Umowa przedwstępna przy sprzedaży działki rolnej we współwłasności, jak zabezpieczyć transakcję i podział gruntu?

Umowa przedwstępna i umowa sprzedaży także poprzez pełnomocników

Niestety umowa przedwstępna podpisana z jednym tylko właścicielem gruntu, nie będzie skuteczna. Umowa przedwstępna to taka umowa, w której strony bądź jedna z nich zobowiązują się zawrzeć w przyszłości inną umowę (umowę przyrzeczoną, docelową). W myśl art. 389 Kodeksu cywilnego (K.c.) – umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (tutaj: gruntu:) będzie to co najmniej określenie stron, przedmiotu umowy, ceny i terminu jej zapłaty oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Podczas zawierania umowy przedwstępnej, tak samo jak w przypadku umowy kupna-sprzedaży, muszą podpisać się na niej wszyscy właściciele lub ich pełnomocnicy. Pewnym rozwiązaniem, jeśli niektórzy z właścicieli przebywają za granicą, jest wyznaczenie przez nich notarialnie pełnomocników do sprzedaży nieruchomości i podpisywania umowy przedwstępnej po to, by nie musieli przyjeżdżać do każdej z tych czynności.

Współwłasność ułamkowa a zbycie działki

Jak rozumiem, współwłasność nie została zniesiona, zatem żaden ze współwłaścicieli nie dysponuje samodzielnie wydzielonym kawałkiem działki. Czyli mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową (np. każdy ze współwłaścicieli ma 1/4 własności działki). Współwłasność ułamkowa nieruchomości sprawia, że każdy współwłaściciel może swobodnie zarządzać należącym do niego udziałem. Udział w nieruchomości nie daje praw do zarządu całą nieruchomością, natomiast daje możliwość rozporządzenia swoją częścią.

W takim zatem przypadku kupujący oczywiście mógłby podpisać umowę z jednym tylko współwłaścicielem, ale tylko na 1/4 działki, ponieważ od każdego ze współwłaścicieli może kupić tylko jego udział w nieruchomości. Jeżeli więc jest 4 właścicieli, zakładamy ,że z udziałem 1/4, to zawierając umowę przedwstępną z jednym z nich, kupujący nabędzie jedynie 1/4 udziału.

Zgodnie z art. 206 K.c. współwłaściciele współposiadają rzecz wspólną oraz korzystają z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 198 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. A więc każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do posiadania i korzystania z rzeczy niezależnie od tego, jakim udziałem dysponuje. Niemniej jednak każdy ze współwłaścicieli musi również znosić korzystanie i posiadanie rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. To wskazuje, że w przypadku nabycia 1/4 udziału kupujący mógłby korzystać z działki, ale w sposób, który nie będzie ograniczał w tym pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie rzeczą wspólną

Zgodnie z art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (a więc np. do podpisania umowy). A przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu. To by wskazywało na to, że wymienione przez Panią czynności (np. wycinanie krzaków), które miałby wykonywać kupujący, są czynnościami zwykłego zarządu i nie wymagają jednomyślności wszystkich współwłaścicieli, o ile któryś z nich nie zażąda wydanie jego udziału.

Geodezyjny podział działki

Zatem aby kupujący mógł wykonywać jakiekolwiek czynności, w pierwszym rzędzie należałoby z całej działki wyodrębnić 0,30 ha. Doprowadzenie do podziału geodezyjnego działki to procedura, która składa się z wielu etapów, poczynając od złożenia wniosku o dokonanie podziału, poprzez sporządzenie przez uprawnionego geodetę planu podziału działki, kończąc na zatwierdzeniu przez wójta, burmistrza lub prezydenta zaproponowanego planu podziału działki. Na koszty związane z podziałem działki składają się opłaty związane z koniecznością uzyskiwania dokumentów geodezyjnych np. wyrysów z map ewidencyjnych, opłaty skarbowe związane z podejmowanymi decyzjami administracyjnymi oraz wynagrodzenie geodety. W związku z faktem, iż to jedynie właściciel (tu jest ich 4) jest uprawniony do składania wniosku o podział jego nieruchomości, zatem to on będzie zobowiązany do poniesienia kosztów związanych z przeprowadzeniem wspomnianej procedury. Jednak wyłącznie decyzją właścicieli pozostaje, czy poniesione przez nich koszty geodety wpłyną na zwiększenie ceny działki powstałej po dokonaniu podziału (a co za tym idzie – „przerzucenie” ich de facto na kupującego).

Jak widać, do finalnej sprzedaży jest jeszcze „kawałek” drogi. Gdyby jednak miała powstać umowa przedwstępna, należałoby w niej wskazać, że działka zostanie dopiero wydzielona z działki większej, niemniej jednak właściciel już zobowiązuje się do sprzedaży 1/4 udziału w tej nieruchomości. Albo poczekać na wszystkich współwłaścicieli (lub ich pełnomocników), którzy i tak muszą podpisać wniosek o podział działki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.