• Data: 2024-11-11 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Jestem rolnikiem. Posiadam ziemię o powierzchni 3 ha, na której 30 lat temu posadzono las sosnowy (zalesiono rolę). Na terenie tym prowadzona była gospodarka leśna, jest opracowany UPL. W 2020 r. wystąpiłem o decyzję na zrąb sanitarny na fragmencie tego terenu z uwagi na zły stan drzewostanu. Obecnie rozważam możliwość, aby całej działce przywrócić jej charakter rolniczy oraz w części wydzierżawić ją na cele nierolnicze (fotowoltaikę). W ewidencji gruntów teren ten widnieje jako rola klasy VI (RVI, PsVIz, RVIz). W jaki sposób przywrócić rolnicze przeznaczenie ziemi i czy mogę ją wydzierżawić na cele nierolnicze? Czy może to wykonać dzierżawca jako podmiot gospodarczy?
Na wstępie wyjaśniam, że obecnie tereny leśne (oznaczone jako Ls) nie podlegają zabudowie i aby móc realizować na takiej działce opisaną inwestycję budowlaną typu fotowoltaika, należy zmienić przeznaczenie działki. Zgodnie z art. 3 ustawy o lasach:
Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków;
2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.
„W piśmiennictwie zostało zaprezentowane stanowisko, że ponieważ art. 20 ust. 3a p.g.k. nakazuje uwzględniać rozwiązania wynikające z ustawy o lasach, zatem punktem wyjścia jest plan urządzenia lasu, który zawiera zestawienie powierzchni lasów i gruntów przeznaczonych do zalesienia. Podstawy potwierdzenia, że konkretny grunt jest lasem, zostały ustalone w art. 19: plan urządzenia lasu, uproszczony plan urządzenia lasu, decyzja wyznaczająca zadania z zakresu gospodarki leśnej. Dopiero po takim potwierdzeniu wystąpią podstawy do dokonania czynności materialno-technicznej, polegającej na przekwalifikowaniu konkretnego gruntu na potrzeby ewidencji gruntów lub wydania decyzji administracyjnej (K. Gruszecki, Przekwalifikowanie zadrzewienia na las, „Zieleń Miejska” 2011/9, s. 56).” (Danecka Daria, Radecki Wojciech, Ustawa o lasach. Komentarz, wyd. III).
Zaznaczam, że: „Przytoczony pogląd budzi poważne wątpliwości. Przecież nie może być sporządzony plan urządzenia lasu (lub uproszczony plan urządzenia lasu) ani wydana decyzja wyznaczająca zadania z zakresu gospodarki leśnej w odniesieniu do gruntu, który nie został uprzednio przeznaczony do produkcji leśnej” (Danecka Daria, Radecki Wojciech, Ustawa o lasach. Komentarz, wyd. III).
Niemniej jednak według orzecznictwa „W świetle art. 3 pkt 1 ustawy z 1991 r. o lasach, za las należy także uznać grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi), drzewami i krzewami oraz runem leśnym, który nie spełnia żadnego dodatkowego kryterium z art. 3 pkt 1 lit. a, b i c (nie jest przeznaczony do produkcji leśnej, nie stanowi rezerwatu przyrody ani nie został wpisany do rejestru zabytków). Dodatkowe kryteria dotyczą gruntów o obszarze co najmniej 0,10 ha przejściowo pozbawionych roślinności leśnej” (wyrok SN z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt IV CSK 353/08). Analogicznie „Nieruchomością leśną w rozumieniu art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nieruchomość o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryta roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym i faktycznie wykorzystywana jako las w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Kryterium dodatkowe »przeznaczenia do produkcji leśnej« jest konieczne tylko przy ocenie, czy jest gruntem leśnym grunt przejściowo pozbawiony roślinności leśnej, pozwala bowiem odróżnić taki grunt od innych nie pokrytych roślinnością leśną, a będących, np. gruntami rolnymi. Natomiast kryterium to nie ma znaczenia w odniesieniu do gruntu o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokrytego roślinnością leśną, bowiem taki grunt z istoty rzeczy jest lub może być przeznaczony do produkcji leśnej. Decydujące jest zatem, w jaki sposób był rzeczywiście wykorzystywany w chwili zawarcia umowy.” (wyrok SN z dnia 28 stycznia 2010 r., sygn. akt I CSK 258/09).
Wyjaśniam również, że zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Zaś wykazanie szczególnie uzasadnione potrzeby spoczywa na właścicielu nieruchomości, gdzie znajduje się las.
W orzecznictwie podkreśla się, że „Skoro ustawodawca zezwala na zmianę przeznaczenia lasu jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, to obowiązek wykazania, że w danej sprawie tego rodzaju szczególnie uzasadniona potrzeba wystąpiła, ciąży na właścicielu lasu, który powinien przedstawić wyczerpującą argumentację przemawiającą za niezbędnością tego przeznaczenia. Przy czym o ile na właścicielu lasu spoczywa ciężar wykazania okoliczności, z których chce wywodzić skutki prawne, a więc szczególnie uzasadnioną potrzebę zmiany lasu na użytek rolny, to na organie prowadzącym postępowanie spoczywa powinność dokładnego zbadania tej przesłanki w jednostkowej sytuacji strony wnioskującej i dokonania oceny wskazanych przez stronę okoliczności.” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22).
