• Data: 2023-09-15 • Autor: Katarzyna Nosal
Moja żona dostała dom od ojca w akcie darowizny. Dom jest w budowie, pozwolenie i warunki zabudowy przyznano ojcu. Ze względu na konieczność dopełnienia formalności dotyczących kredytu hipotecznego należało przepisać pozwolenie na naszą dwójkę. Dodam, że teść był rolnikiem (jest nadal), kiedy starał się o wszelkie pozwolenia. Z dokumentacji budynku wynika, że przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na budowę działka została wyłączona z produkcji rolnej. Niestety ze względu na komplikacje i relacje z sąsiadami musieliśmy wznowić granice i właśnie wtedy zaczęły się kłopoty. Geodeta wykazał, że na naszej działce jest budynek w budowie Bp (wcześniej było R). Twierdzi, że konieczne będzie wniesienie opłaty za zmianę właściciela działki z rolnika na osobę niebędącą rolnikiem, z czym wiąże się zmiana przeznaczenia działki. Dodam, że żona ma wykształcenie rolnicze, ale w dniu przekazania działki nie była zarejestrowana w ARiMR. Czy, aby nie wnosić opłat, wystarczy np. przepisać na żonę działki o łącznej powierzchni 1 ha i budynki służące prowadzeniu działalności rolnej?
W Państwa sytuacji, poprzez przeniesienie na żonę własności jednej z działek, zmieniło się de facto przeznaczenie gruntów, które wcześniej jako gospodarcza całość stanowiły gospodarstwo rolne. I wówczas, rzeczywiście zgodnie z zaświadczeniem ze starostwa, można było mówić o gruntach rolnych nawet wtedy, gdy dotyczyło to gruntów zabudowanych. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych „gruntami rolnymi, na potrzeby tej ustawy, są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu”. Czyli, jeśli budynek jest częścią gospodarstwa, to grunt nadal uważany jest za rolny.
Skoro działka z domem przez Państwa wybudowanym przestała być częścią gospodarstwa, to grunt pod budynkiem przestał być gruntem rolnym, a zatem faktycznie został wyłączony z produkcji rolnej. Tu jeszcze mamy dodatkowy element, że zmieniono jego przeznaczenie w ewidencji, co powoduje, że właściwe organy rzeczywiście będą miały prawo dokonać naliczenia opłaty z tytułu wyłączenia dobrego gruntu rolnego (za takie uważane są grunty klasy IIIa i b).
Jak rozumiem, Pańskie pytanie zmierza do tego, czy ten proces da się odwrócić. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych „Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji”. Trzeba jednak mieć na uwadze, że przepis art. 12a wskazuje, że pewne grunty wyłączone z produkcji rolnej nie podlegają opłacie. Zgodnie z tym przepisem: „Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:
1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
2) do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego”.
Nie wiem, jak duża jest Państwa działka. Nie da się tu bowiem zastosować tej konstrukcji w odniesieniu jedynie do gruntu pod budynkiem, ponieważ przez wyłączenie z gospodarstwa cała działka przestała być gruntem rolnym. Zatem warunek powinien być spełniony do całej działki.
Aby grunty Państwa nadal były traktowane jako rolne, musiałyby spełniać warunki określone w art. 2 ustawy. Przytaczam przepis w całości: „Gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty:
1) określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne;
2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
3) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
4) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
6) rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
8) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
9) torfowisk i oczek wodnych;
10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych”.
Zatem tutaj należałoby zmienić je w użytki rolne, co jest raczej niemożliwe, biorąc pod uwagę okoliczności sprawy – skoro wyłączenie działki z gospodarstwa stało się powodem zmiany w ewidencji, to znaczy, że te grunty nie spełniają warunków do bycia użytkami rolnymi. Można też spowodować, by stały się częścią gospodarstwa, ale pod warunkiem, że będą wykorzystywane do celów produkcji rolniczej.
