Utwardzenie działki rolnej powstałej w wyniku podziału

Wyłączenie z produkcji gruntu rolnego

Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje, że „wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Gruntów rolnych nie należy ograniczać w sposób uniemożliwiający ich użytkowanie jako rolnych”. To samo dotyczy utwardzenia takiego gruntu, wynika z art. 3 ww. ustawy.

Taki sam wniosek wypływa z art. art. 29 ust. 4 pkt. 4 ustawy Prawo budowlane: „pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na: utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych”. Tym samym polski ustawodawca w sposób wyraźny przesądził, że tylko wobec działek budowlanych przy utwardzaniu – nie jest wymagane pozwolenie na budowę.

Co do drogi, to jeśli owa droga leży na działkach budowlanych, to jej utwardzenie nakładałoby na Pana jedynie obowiązek zgłoszenia prac. Jeśli owa działka, na której jest droga, nie jest działką budowlaną, to inwestycja taka wymagałaby również uzyskania pozwolenia na budowę.

Utwardzenie terenu na gruncie rolnym

Podsumowując, utwardzenie terenu na działce rolnej nie może być przeprowadzone samowolnie. Wykonanie prac budowalnych ( a takimi jest utwardzenie) wymaga w pierwszej kolejności wyłączenia obszaru z produkcji rolnej, co wiąże się z koniecznością dopełnienia właściwych formalności i opłacenia opłat skarbowych; następnie zaś wymaga co do zasady pozwolenia na budowę.

Zalecam więc udać się do starostwa i skonsultować kolejność działań, koszty i czas trwania procedury, bowiem sankcje za samowolę są wysokie, a do tego dojdzie i tak nakaz przywrócenia gruntu do stanu poprzedniego lub – prócz grzywny za samowolę – wysoka opłata legalizacyjna, o ile mpzp w ogóle dopuszcza nierolnicze wykorzystywanie działki.

Oczywiście jeśli już po umowie przyrzeczonej (nie przedwstępnej) kupujący dopuszcza się ww. naruszeń, to Pan nie poniesie odpowiedzialności, lecz on, natomiast do dnia jej podpisania odpowiedzialność będzie spoczywała wyłącznie na Panu jako właścicielu.

Umowa przedwstępna a rezerwacyjna

Co do umowy przedwstępnej, to § 5 zasługuje na uwagę. Prawo zabrania zawierać umów sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, bowiem art. 157 Kodeksu cywilnego wskazuje:

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. § 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

A zatem umowa, jaką Pan przesłał, nie jest umową przedwstępną, a rezerwacyjną, a dopiero do dnia 20.08.2023 r. ma zostać zawarta umowa przedwstępna (nie warunkowa). Jest to dziwna konstrukcja, tak jakby dwa razy ma zostać zawarta umowa przedwstępna, raz teraz, raz już przed notariuszem nazwana warunkową. Z kolei do 30.09.2023 r. ma nastąpić zawarcie umowy definitywnej pod warunkiem uzyskania zgody KOWR-u. To też jest niepokojące, bowiem jeśli KOWR do tego dnia nie wyrazi zgody albo odmówi jej, a Pan już działki podzieli (na koszt kupujących), to co wówczas? Ma Pan im zwrócić koszty podziału, a sam zostaje z podzielonymi działkami  Generalnie zgodę KOWR-u należałoby mieć przed podziałem w takim przypadku.

Skoro nie ma jeszcze zgody KOWR-u, to kupujący nie powinien mieć też prawa nic czynić na działce.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.