• Data: 2024-07-31 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Chciałbym skorzystać z porady prawnej dotyczącej zakupu ziemi – działki rolnej. Pytanie dotyczy wszystkich kwestii związanych z postawieniem budynku na takiej działce. Czy otrzymanie warunków zabudowy dla działki rolnej jest gwarancją, że osoba niebędąca rolnikiem może postawić tam budynek? Czy nie trzeba działki najpierw odrolnić? Jak długo czeka się na wydanie warunków zabudowy? Jakie inne kwestie są ważne przy zakupie działki rolnej?
Na wstępie wskazuję, że zgodnie z obowiązującymi przepisami na działce rolnej można zrealizować wyłącznie inwestycję w zabudowie zagrodowej/siedliskowej (trzeba też czytać dokładnie MPZP). Jeżeli zostaną wydane warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej, nie oznacza to, że w przyszłości osoba niebędąca rolnikiem będzie mogła wybudować budynek na podstawie takich warunków zabudowy. W takiej sytuacji osoba niebędąca rolnikiem będzie zobligowana do uzyskania nowych warunków zabudowy (już np. w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej).
Z doświadczenia dodam, że często zdarza się, iż działka ma wydane warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej i po zmianie właściciela na osobę niebędącą rolnikiem okazuje się, że na danej działce nie ma możliwości zabudowy, np. w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, co jest jednoznaczne, że działka staje się bezużyteczna.
Wobec tego rekomenduję uzyskanie ewentualnych warunków zabudowy dla osoby niebędącej rolnikiem jeszcze przed zakupem takiej działki, bo w praktyce działanie odwrotne często przysparza problemów. Wskazuję również, że zdarzają się sytuacje, gdy warunki zabudowy są wydawane dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ale dla kilku budynków, a po ich otrzymaniu następuje podział nieruchomości na kilka mniejszych działek. Wówczas również organy (czasami) wymagają uzyskania potem nowych warunków zabudowy. Tym bardziej, gdy jeden z kupujących wykorzysta już dotychczasowe warunki zabudowy, wtedy właściciele pozostałych działek muszą wystąpić o nowe warunki zabudowy. Taka różna praktyka wynika z braku jednolitych przepisów, które regulowałyby takie kwestie wprost.
Niestety, takie jak wyżej rozwiązanie nie daje 100% gwarancji, że po zakupie będzie można zrealizować inwestycję. Gdyby okazało się, że w międzyczasie zacząłby obowiązywać dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a warunki zabudowy nie byłyby zgodne z zapisami planu, to bez posiadania ostatecznego pozwolenia na budowę takie warunki wygasają z mocy prawa i niestety nie ma możliwości ich zrealizowania, a zapisy MPZP mogą skutecznie zablokować inwestycję.
Jeśli na działce rolnej osoba niebędąca rolnikiem chce zrealizować inwestycję, wówczas należy grunt wyłączyć z produkcji rolnej, ale następuje to już po etapie uzyskania warunków zabudowy, a przed etapem złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Co do czasu oczekiwania na wydanie warunków zabudowy, to zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego sprawy należy załatwiać niezwłocznie, wymagające postępowania dowodowego w ciągu miesiąca, a szczególnie skomplikowane w ciągu dwóch miesięcy. Niemniej jednak często organy przedłużają termin ostatecznego załatwienia sprawy w przypadku warunków zabudowy, gdyż konieczność przeprowadzenia procedury czasami wymaga dłuższego czasu. Nie mogę zatem zagwarantować jednoznacznie, jaki byłby czas oczekiwania na nowe warunki zabudowy.
Z doświadczenia wskazuję również, że organy administracji architektoniczno-budowlanej lub też organy wydające decyzje o warunkach zabudowy uznają brak bezpośredniej styczności drogi z obszarem planowanym do zabudowy za brak dostępu. Dzieje się tak właśnie w przypadkach, gdy grunt planowany do zabudowy pomiędzy drogą a danym obszarem posiada użytek Ls lub też grunt rolny klasy I–III bez możliwości przekształcenia w wyłączony z produkcji rolnej.
Należy zatem zadbać o to, aby działka miała bezpośredni dostęp do drogi, a najlepiej, żeby na etapie warunków zabudowy były już stosowne uzgodnienia z zarządcą drogi co do kwestii zjazdu z drogi na działkę. Czasami niestety brak możliwości formalnego uzgodnienia zjazdu komplikuje mocno sprawy w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę.
Kolejną kwestią jest to, że zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwanej dalej: u.k.u.r.) „Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście”.
Nadto w myśl art. 6 ust. 1 u.k.u.r. „Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”.
Wskazuję także, że zgodnie z powyższą ustawą „Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:
Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310)”.
Skoro nie może być Pan uznany za rolnika w rozumieniu ustawy, nie będzie miał Pan możliwości zabudowy na gruncie przeznaczonym pod zabudowę zagrodową jako rolnik. Z kolei zabudowa gruntu rolnego przez osobę niebędącą rolnikiem wymaga wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.
Trzeba też mieć na względzie możliwości nabywania gruntu rolnego. Tu ww. ustawa również wprowadza ograniczenia. Nie stosuje się natomiast zapisów tej ustawy do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, a ograniczeń co do warunku posiadania statusu rolnika nie stosuje się do nieruchomości rolnych poniżej 1 ha lub nabywanych od osób bliskich. Wobec tego trzeba również przeanalizować, czy do samego nabycia takiej nieruchomości rolnej nie jest wymagane spełnienie określonych dla rolnika warunków.
Zakup działki rolnej pod dom jednorodzinny
Pan Jan Kowalski, mieszkaniec miasta, zdecydował się na zakup działki rolnej na wsi z zamiarem wybudowania tam domu jednorodzinnego. Przed zakupem działki dowiedział się, że istnieją na niej warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej. Ucieszony, że posiada już dokumenty, Pan Jan dokonał zakupu. Niestety, po przejęciu działki okazało się, że jako osoba niebędąca rolnikiem, nie może zrealizować budowy na podstawie posiadanych warunków zabudowy. Musiał wystąpić o nowe warunki, odpowiednie dla zabudowy jednorodzinnej, co okazało się czasochłonne i kosztowne.
Problem z dostępem do drogi
Pani Anna Nowak chciała zakupić działkę rolną z zamiarem przekształcenia jej na budowlaną. Złożyła wniosek o warunki zabudowy i rozpoczęła proces zakupu. Niestety, po kilku miesiącach okazało się, że działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, co stanowiło poważny problem przy uzyskaniu pozwolenia na budowę. Pomimo posiadania warunków zabudowy, brak formalnego dostępu do drogi opóźnił inwestycję o wiele miesięcy, zanim udało się uzyskać wszystkie niezbędne zgody i pozwolenia.
Wprowadzenie MPZP i jego skutki
Pan Tomasz Zieliński zakupił działkę rolną z wydanymi warunkami zabudowy na budowę siedliska. Planując budowę, złożył wniosek o pozwolenie na budowę. W międzyczasie gmina uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który nie przewidywał już możliwości zabudowy mieszkaniowej na jego działce. Warunki zabudowy, które posiadał, straciły ważność i planowana inwestycja została zablokowana. Pan Tomasz musiał zmienić swoje plany lub poszukać innej działki, co wiązało się z dużymi stratami finansowymi i czasowymi.
Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem wiąże się z wieloma wyzwaniami i ryzykami. Kluczowe jest uzyskanie odpowiednich warunków zabudowy przed zakupem oraz upewnienie się, że działka ma bezpośredni dostęp do drogi. Dodatkowo, zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą znacznie wpłynąć na możliwość realizacji inwestycji.
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
