• Data: 2024-10-30 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Jestem właścicielem działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha, która znajduje się w obszarze Natura 2000. W gminie brak jest miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego, sama działka nie posiada żadnych zabudowań, brak zabudowy zagrodowej. Czy zatem mogę na tej nieruchomości postawić budynek gospodarczy albo namioty i je wynajmować? Albo czy mogę udostępnić działkę na pole namiotowe lub zorganizować obóz pod namiotami?
W przypadku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) możliwości zabudowy uzależnione są od jego zapisów. Gdy zaś dla danego terenu brak jest MPZP, wówczas należy wystąpić o warunki zabudowy dla danego obszaru.
Z uwagi na fakt, że nie jest Pan rolnikiem, chcąc zrealizować opisane przedsięwzięcie, jeżeli działka jest działką rolną, wówczas należałoby wyłączyć ją z produkcji rolnej. Aby móc wybudować na niej wskazane obiekty, a także aby móc prowadzić działalność, będzie potrzebne ustalenie, czy działka posiada przeznaczenie pod działalność usługową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług (letniskową) lub inną w zależności od sposobu jej zagospodarowania, a jeżeli takiego nie posiada, będzie trzeba dokonać zmiany jej przeznaczenia, podejmując stosowne kroki z uwagi na brak MPZP.
Kwestię budowy budynku gospodarczego lub rozstawienia namiotów należy rozpatrywać w świetle Prawa budowlanego.
W tym miejscu wskazuję, że mówiąc o tymczasowym obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe, przenośne wolno stojące maszty antenowe.
Nadto wskazuję, że w rozumieniu art. 29 ust. 1 pkt 7 Prawa budowlanego – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu. Niemniej jednak zaznaczam, że: „Tymczasowy obiekt budowlany posadowiony zgodnie z warunkami określonymi w ustawie P.b. jednak nierozebrany lub nieprzeniesiony w inne miejsce przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu, przestaje być obiektem budowlanym, którego budowa nie wymaga pozwolenia na budowę” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 listopada 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 1575/22). Zatem „Na podstawie zgłoszenia można zrealizować tymczasowy obiekt budowlany, który nie może być związany trwale z gruntem i musi być przeznaczony do rozbiórki lub przeniesienia w okresie wskazanym w przepisie art. 29 ust. 1 pkt 7 P.b.” (wyrok WSA w Olsztynie z dnia 25 lutego 2021 r., sygn. akt II SA/Ol 8/21).
Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że: „Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, a położonych na terenie budowy. Objęte tym przepisem obiekty winny być funkcjonalnie i czasowo powiązane z realizacją robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Jednak parkowanie samochodu osobowego w przedmiotowym obiekcie świadczy o garażowym jego przeznaczeniu. Samo przy tym umieszczenie w spornym blaszaku materiałów budowlanych, stwarza jedynie pozór legalnego wykorzystywania tego obiektu, zmierzający do ominięcia wymaganej reglamentacji prawnobudowlanej.” (wyrok NSA z dnia 30 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1344/18).
Odnosząc się zaś do samej kwestii wynajmowania działki pod namioty i obozy namiotowe, wyjaśniam, że już samo zajęcie terenu na działalność gospodarczą wpływa na jego opodatkowanie podatkiem od nieruchomości. Grunty stanowiące użytki rolne są opodatkowane podatkiem rolnym. Zgodnie jednak z art. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, nie dotyczy to podlegających opodatkowaniu podatkiem rolnym użytków rolnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Takie grunty podlegają bowiem opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, co potwierdza także art. 2 ust. 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Stanowi on, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Oznacza to więc, że zajęcie gruntów rolnych na cele działalności gospodarczej (np. na prowadzenia pola namiotowego czy kempingu) powoduje objęcie ich podatkiem od nieruchomości. Stanowisko to potwierdzają sądy, m.in. NSA w wyroku z 25 maja 2015 r. (II FSK 134/10). Tym samym na właścicielach takich gruntów spoczywa wiele obowiązków związanych z rozliczeniem tego podatku. Zgodnie z tym wyrokiem: „Jeżeli grunt zajęty jest na prowadzenie działalności gospodarczej, to bez wpływu na kształt zobowiązania podatkowego jest prowadzenie na tym samym gruncie także innej działalności, a mianowicie działalności z zakresu kultury fizycznej i sportu, przez inny podmiot”.
Jednocześnie wyjaśniam, że dopuszczalne jest, aby w przypadku zaprzestania zajmowania gruntów rolnych na działalność gospodarczą w trakcie roku (np. w razie likwidacji pola namiotowego po sezonie), podatek od nieruchomości został obniżony proporcjonalnie do długości okresu, w którym grunt podlegał opodatkowaniu tym podatkiem. Bowiem obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności go uzasadniające.
