Odkupienie od sąsiada części działki rolnej a ograniczenia nowej ustawy rolnej

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 r.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 5 sierpnia 2015 r. wchodzi w życie z dniem 1 maja 2016 r. W przepisie przejściowym (art. 22) ustawa ta podaje:

„Art. 22. Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.”

Żeby zatem móc zastosować przepisy dotychczasowe, musiałaby zostać przeprowadzona transakcja sprzedaży nieruchomości – własność nieruchomości musiałaby być przeniesiona jeszcze przed 1 maja 2016 r. Nie spełnia takiej przesłanki umowa przedwstępna, której cechą jest jedynie zobowiązanie do przeniesienia własności, nie zaś samo przeniesienie własności (por. art. 395 K.c.). W umowie przedwstępnej strony miałyby zobowiązać się do zawarcia umowy sprzedaży po wydzieleniu działki. Nawet jeśli przedmiot tej umowy byłby bardzo precyzyjnie określony, nie doszłoby do przeniesienia własności. Z tego też względu umowa przedwstępna nie pozwoli na to, by nabył Pan nieruchomość na podstawie „starej” ustawy.

Zobacz również: Umowa przedwstępna sprzedaży ziemi rolnej

Czy można sprzedać część nieruchomości która jeszcze nie została wydzielona?

Można by zatem zastanowić się, czy w takim razie możliwe jest zawarcie już umowy sprzedaży tej części nieruchomości, która nie została jeszcze wydzielona. W polskim prawie cywilnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych jest zawsze rzecz w całości, a nigdy nie może to być część rzeczy (por. art. 47 § 1 K.c.). Umowa przenosząca część składową rzeczy – tu część nieruchomości (prawnie niewyodrębnioną) byłaby nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 K.c. w zw. z art. 47 § 1 K.c.). Nie jest zatem możliwe zawarcie umowy sprzedaży części rzeczy. Taki stan konstytuuje art. 8 nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wskazując, że tylko wyodrębniona część nieruchomości, ale wyodrębniona w ten sposób, że wpisana do ewidencji gruntów i budynków (tj. będąca wydzieloną działką) może być przedmiotem obrotu:

„Art. 8. Przedmiotem umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej albo jej części może być wyłącznie nieruchomość rolna wpisana do ewidencji gruntów i budynków.”

Nie można by zatem zawrzeć umowy wydzielonej działki, jeśli nie zostałaby ona jeszcze wpisana do ewidencji gruntów i budynków.

Mając na względzie powyższe rozważania, trzeba stwierdzić, że jeśli rzeczywiście nie zdąży Pan zakończyć procedury podziału do 1 maja 2016 r. i transakcja sprzedaży już wydzielonej działki gruntu, wpisanej do ewidencji, przed tym dniem nie dojdzie do skutku, stosować się będzie wobec Pana przepisy nowej ustawy.

Zakup udziału w nieruchomości gruntowej sąsiada

Aktualnie można by rozważać, aby jeszcze na podstawie starej ustawy, zakupić udział w nieruchomości gruntowej sąsiada, zobowiązując się jednocześnie, że po dokonaniu podziału, współwłasność zostanie umownie zniesiona właśnie w ten sposób, że stanie się Pan wyłącznym właścicielem nowo wydzielonej działki, która zostanie scalona z Pana działką, sąsiad natomiast stanie się wyłącznym właścicielem części pozostałej (wstępnie można w umowie uwzględnić taki właśnie podział do używania). Zniesienie współwłasności nie będzie umową sprzedaży, nie stanie się Pan nabywcą działki, skoro już wcześniej był Pan współwłaścicielem rzeczy. Tu jednak pozostaje kwestia interpretacji, czy w taki sposób co do tej nowo wydzielonej części ziemi, w której wcześniej był Pan właścicielem w ułamku, a staje się w całości, nie ma przeniesienia własności. Wtedy znowuż trzeba by stosować przepisy nowe do takiego przeniesienia, czyli nie mógłby Pan znieść współwłasności bez ich zastosowania. Niestety z tego względu, że jest to ustawa nowa, która jeszcze nie weszła w życie, nie możemy wiedzieć, jak będą zachowywały się organy i sądy co do jej interpretacji, nie ma także opracowań przedstawicieli doktryny, którzy by odnosili się do podobnych problemów. Jeśli przyjąć, że niemożliwe będzie zniesienie współwłasności bez zastosowania nowych przepisów, w istocie mogą Panowie cały czas pozostawać współwłaścicielami z określonym umownie podziałem nieruchomości do używania.

