• Data: 2024-11-02 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Chciałaby odrolnić dwie działki. Pierwsza składa się z pastwisk trwałych klasy V (Ps V) o pow. 0,81 ha oraz z gruntów zadrzewionych i zakrzewionych (Lz) – 0,24 ha. Druga działka to pastwiska trwałe klasy IV (Ps IV) o pow. 0,12 ha. Działki ze sobą sąsiadują i są położone przy drodze wojewódzkiej. Z obydwu stron sąsiedztwo to domy mieszkalne, więc moje grunty są jakby „przerwą” w zabudowie. Nie podjęłam decyzji, czy je sprzedać czy przekazać dzieciom. Ale ze sprzedażą jest problem, bo potencjalni nabywcy wycofywali się, słysząc, że są to działki rolne. Ja rolnikiem nie jestem, jedyne co na tych działkach robię, to co roku zlecam wykoszenie (mulczowanie), aby nie zarosły. W gminie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Mam wobec tego kilka pytań: jak wygląda procedura odrolnienia? Do kogo kieruje się taki wniosek (prezydent miasta czy rada miasta)? Oraz najważniejsze – czy taka procedura jest możliwa do skutecznego przeprowadzenia?
Przede wszystkim należy ustalić, czy pastwiska są zlokalizowane na glebach pochodzenia mineralnego czy też organicznego. Ma to znaczenie dla procedury wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
Wskazuję także, że: „Aby uznać nieruchomość, czy jej część za wyłączoną z produkcji rolnej, to musi wprost wynikać, że nie prowadzona jest na niej działalność rolnicza, lecz coś odrębnego od takiej działalności” (wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 września 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 606/23). Bowiem wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów. Można to zrobić pod warunkiem, że dana działka jest przeznaczona na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku – uzyskała decyzję o warunkach zabudowy.
Tak więc koniecznym krokiem jest ustalenie, jakie przeznaczenie działki posiadają w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli jest inne niż rolnicze, będzie je można użytkować właśnie w taki sposób w przyszłości, a jeśli przeznaczenie jest typowo rolnicze, nie ma podstaw do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
Wyjaśniam, że wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest często jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę, a tym samym rozpoczęcia budowy bądź nierolniczego użytkowania istniejących rolniczych zabudowań.
Następnie nadmieniam, że: „Z art. 11 ust. 1 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika wprost, że wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wymaga uzyskania stosownej decyzji administracyjnej. Decyzja taka nie jest bowiem wynikiem zawarcia przez strony umowy dzierżawy bądź innej umowy prawa cywilnego, na której mocy strony przewidziały bądź dopuściły zmianę przeznaczenia gruntu na grunt nierolny. Tym samym decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej nie może być zastąpiona innym aktem, w tym w szczególności umową kreowaną wolą stron” (wyrok NSA z dnia 17 sierpnia 2023 r., sygn. akt I OSK 446/22).
Jeżeli okazałoby się, że pastwiska są na glebach pochodzenia organicznego, wówczas zgodnie z art. 11 ust. 4 ww. ustawy wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.).
Zaznaczam, że: „Decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych jest tzw. decyzją związaną, czyli taką, której sam fakt wydania oraz treść jest ściśle określona przepisami prawa, a proces oceny organu administracji jest ograniczony do minimum. Oznacza to, że wydający decyzję sprawdza jedynie, czy są spełnione przesłanki wydania decyzji – jeśli tak, to decyzję wydaje. Nie jest przesłanką konieczną do wydania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej zgodność planowanej inwestycji z konkretnym przeznaczeniem nierolniczym i nieleśnym przewidzianym w planie miejscowym dla danego terenu. W sprawach w przedmiocie udzielenia zezwolenia na wyłączenie z produkcji rolnej fakt, że teren został przeznaczony na cele nierolnicze lub nieleśnie w m.p.z.p. co do zasady, nie pozwala na wydanie organowi decyzji odmawiającej udzielenia zgody na wyłączenie z produkcji użytków rolnych lub leśnych” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 listopada 2023 r., sygn. akt IV SA/Po 549/23).
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może złożyć właściciel gruntu, ale także posiadacz samoistny, zarządca, dzierżawca lub użytkownik wieczysty. Złożyć go należy w starostwie właściwym ze względu na miejsce położenia gruntu lub w urzędzie miasta na prawach powiatu właściwym dla miejsca położenia działki. Wniosek może zostać złożony osobiście w urzędzie, listownie, a także drogą elektroniczną na stronie biznes.gov.pl – jeżeli posiada się Profil Zaufany lub podpis kwalifikowany.
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinien zawierać:
Do przedmiotowego wniosku należy załączyć takie dokumenty jak:
Złożenie wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest bezpłatne, podobnie jak wydanie decyzji w tej sprawie. W przypadku gleb pochodzenia organicznego jest jednak naliczana opłata za wyłączenie gruntów.
Jeśli chodzi o grunt oznaczony Lz, tutaj należy również ustalić przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli przeznaczenie jest inne niż rolnicze i leśne, wówczas oznacza to, że można złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji leśnej, gdyż wymagane zgody od innych organów zostały uzyskane na etapie sporządzania planu miejscowego. Wyjaśniam, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa powyżej, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Podsumowując, należy wpierw zweryfikować przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz rodzaj gleb, na których zlokalizowane są pastwiska, aby móc ostatecznie ustalić, czy istnieje możliwość wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej. Na obecnym etapie nie ma możliwości stworzenia wniosku, gdyż i tak poza danymi wypunktowanymi powyżej nic więcej się w nim nie znalazłoby z powodu konieczności ustalenia opisanych kwestii. Dopiero w momencie, gdy będzie pewność co do spełnienia wszystkich warunków, możliwe jest opracowanie wniosku o odrolnienie wraz z wiążącym uzasadnieniem, które umożliwiłoby wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej.
Pani Maria posiada działkę rolną o powierzchni 0,5 ha, która graniczy z nowymi domami jednorodzinnymi. Od kilku lat rozważała jej sprzedaż, jednak potencjalni nabywcy rezygnowali, gdy dowiadywali się, że jest to teren rolny. W związku z tym, postanowiła złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i przekształcenie działki pod zabudowę jednorodzinną. Dzięki pozytywnej decyzji starostwa, wkrótce będzie mogła sprzedać działkę za wyższą cenę.
Pan Jacek jest właścicielem 1,2 ha pastwiska, które graniczy z drogą wojewódzką. Od lat dzierżawił ten teren lokalnemu rolnikowi, jednak po zakończeniu umowy zdecydował się na odrolnienie gruntu, aby zrealizować inwestycję deweloperską. Po sprawdzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okazało się, że teren można przeznaczyć pod budowę magazynów. Pan Jacek złożył wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i teraz planuje rozpocząć budowę.
Pani Ewa odziedziczyła po rodzicach 0,3 ha gruntu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego figurował jako teren rolny. Chciała przekazać działkę synowi, który planował postawić na niej dom, jednak konieczne było wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Po złożeniu wniosku do starostwa i uzyskaniu zgody, syn Pani Ewy mógł bez problemu uzyskać pozwolenie na budowę domu.
Artykuł omawia procedurę odrolnienia gruntów oraz wyzwania, jakie się z nią wiążą, na przykładzie dwóch działek o charakterze rolnym i leśnym. Kluczowym krokiem jest weryfikacja przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz rodzaju gleb, aby ocenić, czy możliwe jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej. Wniosek o odrolnienie można złożyć dopiero po ustaleniu, że działki spełniają wszystkie wymagane warunki.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism związanych z odrolnieniem działek i wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 września 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 606/23
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
