• Autor: Wioletta Dyl
Posiadam działkę rolną o powierzchni 0,3 ha. W wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej( MR/MN-18), na terenie publicznej drogi lokalnej oraz na terenie rowu. Chciałam sprzedać działkę osobie, która chce na niej wybudować dom. Niestety okazało się, że weszła ustawa o zakazie sprzedaży ziemi rolnej z tego roku i Pani notariusz stwierdziła, że nie mogę jej sprzedać w takiej formie. Działki nie mogę podzielić na 2, bo ma kształt trójkąta. Czy moja działka podlega tej nowej ustawie? Jeżeli tak, to czy mogę coś zrobić, żeby ją sprzedać jako działkę budowlaną?
Źródłem takiego stanowiska notariusza jest ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz .U. z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585). Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej. Zgodnie z założeniami tej ustawy sprzedaż nieruchomości (lub ich części) – wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – będzie wstrzymana przez 5 lat od wejścia w życie ustawy. Zakaz ten nie obejmie m.in.: nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż rolne ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wśród wyjątków są też nieruchomości w granicach specjalnych stref ekonomicznych, domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze, garaże, ogródki przydomowe oraz gospodarująca Zasobem WRSP Agencja Nieruchomości Rolnych, która może sprzedawać nieruchomości wymienione w ustawie (ogólnie mówiąc, zdefiniowane jako nieruchomości o charakterze nierolnym i nieruchomości rolne do 2 hektarów).
Zobacz również: Przeniesienie pozwolenia na budowę na inny podmiot
Ustawa ta wskazuje, że, zasadniczo, nabywcami nieruchomości rolnych mogą być tylko rolnicy indywidualni. Wyjątkiem jest m.in. nabywanie ziemi przez osoby bliskie sprzedającemu, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościoły i związki wyznaniowe. Nabycie nieruchomości będzie trwale połączone z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi przez 10 lat. Nowe zasady obrotu nieruchomościami nie dotyczą nabywania ziemi w wyniku dziedziczenia, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego. Ograniczeniom nie będzie podlegać też obrót prywatnymi działkami rolnymi do 0,3 ha. Podobnie jest w przypadku siedlisk – gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie nowych przepisów, będą zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane dotychczas do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały odrolnione. Nie jest też ograniczony obrót nieruchomościami rolnymi, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są przeznaczone na cele inne niż rolne (proszę na ten fragment zwrócić uwagę).
A zatem nieruchomości rolne o powierzchni 0,3 ha i więcej będzie można sprzedawać tylko na nowo określonych zasadach. Nie dotrzymanie tych warunków skutkować będzie tym, że ważność transakcji w może być zakwestionowana. Może to zrobić każda osoba posiadająca w tym interes prawny. Wystarczy wniesienie do sądu powództwo o stwierdzenie nieważności umowy (art. 9 ust. 1).
Warto też zajrzeć do definicji, czym jest owa nieruchomość rolna, której dotyczy ustawa. Otóż definicję nieruchomości rolnej w odniesieniu do ustawy z 14 kwietnia 2016 r. znajdziemy w ustawie z 30 kwietnia 2016 r., która wprowadza gruntowną nowelę ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Według tej ustawy „nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego” („art. 461. definicja nieruchomości rolnej. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”) z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne. Dotychczas dla notariusza prawidłowe klasyfikowanie czy dana nieruchomość podpada pod pojęcie nieruchomości rolnej nie miało znaczenia. Notariusz musiałby to rozważyć jedynie wtedy gdy przedmiotem sprzedaży była działka o powierzchni ponad 5 ha, jako jedna działka ewidencyjna, co do której wydano warunki zabudowy na budowę np. 50 domów. W nowej ustawie prawidłowe klasyfikowanie nieruchomości rolnej jest zgoła odmienne, bowiem błędne przyjęcie, iż nieruchomość np. o pow. 0,1000 m jest nieruchomością nierolną, powoduje konsekwencje nieważności umowy, co rodzi wielomilionową czasami odpowiedzialność notariusza. Stąd zapewne to zamieszanie z notariuszem.