Czym jest według ustawy gospodarstwo rolne? Jeśli mowa o gospodarstwie rolnym w tej ustawie, to jego definicja znajduje się w 20 r. poz. 1740 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 1509. Zgodnie zaś z tym przepisem „Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”. Co to oznacza? Ustawodawca nie określa minimalnej powierzchni gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa. Zgodnie z orzecznictwem gospodarstwo rolne może stanowić jednostka gospodarcza zorganizowana na nieruchomości rolnej o takim obszarze, który umożliwia prowadzenie działalności wytwórczej przeznaczonej na zbyt (E. Gniewek [w:] Kodeks cywilny…, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, komentarz do art. 553).
Przez „zorganizowaną całość gospodarczą” należy rozumieć te składniki, które stanowią pewien zorganizowany, spójny system gospodarczy zdolny do osiągania założonych celów w zakresie działalności rolniczej. Gospodarstwo przestaje być zorganizowaną całością, jeżeli brak jednego z elementów tego systemu uniemożliwia prowadzenie normalnej działalności w zakresie produkcji rolnej lub hodowlanej. Samo tylko siedlisko nie jest jeszcze gospodarstwem rolnym, stanowi bowiem tylko zaplecze i bazę gospodarstwa rolnego, z których korzystanie polega na ich użytkowaniu (por. uzasadnienie uchwały SN z 13.06.1984 r., sygn. akt III CZP 22/84, OSNCP 1985/1, poz. 8, z glosą M. Niedośpiała, OSPiKA 1987/7–8, poz. 126).
Czy jednak grunty rolne muszą stanowić własność jednej osoby, by uznać je za gospodarczą całość? Zgodne z komentarzem do Kodeksu cywilnego: „Gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55³ k.c. może składać się z nieruchomości stanowiących własność różnych osób, przy czym również kryterium własnościowe nie stanowi elementu konstytuującego gospodarstwo rolne. W związku z tym do istnienia gospodarstwa rolnego nie jest konieczne, aby stanowiło własność jednej osoby (zob. też postanowienie SN z 3.04.1985 r., III CRN 64/85, niepubl.). Przemawiają za tym szczególne przepisy regulujące zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego (art. 213 i n. k.c.), dział spadku obejmujący gospodarstwo rolne (art. 1070 k.c.), czy podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi gospodarstwo rolne (art. 46 k.r.o. w zw. z art. 1070 k.c.)” – W. Pawlak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, cz. 1 (art. 1–55(4)), red. J. Gudowski, Warszawa 2021, art. 553.
W orzecznictwie wskazano także, że „Działka siedliskowa to taka działka, na której rolnik mieszka i pracuje, a zabudowa zagrodowa to zespół zabudowań na tej działce składający się z domu mieszkalnego i budynków gospodarczych (stodoły, obory, spichlerze). Aktualnie wskazuje się, że związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. Nieodzownym warunkiem powstania zabudowy zagrodowej jest realizacja co najmniej jednego budynku mieszkalnego (w ramach jednego podwórza), który będzie powiązany funkcjonalnie z innymi budynkami gospodarczymi lub inwentarskimi (także zlokalizowanych na innych działkach), przeznaczonymi do prowadzenia działalności rolniczej w ramach jednego gospodarstwa rolnego (por. wyrok NSA z 10.04.2018 r., II OSK 1068/17)” – wyr. WSA w Krakowie z 14.09.2021 r., sygn. akt II SA/Kr 573/21).
Mając na uwadze powyższe, jest możliwe wydzierżawienie gospodarstwa rolnego i włączenie do niego niejako działki z domem poprzez stworzenie funkcjonalnej własności. Jednak uważam, że warto wówczas wykazać także, że sama działka z domem mieszkalnym jest wykorzystywana do celów rolniczych – można zabudować ją spichlerzem, garażem na maszyny rolnicze. Tu bowiem chodzi o wykazanie funkcjonalnej całości wszystkich działek i gruntów jako gospodarstwa rolnego.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