Co do określonej precyzyjnie części ziemi można by zastosować także umowę dzierżawy na podstawie aktualnego stanu prawnego albo ustanowienie prawa użytkowania – tu jednak nie osiągnąłby Pan efektu przejścia tej części ziemi na własność.

W istocie poszukiwanie sposobów, jak obejść ustawę, może skończyć się po prostu stwierdzeniem (o ile czynności te będą dokonywane po jej wejściu w życie), że dokonane czynności są nieważne, bowiem miały na celu właśnie obejście ustawy. Zgodnie natomiast z art. 58 § 1 wobec takich czynności stosuje się sankcję nieważności.

Zobacz również: Zgoda sąsiadów na zmianę warunków zabudowy

Odkupienie od sąsiada działki rolnej nie będąc rolnikiem

W nowym stanie prawnym, aby osiągnąć skutek odkupienia od sąsiada części działki przy granicy, należy stosować art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„Art. 6. 1. Jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego, przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w przypadku, gdy:

1) powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub

2) powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub

3) zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub

4) przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, lub ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub

6) własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne

2. Podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym nie może być większa niż czterokrotność średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w województwie ogłoszonej na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego.

3. Własność nieruchomości rolnej albo jej część może być przeniesiona, o ile ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy granicząca z tą nieruchomością.

4. Dyrektor oddziału stwierdza, w drodze decyzji, że dopuszczalny jest podział gospodarstwa rolnego.

5. Wniosek o wydanie decyzji w sprawie, o której mowa w ust. 4, zawiera: 1) imię i nazwisko oraz adres zamieszkania albo nazwę i adres siedziby wnioskodawcy i nabywcy, a także numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) albo numer wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz Numer Identyfikacji Podatkowej (NIP), o ile został nadany; 2) informacje o stanowiących własność zbywcy i nabywcy nieruchomościach rolnych obejmujące dane z ewidencji gruntów i budynków dotyczące ich oznaczenia, powierzchni, klasy i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów; 3) uzasadnienie proponowanego przebiegu granicy bądź wielkości powierzchni gruntów niezbędnych do korzystania z budynków – w przypadkach, o których mowa ust. 1 pkt 5 i 6.

6. Do wniosku dołącza się: 1) pisemne oświadczenia wnioskodawcy i nabywcy zawierające informacje, o których mowa w art. 5 ust. 3; 2) dokument określający przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku takiego planu. Od decyzji wydanej w sprawach, o których mowa w ust. 4, przysługuje odwołanie do Prezesa Agencji.

8. Do postępowań dotyczących wzruszenia decyzji ostatecznych wydanych na podstawie niniejszej ustawy, nie stosuje się art. 145–145b oraz art. 154–156 Kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli od dnia, w którym decyzje te stały się ostateczne, upłynęło 5 lat.”

Zwrócę jeszcze Pana uwagę na projekt ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (aktualnie na etapie po poprawkach Senatu), zgodnie z którym do omawianej wyżej ustawy wprowadzi się zmianę taką, że ograniczenia z tej ustawy nie dotyczą nieruchomości poniżej 0,3 ha. Projekt ten wprowadza też inne zmiany, które nieco zmieniłyby propozycje podane powyżej. Niemniej jednak gdyby wszedł w życie, Pana problem byłby rozwiązany.

Opis sprawy z kwietnia 2016 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.