Wyjście ze współwłasności ziemi rolnej

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej

Zatem problem dotyczy współwłasności, o której mowa w Kodeksie cywilnym (K.c.), w art. 195-221. Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), dokładnie uregulowanym w art. 65 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dawniej używano nazwy „księgi hipoteczne”, ale dziś oficjalną nazwą są „księgi wieczyste” (KW). Proponuję sprawdzić stan odnośnych ksiąg wieczystych, w tym działu IV każdej z nich – bo w dziale IV wpisuje się hipoteki (powstające wraz z wpisem do KW).

Według opisu współwłaścicieli wpisano do odnośnych ksiąg wieczystych na podstawie stwierdzenia nabycia spadku (a może w wyniku działu spadku). Teraz zaś współwłaściciele (przynajmniej część z tego grona) dąży do zniesienia współwłasności albo do działu spadku (jeżeli go wcześniej nie przeprowadzono). Bardzo często dział spadku polega na zniesieniu współwłasności.

Ustawodawca w artykule 688 Kodeksie postępowania cywilnego (K.p.c.) przewidział, że w postępowaniu o dział spadku (art. 680 i następne K.c.) odpowiednio stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności. Chodzi nie tylko o przepisy proceduralne (art. 617 i następne K.p.c.), ale także o przepisy Kodeksu cywilnego (art. 210 i następne).

Zobacz również: Opłata adiacencka za podział działki rolnej

Jakie są opłaty zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej oraz działu spadku?

Do zniesienia współwłasności oraz działu spadku może dojść nie tylko na drodze postępowania sądowego, ale również umownie – prawnie wymagana jest forma aktu notarialnego (tak przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, jak przy dziale spadku). Maksymalna taksa notarialna bardzo często jest związana z wartością prawa, którego dotyczy czynność notarialna (np. zniesienie współwłasności albo dział spadku); można (na ogół w umiarkowanym stopniu) negocjować wysokość pobieranej przez notariusza taksy notarialnej. Gdyby do sądu trafił zgodny projekt podziału, to należałoby uiścić niższą o paręset złotych opłatę sądową; art. 51 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych stanowi:

„1. Opłatę stałą w kwocie 500 złotych pobiera się od wniosku o dział spadku, a jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych.

2. Opłatę stałą w kwocie 1000 złotych pobiera się od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności, a jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 600 złotych.”

Zobacz również: Zbycie części nieruchomości wspólnej

Wniosek do sądu o przeprowadzenie postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej

Prawdopodobnie trzeba będzie zawnioskować do sądu cywilnego o przeprowadzenie postępowania o zniesienie współwłasności albo o dział spadku ze zniesieniem współwłasności. Takie sprawy są rozpatrywane w cywilnym postępowaniu nieprocesowym (art. 506 i następne K.p.c.). Każdemu z uczestników postępowania nieprocesowego – tak jak każdej stronie procesu – przysługuje prawo do sądu (mające wysoką rangę prawną), na które składa się szereg uprawnień. Opis sytuacji wskazuje na to, że trzeba liczyć się z faktyczną spornością postępowania. Dlatego proszę bardzo poważnie potraktować zagadnienia dowodowe oraz treść artykułu 230 K.p.c.: „Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane”. Należy wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.). Na ogół łatwiej jest przedstawiać swe stanowisko na piśmie, np. prezentować propozycje podziału (także z użyciem map lub schematów) oraz różne szczegóły organizacyjne (np. dostęp poszczególnych nieruchomości do drogi publicznej). Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sądowe biuro podawcze) lub wysyłać listami poleconymi (przydaje się opcja „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Zobacz również: Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej

Jakie dowody przedstawić na sprawie o dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej

W przepisach o dowodach i przeprowadzaniu dowodów (głównie: od art. 227 do art. 315 K.p.c.) wskazano różne rodzaje środków dowodowych. Wnioski dowodowe powinny zawierać tezę do udowodnienia (to, co ma zostać udowodnione) oraz środek dowodowy (sposób udowodnienia określonej okoliczności – np.: zeznania, dokumenty, oględziny).

Przedstawioną przez Pana sytuację można zaliczyć do sytuacji złożonych – także w aspekcie prawnym. Tę złożoność widać już w zakresie samych dowodów i ich przeprowadzania.

