• Data: 2024-08-22 • Autor: Marek Gola
Czy sąsiad graniczący z moją nieruchomością może mieć tak wysokie drzewa, tuje? Zasłania okna naszej nieruchomości, ograniczając światło dzienne w pomieszczeniu służącym do pracy. W czasie odbioru zakładu nie było tych drzew. Nie dawałem zgody na taką sytuację. Co mogę zrobić w tej sytuacji i czy mogę zmusić sąsiada do przycięcia tuj.
Wyraźnie podkreślić należy, iż w polskim systemie prawnym nie została sformułowana definicja legalna „ogrodzenia”. Z pomocą w tym zakresie przychodzi jednak orzecznictwo Sądu Najwyższego, który na gruncie art. 154 Kodeksu cywilnego rozstrzygnął, co mieści się w granicach semantycznych słowa ogrodzenie. Przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku urządzeń znajdujących się na granicy dwóch nieruchomości. Natomiast wszystko, co znajduje się poza granicą, a w szczególności na nieruchomości jednej ze stron stanowi własność i zasługuje na ochronę wyrażoną w art. 140 (taki pogląd przyjął SN w uchwale z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. akt III CZP 75/2001).
W mojej ocenie pamiętać należy, iż w świetle obowiązującego prawa nie istnieją żadne normy przepisane dotyczące maksymalnej wysokości krzewów rosnących na terenie nieruchomości prywatnej, a właściciel takiej nieruchomości ma w tym względzie swobodę ograniczoną wyłącznie jego upodobaniami i zmysłem estetycznym oraz przesłankami wynikającymi z art. 144.
Moim zdaniem dla przedmiotowego stanu faktycznego może mieć znaczenie art. 30 ust 1 pkt 3 prawa budowlanego, ponieważ roślinność stanowi ogrodzenia i znajduje się na granicy dwóch nieruchomości. Przywołany przepis ma zastosowanie wyłącznie do ogrodzeń znajdujących się na granicy, a nie przy granicy jak w przedmiotowej sprawie i stanowiących urządzenia budowlane w znaczeniu nadanym przez ww. ustawę. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 673/2012, „objęcie ogrodzeń powyżej 2,20 m procedurą reglamentacyjną władzy publicznej w ramach zgłoszenia jest przejawem poddania tego rodzaju urządzeń kontroli z punktu widzenia spełniania wymagań Prawa budowlanego, w tym przepisów techniczno-budowlanych, a skoro tak to wszystkie wymagania winny być dochowane względem sąsiedniej nieruchomości, ponieważ ograniczenie swobody inwestora w zakresie wysokości ogrodzenia powyżej 2,20 m uzasadnione jest wymogami bezpieczeństwa tego urządzenia budowlanego”.
Ponadto działanie sąsiada winno być postrzegane z punktu widzenia treści art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Wskazać należy na możliwość wystąpienia przez Pana wobec sąsiada do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144, w myśl którego „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Ustawodawca za pomocą art. 144 ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń wynikająca, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. W opisanym przez Pana przypadku ową immisją jest cień, który nie pozwala w sposób dotychczasowy korzystać z nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, iż każdy właściciel nieruchomości może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności , to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.
W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.
Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144, która odnosi się nie tylko do społeczno-gospodarczego przeznaczenia, ale także do stosunków miejscowych.
„Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją „i”. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak SN w orz. z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów. Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 kc zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).
Konkludując wszystko powyższe, w mojej ocenie zasadne jest wezwanie sąsiada do skrócenia krzewów, a przy braku reakcji wytoczenie powództwa o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem, tj. regularne skracanie krzewów w zakresie uniemożliwiającej ich obumarcie. Konieczne jest jednak uzyskanie dowodów w postaci świadków, nagrania filmu, zdjęć. Proszę bowiem pamiętać, iż występując z pozwem, to na Panu spoczywa ciężar wykazania, naruszenia przez sąsiada normy art. 144.
Pracownia w cieniu
Pan Jan od lat prowadzi w swoim domu pracownię malarską, gdzie naturalne światło jest kluczowe dla jego pracy. Niestety, sąsiad posadził wysokie tuje przy granicy działki, które po kilku latach osiągnęły imponującą wysokość, zasłaniając okna pracowni. Pomieszczenie, które kiedyś było pełne światła, stało się ciemne, a Pan Jan zmuszony jest pracować przy sztucznym oświetleniu, co znacząco wpływa na jego twórczość. Po licznych próbach negocjacji z sąsiadem, Pan Jan postanowił zwrócić się do prawnika, aby dowiedzieć się, jakie kroki może podjąć, aby rozwiązać problem.
Kuchnia bez słońca
Pani Anna uwielbiała spędzać czas w swojej kuchni, której okna wychodziły na piękny ogród. Jednak odkąd sąsiad posadził rząd tuj wzdłuż granicy, kuchnia stała się ciemnym miejscem. Tuje rosły szybko i teraz zasłaniają większość światła słonecznego, które wcześniej rozświetlało to pomieszczenie. Pani Anna próbowała rozmawiać z sąsiadem, ale ten uważa, że ma prawo do własnej aranżacji ogrodu. W końcu zdecydowała się na konsultację z prawnikiem, aby dowiedzieć się, jakie ma możliwości prawne.
Miejsce pracy w ciemnościach
Pan Marek prowadzi zdalnie firmę z domu, a jego biuro znajduje się w pokoju, którego okna są skierowane na posesję sąsiada. Kiedy się wprowadzał, widok z okna był niezakłócony, a światło dzienne pozwalało na komfortową pracę. Jednak po kilku latach sąsiad posadził tuje, które teraz dorosły do takiej wysokości, że całkowicie zasłaniają dostęp światła do pokoju. Pomimo próśb, sąsiad nie zgodził się na przycięcie drzew. Pan Marek zastanawia się nad możliwością wystąpienia do sądu, aby wyegzekwować swoje prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Właściciel nieruchomości ma prawo do korzystania ze swojej działki, jednak nie może on zakłócać użytkowania sąsiednich posesji ponad przeciętną miarę. W przypadku problemów z nadmiernie rosnącymi tujami sąsiada, warto podjąć próbę polubownego rozwiązania sprawy, a w razie potrzeby, rozważyć kroki prawne, aby przywrócić stan zgodny z prawem.
Skorzystaj z naszych usług prawnych online – oferujemy profesjonalne porady prawne oraz przygotowanie pism, które pomogą Ci skutecznie rozwiązać problemy związane z sąsiedzkimi sporami o tuje i inne kwestie dotyczące nieruchomości. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. akt III CZP 75/2001
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 673/2012
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
