Zakup działki od KOWR – czy można szybko przekazać ją bliskiej osobie, która planuje budowę domu?

Nabywca nieruchomości rolnej – wymogi ustawowe

Przepisy dotyczące obowiązku, do którego zobowiązuje się nabywca nieruchomości rolnych od KOWR, dotyczą każdej nieruchomości (to znaczy, że nabycie nieruchomości rolnej z wolnego rynku także generuje obowiązek, co do którego wymagane jest oświadczenie). Warto też wspomnieć, że zarówno zakres, jak i przejście tego obowiązku na nabywców budzi wątpliwości zarówno wśród przedstawicieli doktryny, jak i nawet w sądach. Jedynym pewnym organem jest sam KOWR.

Zgodnie z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W pierwszej kolejności można zatem rozważyć, czy tylko gospodarstwo rolne na danym terenie musi być prowadzone. Inaczej, czy może Pan na tym terenie wybudować budynek mieszkalny. Zacznę od tego, że zawsze może powstać w takim miejscu zabudowa zagrodowa, czyli budynek mieszkalny i gospodarskie służące do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Inaczej gdyby budynek mieszkalny miał nie wchodzić w skład gospodarstwa, gdyby miał funkcjonować w oderwaniu od niego. W komentarzu do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego czytamy:

W komentowanym przepisie chodzi o nieruchomość rolną spełniającą przesłanki wynikające z art. 2 pkt 1 u.k.u.r. (z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych w odrębnych przepisach, np. art. 1a u.k.u.r., art. 11 u.w.s.n.). (Jeśli) Kupujący nabył nieruchomość rolną położoną na obszarze, który w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczono na budownictwo jednorodzinne. Nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego z wykorzystaniem tej nieruchomości. Nie spełnia ona bowiem przesłanek nieruchomości rolnej określonych w art. 2 pkt 1 u.k.u.r. (T. Czech [w:] Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2022, art. 2(b).).

Nieruchomość rolna, która podlega obowiązkowi, to zatem nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Skoro jedna z działek wskazanych w przetargu ma przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, to uznać należy, że w tym przypadku będzie Pan mógł przed upływem 5 lat od zakupu skorzystać z tej części nieruchomości na cele nierolnicze. Jednak na pozostałym obszarze gospodarstwo winno być przez Pana osobiście prowadzone.

Wyjątek od zakazu zbywania nieruchomości rolnej – zbycie na rzecz osoby bliskiej

Przepis art. 2b w ust. 2 stanowi także, że nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom w okresie 5 lat od nabycia. Jednak przepisy wprowadzają wyjątek. Zarówno ust. 1 jak i 2 nie stosuje się do zbycia nieruchomości na rzecz osób bliskich, czyli między innymi dzieci. Zatem będzie Pan mógł swobodnie przekazać nieruchomość synowi w formie darowizny. Komentator art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyjaśnia dalej:

Po drugie, jeżeli zostały spełnione przesłanki jednego z wyjątków opisanych w art. 2b ust. 4 u.k.u.r. i dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej, nabywca – bez względu na to, w jaki sposób jego poprzednik prawny nabył tę nieruchomość – jest ex lege zwolniony z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, który wynika z art. 2b ust. 1 u.k.u.r. Nie wiąże go również zakaz zbywania tej nieruchomości lub jej oddawania w posiadanie innym podmiotom, o którym mowa w art. 2b ust. 2 u.k.u.r. (podobnie P. Bender [w:] Notariat..., s. 779-781; P. Bender, Podstawowe... (cz. II), s. 59 i n.; P. Blajer, Umowa..., s. 124-128; W. Fortuński, M. Kupis, Nowelizacja... (cz. II), s. 32-33; K. Maj, Nowelizacja..., s. 80; K. Maj, Obowiązek..., s. 46-47; por. także P. Blajer [w:] System Prawa Handlowego, t. 5B, s. 1069-1071). Powołane przepisy (tj. art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r.) nie mają wtedy zastosowania w stosunku do nabywcy.

Rozbieżności orzecznicze co do obowiązku (lub jego braku) kontynuowania działalności rolniczej przez osobę bliską

Trzeba jednak wskazać, że tutaj powstają wątpliwości. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 listopada 2021 r. (dotyczącym niezdanego z powodu niewłaściwego zastosowania omawianych przepisów egzaminu notarialnego):

Funkcjonują tu dwa stanowiska. Według liberalnego stanowiska osoba bliska, która nabyła nieruchomość rolną, nie jest objęta zakazami, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r., może zatem swobodnie, bez uzyskania zgody przewidzianej w art. 2b ust. 3 u.k.u.r. zbyć nieruchomość przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia (m.in. J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, 2020, K. Maj, Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakaz zbywania i oddawania w posiadanie nieruchomości w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego – zagadnienia wybrane, Krakowski Przegląd Notarialny 2020 nr 1, T. Czech, Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, 2020, W. Fortuński, M. Kupis, Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zarys wykładu, Nowy Przegląd Notarialny, 2019 nr 3, czy D.J. Łobos – Kotowska, M. Stańko, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, 2020).

Według stanowiska restrykcyjnego osoba bliska, która nabyła nieruchomość rolną, może zbyć tę nieruchomość przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia osobie bliskiej lub innym podmiotom wymienionym w art. 2b ust. 4 u.k.u.r., zaś w przypadku zamiaru zbycia podmiotom innym niż wymienione w tym przepisie, osoba ta winna uzyskać zgodę Dyrektora KOWR (m.in. P. A. Blajer, W. Gonet, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, 2020, red. E. Gniewek, Prawo rzeczowe, System Prawa Prywatnego t. 3, 2020, P. Bender, Podstawowe problemy stosowania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Rejent 2019 nr 12).

Natomiast zgodnie z wspólnym Stanowiskiem Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, KOWR oraz Krajowej Rady Notarialnej z 27 lutego 2020 r. oraz stanowiskiem KOWR umieszczonym na stronach internetowych oraz wyrażonym na konferencji naukowej dotyczącej obrotu nieruchomościami rolnymi w dniu 26 listopada 2020 r. – decyzja taka jest niezbędna.

Wnioski

W przypadku zatem przekazania synowi nieruchomości nadal na terenie zakwalifikowanym jako MU będzie on mógł wybudować budynek mieszkalny, ale nie można mieć pewności, że może pozostawić pozostały teren bez uprawy. W mojej ocenie w opisanej sytuacji lepiej, aby nieruchomość pozostała w Pana rękach i to Pan powinien być inwestorem w zakresie budowy domu. Tak będzie bezpieczniej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.