• Data: 2024-02-21 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Jestem zainteresowana kupnem ziemi rolnej o powierzchni 1,25 ha, niestety nie jestem rolnikiem. Ziemia, którą chcę nabyć, ma dwóch współwłaścicieli. Czy wobec tego zniesienie współwłasności ułatwi mi załatwienie formalności prawnych i zgody COWR? Wtedy kupowałabym dwie działki o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego jej przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha. A zatem takie działki możemy wszyscy nabywać bez ograniczeń. Z kolei art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Z kolei ust. 3 tegoż artykuły w punkcie „a” wskazuje, że powyższy zakaz nabywania nieruchomości rolnych przez nie-rolników nie dotyczy nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 1 ha.
Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione w ust. 1 i 3, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, po spełnieniu warunków wskazanych w ustępach 4 i kolejnych.
To oznacza, że jako nie-rolnik może Pani co do zasady nabyć dwu nieruchomości rolnych każda poniżej 1 ha. Jeśli współwłaściciele dokonaliby zniesienia współwłasności i każdy otrzymałby osobną działkę rolną poniżej 1 ha, mogłaby ją Pani zakupić od każdego z nich (każda musi mieć swoją księgę wieczystą, właściciela). Natomiast nie zagwarantuję, czy KOWR nie uzna tego za obchodzenie zakazu nabywania przez nie-rolnika.
Nie spotkałam, co prawda, takiej interpretacji, ale dwa razy KOWR zakwestionował moim klientom nabycie. Właśnie chodziło o sytuację, gdy właściciel działki rolnej (dużej) podzielił ją na kilka mniejszych poniżej 1 ha, a następnie sprzedał tak podzielone mojemu klientowi nie-rolnikowi. Wówczas KOWR uznał, że jest to obejście przepisów i de facto doszło do nabycia działki powyżej 1 ha przez nie-rolnika bez zgody KOWR-u, czyli sprzecznie z ustawą. Dlatego, niestety, trzeba to skonsultować z KOWR.
Natomiast co do zasady można nabywać działki rolne poniżej 1 ha nie będąc rolnikiem, zatem uważam, że w Pani sytuacji, po zniesieniu współwłasności ma Pani prawo kupić dwie osobne działki rolne każda poniżej 1 ha, bowiem ustawa nie wskazuje limitu, ile tych działek można nabyć. Każda bowiem osoba, niemająca statusu rolnika i nieprowadząca działalności gospodarczej może bez konsekwencji nabyć grunty rolne poniżej 1 ha (zgodnie zaś z art. 2a ust. 2 powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3 ustawy). Niestety, często KOWR takie podziały czy znoszenia współwłasności celem następczego nabycia przez nie-rolnika całości (po podziale) kwestionuje jako obchodzenie przepisów, więc nie chcąc się narażać, czy stresować należy to z KOWR-em skonsultować.
Zakup ziemi rolnej przez osoby niebędące rolnikami jest możliwy pod pewnymi warunkami, jednak wymaga starannej analizy przepisów i często konsultacji z KOWR. Przykłady z życia pokazują, że pomimo możliwości zakupu działek rolnych poniżej 1 ha bez zgody KOWR, istnieje ryzyko, że działania takie mogą być interpretowane jako obejście przepisów. Dlatego niezbędne jest odpowiednie przygotowanie i zabezpieczenie transakcji, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych.
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