Ponadto polskie prawo dopuszcza również, aby rolnik, który zorganizuje na swoim terenie pole namiotowe i będzie je udostępniał za opłatą turystom, robił to bez zakładania firmy. Istnieje tylko jeden warunek: musi być rzeczywiście rolnikiem i większość dochodów uzyskiwać z prowadzenia gospodarstwa rolnego. Innymi słowy prowadzenie pola namiotowego nie może stanowić dla niego głównego źródła zarobków. Jeśli faktycznie tak jest, wystarczy zgłosić chęć prowadzenia pola namiotowego w gminie, zapłacić 17 zł opłaty skarbowej i odebrać potwierdzenie wpisu do ewidencji.
Wskazuję także, że w rozporządzeniu w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, rozróżniono pole biwakowe i kemping. Co do drugiego z nich wymagania są większe (dojazd, oświetlenie, recepcja, rozbudowane urządzenia sanitarne). Pole namiotowe wystarczy ogrodzić, zbudować ujęcie wody, stanowisko do mycia, toalety (na terenach nieskanalizowanych mogą to być biotoalety), urządzić miejsce do wylewania nieczystości, postawić kosze na śmieci.
Dodam, że generalnie na obszarach Natura 2000 nie ma listy zakazów. Obowiązuje jedna fundamentalna zasada: niepodejmowania działań mogących znacząco negatywnie oddziaływać na gatunki i siedliska, dla których ochrony obszar Natura 2000 został wyznaczony. Jednakże już budowa budynku gospodarczego lub obiektu tymczasowego w postaci namiotów może wymagać spełnienia określonych warunków z uwagi na fakt objęcia terenu obszarem Natura 2000. Bowiem zakres działań ochronnych w obszarze Natura 2000 może obejmować m. in. warunki zagospodarowania terenów oraz ich użytkowania, w tym w zależności od potrzeb wskazanie:
a) terenów przeznaczonych pod zabudowę,
b) lokalizacji infrastruktury technicznej i komunikacyjnej,
c) lokalizacji infrastruktury turystycznej i edukacyjnej.
Ze względu na powyższe każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie, a projekt ewentualnych warunków zabudowy uzgadniany pod względem ochrony przyrody w takiej sytuacji z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska.
Podsumowując, w zależności od tego, co planowałby Pan na opisanej działce, mogą być wymagane różne warunki do spełnienia. Inne będą w przypadku budowy obiektów budowlanych, a inne w przypadku zwykłego przekształcenia sposobu użytkowania terenu bez wznoszenia obiektów budowlanych.
Organizacja pola namiotowego na działce w obszarze Natura 2000
Pan Jan, właściciel działki rolnej o powierzchni 1,2 ha, chciał wykorzystać jej potencjał turystyczny i zorganizować pole namiotowe dla odwiedzających. Okazało się jednak, że ze względu na lokalizację działki w obszarze Natura 2000, musiał wystąpić o zgodę do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska oraz zadbać o odpowiednie warunki ochrony środowiska, aby nie zakłócić ekosystemu chronionych gatunków i siedlisk.
Budowa tymczasowych obiektów na działce rolnej
Pani Katarzyna postanowiła zorganizować na swojej działce letni obóz edukacyjny z namiotami dla młodzieży. Zgłosiła zamiar postawienia tymczasowych obiektów, takich jak namioty, na okres 180 dni. Dowiedziała się, że w takim przypadku nie musi ubiegać się o pozwolenie na budowę, jednak musi spełnić wszystkie wymogi dotyczące zgłoszenia, a po zakończeniu okresu letniego rozebrać konstrukcje lub przenieść je w inne miejsce.
Wynajem działki pod działalność turystyczną a opodatkowanie
Pan Marek, będący rolnikiem, postanowił sezonowo wynajmować część swojej działki na pole namiotowe. Początkowo nie wiedział, że zajęcie użytków rolnych na cele działalności gospodarczej spowoduje zmianę opodatkowania gruntów. Po konsultacji z doradcą podatkowym zrozumiał, że musi zapłacić podatek od nieruchomości, a nie rolny, co wpłynęło na jego koszty związane z wynajmem pola.
Zagospodarowanie działki rolnej znajdującej się w obszarze Natura 2000 wymaga spełnienia określonych warunków prawnych, zarówno w kontekście budowy obiektów, jak i prowadzenia działalności turystycznej. Kluczowe jest uzyskanie odpowiednich zgód oraz przestrzeganie zasad ochrony środowiska, aby nie naruszać delikatnego ekosystemu tych chronionych terenów.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz przygotowanie niezbędnych pism dotyczących zagospodarowania działek rolnych w obszarach Natura 2000, budowy obiektów oraz organizacji działalności turystycznej. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, Dz. U. 1984 nr 52 poz. 268
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, Dz. U. 1991 nr 9 poz. 31
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