Poza tym ustawa wprowadza zakaz zbywania nabytej nieruchomości. Obowiązek ten dotyczy w szczególności rolników indywidualnych oraz podmiotów, które uzyskały zgodę prezesa ANR na nabycie. Ten obowiązek może być wyłączony orzeczeniem sądu – art. 2b ust. 3 ustawy, przy czym ustawodawca wprowadził sankcję nieważności zbycia bez zgody sądu – art. 9 ust. 1 pkt 2 ustawy. Niemniej jednak nawet wg przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych objętych Zasobem WRSP oraz o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (art. 1a).
Poniżej wskazuję stanowisko Krajowej Rady Notarialnej w sprawie stosowania w praktyce notarialnej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:
„Krajowa Rada Notarialna kierując się troską o jednolite stosowanie w praktyce notarialnej przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012, poz. 803), zwanej dalej »ustawą«, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016, poz.585), której sformułowania budzą liczne wątpliwości interpretacyjne, po uzgodnieniu z Agencją Nieruchomości Rolnych, przedstawia do wiadomości i wykorzystania następujące stanowisko:
I. Zakres przedmiotowy ustawy
nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, nieruchomości przeznaczonych zagospodarowania przestrzennego () na cele inne niż rolne. Ustawa dotyczy zarówno nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych nieruchomościami rolnymi są z wyłączeniem w planie w całości.
Zgodnie z dodanym art. 2c przepisy ustawy stosuje się do nabycia udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej. Art. 5 ust. 2 i 3 ustawy nie stosuje się przy ustalaniu powierzchni nieruchomości rolnej będącej przedmiotem czynności lub zdarzenia prawnego. Przepis ten ma zastosowanie jedynie w odniesieniu do konstrukcji normatywnej rolnika indywidualnego.
Ustawa dotyczy nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo zagrodowe, zaś nie dotyczy tych nieruchomości, które przeznaczone są w całości pod budownictwo zagrodowe lub (i) budownictwo jednorodzinne (inne mieszkalne, usługowe, przemysłowe itp.).
W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego o charakterze nieruchomości jako rolnej i zastosowaniu przepisów ustawy decyduje definicja zawarta w art. 461 Kodeksu cywilnego. Ustawa nie wprowadza domniemania, iż brak planu zagospodarowania przestrzennego lub jego nieaktualność przesadzają o tym, że nieruchomość jest rolna. Zakresem ustawy nie są objęte nieruchomości, które za względu na ich charakter nie są lub nie mogą być wykorzystywane na cele rolne np. nieruchomości lokalowe, a także nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, innymi budynkami, budowlami i urządzeniami niewykorzystywanymi do produkcji rolniczej – wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie, drogi wewnętrzne, nieruchomości znajdujące się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków. Przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej pomocne mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków.
Ustawa nie ma zastosowania do nieruchomości, o których mowa w art. 1a ustawy oraz w art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu WRSP. Podstawowe w tym przypadku jest pojęcie nieruchomości rolnej w znaczeniu kodeksu cywilnego. Nie jest zatem istotne pojęcie nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym oraz czy przed zbyciem stanowiła ona część większej całości i czy składa się z jednej lub większej liczby działek geodezyjnych. Istotne jest by przedmiot czynności odpowiadał kryteriom wskazanym w powołanych wyżej przepisach.
Ustawa ma zastosowane w przypadku, gdy tylko część nieruchomości (w rozumieniu art. 46 Kodeksu cywilnego) będzie miała charakter rolny.
II. Zakres podmiotowy ustawy
Ustawa ma zastosowanie przy przeniesieniu własności nieruchomości rolnych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego oraz własność Skarbu Państwa, z wyjątkiem nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przy nabywaniu nieruchomości przez jednostki samorządu terytorialnego ma zastosowanie art. 4 ustawy.
