaga wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, co jest sprzeczne z obowiązkiem pięcioletniego prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytych gruntach.

Podobne zasady panują przy realizacji inwestycji na tzw. zgłoszenie. Tu również właściwy starosta bada najpierw, czy nie jest wymagane wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Jeżeli o zgodę ubiegać się będzie nie-rolnik, takie wyłączenie będzie wymagane, a w sytuacji, gdy jest Pan zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat, nie ma możliwości dokonania takiego wyłączenia. Bowiem wszelkie budynki gospodarcze, letniskowe itp. o powierzchni do 35 m² wymagają dokonania stosownego zgłoszenia.

Istotną kwestią jest w ogóle możliwość posadowienia takiego domku. Pierwszym i istotnym warunkiem jest zgodność takiej inwestycji z przeznaczeniem działki. Jeżeli dla danego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wówczas taka inwestycja musi być zgodna z planem. Jeżeli nie ma tam mpzp, okazać się może, że będzie wymagana decyzja o warunkach zabudowy dla zlokalizowania domku o powierzchni do 35 m². Z doświadczenia mogę wskazać, że np. jeśli działka jest terenem rolnym, to posadowienie domku dopuszczalnego na zgłoszenie robót budowlanych wymaga również przedłożenie takiej decyzji, jeśli nie ma tam mpzp.

Tymczasowy obiekt budowlany

Nadto zaznaczam, że Prawo budowlane przewiduje tzw. tymczasowy obiekt budowlany, przez który należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe.

W rozumieniu art. 29 ust. 1 pkt 7 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu. Niemniej jednak zaznaczam, że „Tymczasowy obiekt budowlany posadowiony zgodnie z warunkami określonymi w ustawie p.b. jednak nierozebrany lub nieprzeniesiony w inne miejsce przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, przestaje być obiektem budowlanym, którego budowa nie wymaga pozwolenia na budowę.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 listopada 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 1575/22).

Zatem „Na podstawie zgłoszenia można zrealizować tymczasowy obiekt budowlany, który nie może być związany trwale z gruntem i musi być przeznaczony do rozbiórki lub przeniesienia w okresie wskazanym w przepisie art. 29 ust. 1 pkt 7 p.b.” (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 25 lutego 2021 r., sygn. akt II SA/Ol 8/21).

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że „Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, a położonych na terenie budowy. Objęte tym przepisem obiekty, winny być funkcjonalnie i czasowo powiązane z realizacją robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Jednak parkowanie samochodu osobowego w przedmiotowym obiekcie świadczy o garażowym jego przeznaczeniu. Samo przy tym umieszczenie w spornym blaszaku materiałów budowlanych, stwarza jedynie pozór legalnego wykorzystywania tego obiektu, zmierzający do ominięcia wymaganej reglamentacji prawnobudowlanej.” (wyrok NSA z dnia 30 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1344/18).

Natomiast zlokalizowanie na działce obiektu o powierzchni powyżej 35 m², nie będącego obiektem tymczasowym, sprawia, że wówczas wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Również dla obiektu tymczasowego, który miałby znajdować się na działce przez okres ponad 180 dni, wymagane byłoby uzyskanie pozwolenia na budowę.

Podsumowując:

1. z racji obowiązujących przepisów dopiero gdy zostanie Pan uznany za rolnika w rozumieniu definicji wskazanej w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a przytoczonej wyżej, będzie miał Pan możliwość zabudowy gruntu rolnego w zabudowie zagrodowej.
2. Domek na zgłoszenie również wymaga spełnienia powyższych warunków.
3. Jeżeli uznać, że domek holenderski jest obiektem tymczasowym, to może on być zlokalizowany na zgłoszenie maksymalnie do 180 dni, potem należy uzyskać na niego pozwolenie na budowę. Obawiam się jednak, że tu może wystąpić problem związany z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej. Ponadto o tym, czy domek holenderski może być za takowy w praktyce uznany, decydują liczne okoliczności zw. z jego gabarytami i wykorzystywaniem w praktyce.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.