• Data: 2024-08-28 • Autor: Marta Słomka
Nabyłem ziemię rolną. W myśl MPZP wydzieliłem dwie działki budowlane po 1000 m2. Reszta gruntu musi pozostać rolna. Czy mogę sprzedać jedną z działek budowlanych przed upływem 5 lat?
Sprzedaż odrolnionej działki to proces transakcji, w którym właściciele gruntów rolnych, którzy otrzymali decyzję o odrolnieniu swojej działki, sprzedają tę ziemię na cele inne niż rolnicze. Stąd istotne, że wydzielone przez Pana działki są działkami budowlanymi oraz że zostały wyodrębnione jako osobne działki (nadano im numery ewidencyjne). Jeśli bowiem zmianie uległo tylko przeznaczenie terenu, a działka jest jedna, to mamy do czynienia z działką rolno-budowlaną.
Zasadniczo działka rolno-budowlana to działka mieszana, która składa się zarówno z części rolnej, jak i tej, na której można postawić nieruchomość. Działka ta z uwagi na częściowo rolny charakter musi być tak też traktowana wobec planów jej podziału czy darowizny i sprzedaży.
Tożsame stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z 5 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 93/12: „nie są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości, które odpowiadają wymaganiom przewidzianym art. 461 k.c., ale w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały na inne cele niż rolne”. Zdaniem Sądu Najwyższego „Pojęcie nieruchomości rolnej w rozumieniu powołanej ustawy musi spełniać obydwa wymienione kryteria. Istota tego pojęcia odnosi się zatem do faktycznego, rolniczego sposobu korzystania z gruntu oraz jego przeznaczenia, jeśli nawet w danym okresie nie był on rolniczo wykorzystywany”.
Wskazanych kryteriów nie musi jednak spełniać nieruchomość w całości. Wystarczy, że spełnia je tylko część nieruchomości. W konsekwencji należy przyjąć, że nieruchomością rolną w rozumieniu powołanej ustawy jest także nieruchomość o niejednorodnym charakterze, która częściowo wykorzystywana jest na inne cele niż rolne. Takie rozumienie pojęcia nieruchomości rolnej jest zgodne z celem ustawy, jakim było kształtowanie ustroju rolnego przez wprowadzenie do obrotu nieruchomościami rolnymi mechanizmów poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.
Budować można się na niej wyłącznie – na wyznaczonym terenie zabudowy przewidzianej przez MPZP.
Dzięki uchwale Sądu Najwyższego właściciele nieruchomości nawet w okresie 5 lat od dnia nabycia będą mogli swobodnie sprzedawać wydzielone wskutek podziału geodezyjnego działki mające mniej niż 0,3 ha i nie będą przy tym zobowiązani do uzyskania zgody dyrektora KOWR na zbycie. Należy pamiętać, iż uchwała została podjęta w składzie 3 sędziów, a zatem nie stanowi zasady prawnej, a jedynie wyznacza kierunek interpretacji przepisów.
Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego precyzyjnie opisuje, kto i na jakich zasadach może kupić działkę rolną, a taką jest działka rolno-budowlana. Każdy chętny nabywca, bez konieczności posiadania statusu rolnika, ma prawo zakupu ziemi rolnej do 1 ha. Przepis ten nie obowiązuje w przypadku nabycia gruntów przez osobę bliską zbywcy (zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów), w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego oraz w wyniku dziedziczenia albo zapisu windykacyjnego. Bez statusu rolnika można nabyć również działkę rolną powyżej 1 ha, jednak wpierw należy uzyskać zgodę dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Trzeba pamiętać, że kiedy będzie Pan chciał sprzedać kilka działek, których łączna powierzchnia przekroczy 1 ha, utworzą one gospodarstwo rolne. To wiąże się z obowiązkiem jego prowadzenia oraz zakazem sprzedaży lub oddania przez co najmniej 5 lat od daty nabycia. Wyjątkiem są grunty rolne o powierzchni powyżej 1 ha leżące w granicach administracyjnych miasta.
Jeśli wydzielone działki posiadają odrębne numery ewidencyjne, to może je Pan zbyć przed upływem 5 lat. Wskazuję jednak, że zgodnie z prawem w przypadku sprzedaży nieruchomości (budowlanej, mieszanej) przed upływem 5 lat od jej nabycia, następuje konieczność zapłaty podatku dochodowego. Wynosi on 19 proc. od podstawy opodatkowania. Podobnie jest w zakresie działek rolnych, ale tam istnieją możliwości zwolnienia z zapłaty (w razie powiększania gospodarstwa rolnego).
Sprzedaż odrolnionej działki przed upływem 5 lat od jej zakupu jest możliwa, jednak wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od uzyskanego zysku. Warto również pamiętać o specyficznych regulacjach dotyczących ziem rolnych, które mogą ograniczać możliwość zbycia gruntu, szczególnie jeśli jego powierzchnia przekracza 1 ha.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz kompleksowe sporządzanie pism prawnych, dostosowanych do indywidualnych potrzeb klienta, w zakresie prawa nieruchomości, podatków oraz zagadnień związanych z odrolnieniem gruntów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 93/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
