• Data: 2024-08-18 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Moja mama odziedziczyła dom i ziemię rolną po rodzicach, w którym zamieszkała z moim ojcem. Po kilkunastu latach ojciec podpisał umowę sprzedaży gruntu rolnego. Sprawa nie znalazła finału do dnia dzisiejszego u notariusza. Te osoby użytkują ziemię od ponad 30 lat bez żadnej dzierżawy, bez jakichkolwiek opłat. Moja mama zmarła 20 lat temu i dom wraz z ziemią został przepisany na jedną z córek. Te osoby, które użytkują pole, domagają się oddania ziemi na własność. Proszę o odpowiedź czy tata miał w ogóle prawo podpisać jakąkolwiek umowę sprzedaży gruntu i czy ta umowa ma moc prawną? Co dalej z tym zrobić, ponieważ druga strona nie odpuszcza i naciska na podpisanie dokumentów u notariusza? I jeszcze jedno pytanie: czy po upływie ponad 30 lat użytkowania tej ziemi tamte osoby mogą wnieść wniosek do sądu o zasiedzenie? Czy zmiana właściciela działki nie przerywa tego ciągu lat użytkowania do zasiedzenia?
Z opisu wynika, że nieruchomość rolna stanowiła majątek odrębny Pani mamy. Jeżeli tylko Pani ojciec podpisał umowę sprzedaży gruntu, to taka umowa jest nieważna, jeżeli działał bez pełnomocnictwa, ponieważ:
1) za życia Pani mamy – to ona powinna być stroną umowy, czyli podpisać ją osobiście lub też działać przez pełnomocnika, np. Pani ojca, któremu powinna udzielić pełnomocnictwa notarialnego do sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie bowiem z art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359) w brzmieniu obowiązującym do 20 stycznia 2005 r. – odrębny majątek każdego z małżonków stanowią przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Zatem o ile Pani mama nie rozszerzyła wspólności majątkowej małżeńskiej na Pani ojca, to pozostała wyłączną właścicielką nieruchomości do dnia swojej śmierci.
Ponadto trzeba zweryfikować umowę, którą podpisał Pani ojciec, aby sprawdzić, czy legitymował się pełnomocnictwem notarialnym udzielonym przez mamę.
2) po śmierci mamy – jedyną osobą uprawnioną do dokonania sprzedaży jest aktualny właściciel nieruchomości tj. zgodnie z tym co Pani wskazała – córka.
Zatem aktualnie opcje są takie:
Wyżej wskazane opcje można połączyć np. poprzez żądanie zapłaty ceny plus dodatkowej opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Co do możliwości zasiedzenia, zacznijmy od tego, że ta instytucja prawna jest uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360), zwanej dalej w skrócie „K.c.”. Zgodnie z art. 172 § 1: „Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w zlej wierze (§ 2). Zatem konieczne jest wyjaśnienie przesłanek zasiedzenia w oparciu o definicje wskazane w ustawie. Łącznym warunkiem nabycia własności poprzez zasiedzenie jest upływ oznaczonego przez ustawę (w art. 172 K.c.) terminu nieprzerwanego posiadania samoistnego, a długość tego terminu zależy od dobrej lub złej wiary w chwili nabycia posiadania. W kontekście powyższego podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości.
Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. W postanowieniu z dnia 7 maja 1986 r. sygn.akt. III CRN 60/86 Sąd Najwyższy wskazał, że: „Cecha posiadania samoistnego polegająca na tym, że posiadacz ten ma taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony, determinuje określenie udziałów we współwłasności nieruchomości nabytej przez zasiedzenie w tym kierunku, że udziały te kształtują się tak, jak gdyby źródłem współwłasności były przepisy prawnomaterialne.” Zatem przez posiadanie samoistne w kontekście powyższego należy rozumieć to, że posiadacz nieruchomości włada rzeczą w takim zakresie, w jakim czyni to właściciel, wykorzystując przy tym faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Warto podkreślić również, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie. Wola posiadanie nie może być przy tym ukryta. Co istotne posiadanie nie traci cechy samoistności z tego powodu, że posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jeżeli posiada tak, jakby tym właścicielem był.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r. sygn.akt. IV CSK 271/13: „Ustalenie charakteru posiadania (czy jest ono samoistne czy zależne) odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Jako przejawy samoistnego posiadania nieruchomości wymienia się przykładowo ogrodzenie działki gruntu, jej zabudowanie lub zagospodarowanie w inny sposób, dbanie o jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, czynienie innego rodzaju nakładów, pobieranie pożytków czy uiszczanie należnych od nieruchomości danin publicznych”.
Od posiadacza samoistnego należy odróżnić posiadacza zależnego, którym zgodnie z art. 336 K.c. jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadanie zależne). Posiadanie to nie powoduje nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Pojawia się w doktrynie takie stanowisko, jeżeli przekazano komuś gospodarstwo z zamiarem wyzbycia się własności, a nie dopełniono formalności w postaci zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, to można powoływać się na zasiedzenie (władanie jako właściciel). Natomiast ważne jest w tym zakresie, tak jak napisałam – zweryfikowanie, czy w ogóle Pani ojciec mógł dokonywać jakichkolwiek transakcji w imieniu mamy. Ważne jest również to, kto aktualnie płaci podatki za tą nieruchomość. Jeżeli właściciel nieruchomości, to nie można mówić o władaniu jak właściciel przez osoby, które użytkują działkę.
Jednak należy na pewno uporządkować te kwestie: albo zawrzeć umowę sprzedaży działki albo umowę jej dzierżawy.
Umowa sprzedaży gruntu zawarta przez męża właścicielki bez jej notarialnego pełnomocnictwa jest nieważna. Po śmierci właścicielki, jedynie nowy właściciel może dokonywać prawnych czynności związanych z nieruchomością. Osoby użytkujące grunt mogą ubiegać się o zasiedzenie po 30 latach samoistnego posiadania, co wymaga jednak szczegółowej analizy prawnej.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism dotyczących umów sprzedaży i zasiedzenia nieruchomości. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie w rozwiązaniu Twojej sprawy. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn.akt. III CRN 60/86
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2014 r. sygn.akt. IV CSK 271/13
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