Zaś „Pod sformułowaniem szczególnie uzasadnione potrzeby właściciela lasu należy rozumieć sytuację wyjątkową, będącą dla właściciela czymś absolutnie niezbędnym w danej sytuacji i jednocześnie uzasadnioną nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny. Tym samym powody wystąpienia z wnioskiem powinny wykraczać poza subiektywny interes strony, nawet jeżeli jest on uzasadniony.” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22). Nadto „Przepis art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach jest restrykcyjny, ale dopuszcza możliwość przekształcenia lasu w użytek rolny w szczególnych przypadkach. Każdy stan faktyczny jest inny i nie wystarczy powołać się na szereg orzeczeń sądowych przyjmując arbitralnie, że przedstawione we wniosku okoliczności nie mają charakteru"szczególnie uzasadnionych", skoro zgromadzony materiał dowodowy temu przeczy.” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21).
Zaznaczam również, że „Nawet czasowy brak roślinności leśnej nie jest podstawą do przeklasyfikowania gruntu leśnego na nieleśny.” (wyrok NSA z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21).
Nadto „Nie można a limine przyjąć, że każdy las przedstawia tę samą wartość publiczną. By adekwatnie poczynić ustalenia w tym zakresie, należy wziąć pod uwagę takie okoliczności jak: wielkość lasu, jego wiek, utrzymanie (stan/kondycja) oraz rodzaj (powszechność/rzadkość) drzewostanu, położenie w zwartym kompleksie leśnym, odległość oddziałek rolnych, sąsiedztwo infrastruktury przemysłowej, drogowej (każdej nie-leśnej), wykorzystanie lub możliwość wykorzystania do produkcji i gospodarki leśnej, itp.” (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 1 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1625/21).
Wskazuję także, że w niektórych przypadkach wymagana jest decyzja środowiskowa dla przedsięwzięcia na zmianę lasu, innego gruntu o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokrytego roślinnością leśną – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub nieużytku na użytek rolny lub wylesienie mające na celu zmianę sposobu użytkowania terenu:
a) jeżeli dotyczy lasów łęgowych, olsów lub lasów na siedliskach bagiennych,
b) jeżeli dotyczy enklaw pośród użytków rolnych lub nieużytków,
c) na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy,
d) w granicach administracyjnych miast,
e) o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, inne niż wymienione w lit. a-d;
Wobec powyższego, w celu realizacji inwestycji związanej z fotowoltaiką niezbędne jest, aby teren był przeznaczony na cele nierolnicze i nieleśne.
Zaś zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie na cele nieleśne pozostałych gruntów leśnych (czyli takich jak u Pana) wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Zaś wyrażenie powyższej zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta).
Podsumowując, zarówno w pierwszym, jak i w drugim przypadku należy przedstawić mocne argumenty dla zmiany przeznaczenia terenu leśnego na inne przeznaczenie. Wskazuję również, że dzierżawca potencjalnie może wystąpić z takimi wnioskami, ale najlepiej gdyby działał na podstawie umocowania od Pana jako właściciela, ewentualnie może złożyć wniosek wraz pisemną Pana zgodą na takie działanie. Co do zawarcia stosownej umowy dzierżawy – umowę potencjalnie można zawrzeć, ale należałoby w niej opisać, jak wygląda sytuacja od strony prawno-faktycznej, oraz wskazać, że Pan jako właściciel wyraża zgodę na realizację inwestycji fotowoltaika, jednakże dzierżawca zna uwarunkowania prawe i faktyczne, a wszelkie ewentualne działania będzie realizował w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.
Zalesiona działka – przywrócenie roli rolniczej. Pan Andrzej, rolnik, odziedziczył po ojcu 5-hektarową działkę, którą zalesiono 20 lat temu. Część drzewostanu zaczęła chorować, dlatego w 2021 r. uzyskał zgodę na zrąb sanitarny. Po wycince postanowił przywrócić całej działce pierwotne przeznaczenie rolnicze, aby móc ją dzierżawić na uprawę rolną. Jednak przedtem musiał wystąpić do urzędów o zmianę przeznaczenia gruntu.
Fotowoltaika na byłej roli. Pani Maria, właścicielka 3-hektarowego gruntu, postanowiła po latach eksploatacji lasu zmienić przeznaczenie ziemi na użytkowanie rolnicze. Po uzyskaniu zgody na przekwalifikowanie terenu, wydzierżawiła część działki pod inwestycję fotowoltaiczną. Zyskała stabilny dochód z dzierżawy, a teren pozostaje niezalesiony i wykorzystywany zgodnie z nowymi planami.
Szukając dodatkowego dochodu z ziemi. Pan Wojciech posiadał 2 hektary zalesionej ziemi, jednak z uwagi na spadek opłacalności gospodarki leśnej, postanowił przywrócić jej rolne przeznaczenie. Zainteresował się możliwością dzierżawy działki pod panele fotowoltaiczne, co wymagało uzyskania zgody urzędu na zmianę przeznaczenia gruntu oraz podpisania umowy z potencjalnym inwestorem.
Przywrócenie użytkowania rolniczego na terenach zalesionych wymaga uzyskania odpowiednich decyzji administracyjnych oraz spełnienia rygorystycznych wymogów prawnych. Dzierżawa takich gruntów pod inwestycje fotowoltaiczne może być korzystną formą zagospodarowania ziemi, jednak kluczowe jest wcześniejsze przeznaczenie działki na cele nierolnicze i nieleśne, co wiąże się z dodatkowymi formalnościami.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism związanych z przywróceniem użytkowania rolniczego i dzierżawą gruntów pod inwestycje fotowoltaiczne. Skorzystaj z naszego doświadczenia, aby sprawnie przejść przez proces administracyjny i prawny. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444
2. Ustawa o lasach. Komentarz, wyd. III, Danecka Daria, Radecki Wojciech, Wolters Kluwer Polska 2021
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt IV CSK 353/08
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2010 r., sygn. akt I CSK 258/09
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21
8. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 1 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1625/21
9. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