Zgodnie z dodanym art. 2a ust. 1 nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba, że ustawa stanowi inaczej; zdanie drugie tego przepisu stwierdza, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Przepis ten należy rozumieć jako wymóg posiadania przez rolnika indywidualnego wszystkich »cech« rolnika indywidualnego (wszystkie przesłanki dla uznania nabywcy za rolnika indywidualnego spełniać musi ten rolnik – nabywca, a nie część rolnik a część jego małżonek).
III. Prawo pierwokupu
W przypadku zbiegu praw pierwokupu, wynikających z ustawy i innych ustaw, umowę sprzedaży należy zawrzeć pod warunkiem niewykonania wszystkich praw pierwokupu. Ustalenie kolejności wykonania prawa pierwokupu należy dokonać z uwzględnieniem przepisów szczególnych zawartych m.in. w art. 10 ust. 5i ustawy o ochronie przyrody czy art. 37a ust. 5 ustawy o lasach czy też innych ustawach.
Zawiadomienie kolejnego uprawnionego o prawie pierwokupu winno nastąpić dopiero po upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu przez wcześniej uprawnionego bądź po złożeniu przez niego oświadczenia o niewykonaniu tego prawa.
Gdy uprawnionym do pierwokupu jest Agencja Nieruchomości Rolnych zawiadomienie kieruje się do właściwego oddziału terenowego Agencji.
Agencja Nieruchomości Rolnych, w każdym przypadku zawiadomienia jej o treści umowy warunkowej, udzieli notariuszowi sporządzającemu tę umowę pisemnej odpowiedzi, bez względu na to czy przysługujące jej uprawnienie wykona, czy też z niego zrezygnuje. Oznacza to, że w zasadzie w praktyce nie będzie się korzystać z milczącego zajęcia stanowiska w sprawie pierwokupu (upływ terminu), jednakże nie udzielenie odpowiedzi pomimo upływu terminu ustawowego nie wstrzymuje zawarcia umowy przenoszącej własność.
IV. Pozostałe tezy
Uprawnienie Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia nieruchomości w trybie art. 4 ustawy wykonane może być jedynie w stosunku do nabywcy nieruchomości rolnej. To swoiste prawo może być wykonane niezależnie od sposobu nabycia własności nieruchomości rolnej przez nabywcę, a więc także w drodze umów, które to umowy zawierane są bezwarunkowo.
Przy wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej przez ANR uznaje się, iż oświadczenie woli o wykonaniu przysługującego ANR uprawnienia zostało skutecznie złożone z chwilą publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. Względy bezpieczeństwa obrotu prawnego przemawiają jednak za tym, aby akt notarialny dokumentujący ww. oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zawierał żądanie złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej nabywcy.
Notariusz może jedynie odebrać od podmiotu uprawnionego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu lub o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, na warunkach przewidzianych w umowie sprzedaży warunkowej lub w umowie przenoszącej własność innej niż umowa sprzedaży. Nie może tenże podmiot wykonywać swego uprawnienia przewidzianego w art. 3 ust. 8 i ust. 9 i art. 4 ust. 3 ustawy w treści oświadczenia objętego aktem notarialnym, gdyż ustawa wyraźnie przesądza w takim przypadku drogę sądową jako jedynie właściwą.
Za zgodą stron wypis aktu notarialnego zawierający umowę nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która uzyskała zgodę Prezesa ANR w trybie art. 2a ust. 4 ustawy może być wydany Agencji Nieruchomości Rolnej”.
Powyższe stanowisko Krajowej Rady Notarialnej, które nie stanowi kompleksowej analizy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, może ulec weryfikacji po doświadczeniach praktyki, ukształtowaniu się orzecznictwa i utrwaleniu poglądów doktryny.
W mojej opinii, wziąwszy cytowaną powyżej definicję nieruchomości rolnej, do której odsyła interesująca nas tutaj ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r., oraz samo brzmienie przepisów tej ustawy, zakaz obrotu indywidualną nieruchomością rolną nie dotyczy Pani działki, ponieważ nie spełnia ona definicji nieruchomości rolnej, a nadto z uwagi na jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego jest wyłączona z działania tej ustawy.
Zobacz również: Prawo pierwokupu działki rolnej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