Dokumenty (zwłaszcza dostępne) są często łatwymi w użyciu środkami dowodowymi (często wystarczy załączyć dokument do pisma, np. do pisma procesowego). Dowody z dokumentu (art. 244 i następne K.p.c., art. 74 K.c.) mają spore znaczenie. Dotyczy to, w dużym stopniu, dowodów z dokumentów urzędowych. Zapewne (choć i to należałoby sprawdzić), księgi wieczyste nie stanowią w tym przypadku problemu (a aktualne wypisy z właściwych ksiąg wieczystych należy przedłożyć w sprawach dotyczących nieruchomości). Za to może być – z Pana perspektywy – problem z dokumentami świadczącymi o prowadzeniu gospodarstwa rolnego przez jednego ze współwłaścicieli. Chodzi nie tylko o dokumenty związane z traktowaniem odnośnych nieruchomości (art. 46 K.c.) jako gospodarstwa rolnego do celów podatkowych – zapewne dogodne dla wszystkich współwłaścicieli (bo podatek od nieruchomości jest wyższy niż podatek rolny). Ów współwłaściciel zapewne mógłby przedstawić dowody na okoliczność podlegania ubezpieczeniom w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS) oraz na okoliczność uzyskiwania dopłat – zapewne wypłacanych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Jeżeli dochodzi do wyłudzania dotacji, to każdy może (w ramach obywatelskiego obowiązku) powiadomić nie tylko odnośną Agencję, ale nawet zgłosić problem organom ścigania, ponieważ wyłudzenie to przestępstwo – stypizowane w art. 286 Kodeksu karnego (K.k.). W ewentualnych wystąpieniach (kwestionujących prowadzenie działalności rolnej przez owego współwłaściciela) proponuję jednoznacznie wskazywać, czy on ziemię wydzierżawia komuś, czy też dzierżawi ją od kogoś. Ewentualne postępowania sprawdzające (w różnych organach) mogłyby spowolnić tok postępowania cywilnego z wniosku o zniesienie współwłasności albo o dział spadku.

Każdy ze współwłaścicieli (niezależnie od przypisywania ich do jakiejkolwiek grupy) jest uprawniony przedstawić swe własne propozycje. Mogą one dotyczyć zarówno samego zniesienia współwłasności, jak i rozliczeń (związanych z posiadaniem odnośnych nieruchomości) – proszę bardzo poważnie potraktować art. 618 K.p.c. (będący jednym z niżej zacytowanych przepisów prawnych).

Roszczenia o nakłady na rzecz wspólną oraz pożytki z rzeczy wspólnej

Przedmiotem roszczeń mogą być nakłady na rzecz wspólną oraz pożytki z rzeczy wspólnej (art. 207 K.c.) – np. dotyczące: płacenia podatków, korzyści z uprawiania większego areału (przekraczającego udziały we współwłasności), korzystania z zabudowań, uzyskiwanego czynszu dzierżawnego.

Ustawodawca w przepisach o zniesieniu współwłasności (art. 210 i następne K.c.) preferuje podział fizyczny rzeczy wspólnej – o ile jest on możliwy (przykładowo: na ogół inaczej rzecz przedstawia się z samochodem, a inaczej z gruntem). Jeżeli odnośne nieruchomości spełniają cechy gospodarstwa rolnego, to proszę spodziewać się wniosku o przyznanie gospodarstwa rolnego temu ze współwłaścicieli, który to gospodarstwo rolne prowadzi lub może prowadzić w sposób najlepiej rokujący dla prowadzenia produkcji rolniczej.

Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie gospodarstwa rolnego – art. 55³ K.c. brzmi:

„Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”.

Na co zwrócić uwagę przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnej?

Gdyby jeden ze współwłaścicieli zawnioskował o przyznanie gospodarstwa rolnego jemu, to należy nie tylko polemizować z takim wnioskiem, ale także (na wszelki wypadek, czyli „z ostrożności procesowej”) domagać się spłat (najlepiej bez rozkładania ich na raty) oraz dawać jednoznacznie do zrozumienia, że w przyszłości może dojść do żądania uzupełnienia spłat w przypadku zaprzestania produkcji rolnej (w ciągu pięciu lat od zniesienia współwłasności) – art. 217 K.c.

Proszę dbać o szczegóły. Gdy grunty stanowią całość gospodarczą (a przynajmniej brak jest związanego z nimi sporu), to z reguły nie stanowi problemu dostęp do drogi publicznej oraz korzystanie z instalacji (np. wodociągowej, elektrycznej, gazowej lub telekomunikacyjnych). Gdy zaś ma miejsce podział (np. zniesienie współwłasności), to trzeba dbać głównie o dostęp do drogi publicznej – przez sąsiadowanie z pasek drogi publicznej (jeśli są oficjalne zjazdy z takiej drogi) albo poprzez ustanowienie służebności gruntowej (art. 285 i następne K.c.), w tym służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.). Jeśli się o „takie szczegóły” nie zadba w czasie znoszenia współwłasności, to (jak pokazuje doświadczenie) trzeba liczyć się z kolejnym postępowaniem sądowym. Akcentuję dostęp do drogi publicznej, ponieważ ma on bardzo duże znaczenie – chociażby z uwagi na wymogi Prawa budowlanego oraz na ewentualne starania o podział nieruchomości. W dodatku nie zawsze sędziowie traktują to zagadnienie jako istotne.

Współwłasność obejmuje nieruchomości rolne, więc różnie może być z ich „odrolnieniem”. Nie chodzi tylko o wymóg uzyskania decyzji administracyjnej (co wiąże się z opłatą), ale także o to, że aktualnie trwają prace legislacyjne nad ustawą dotyczącą ziemi rolnej. Trudno przewidzieć, w jakim stopniu nowe regulacje będą miały wpływ na możliwość zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, a może nawet na zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych. Jest sporo niewiadomych.

Opis sprawy z marca 2016 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.