Zakup gruntu pod farmę fotowoltaiczną powyżej 1 ha

Niniejsza opinia prawna zawiera analizę sytuacji oraz wskazanie odpowiedzi na zadane pytania w oparciu o przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r., poz. 1362, z 2020 r., poz. 284) – dalej jako: ukur, poglądy doktryny i orzecznictwa polskich sądów.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 pkt 2) ukur przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Zakup gruntów przez nierolnika

Zakup ziemi rolnej przez nierolnika jest możliwy, ale pod pewnymi warunkami. Po pierwsze, kupno takiej działki jest możliwe w sytuacji, gdy przeznaczona została na inne cele niż cele rolne (należy sprawdzić wpis w miejscowym planie zagospodarowania). Obostrzenia nie dotyczą także działek, które mają powierzchnię do 0,5 ha i na których w dniu 30 kwietnia 2016 roku umiejscowiony był budynek mieszkalny i inne pomieszczenia, nieużywane już w procesie produkcji rolnej. Osoba niebędąca rolnikiem może również nabyć działkę rolną o wielkości nieprzekraczającej 0,3 ha. Taki grunt można dowolnie nabywać i sprzedawać. Nowelizacja ustawy z 2019 roku przewiduje jeszcze większe złagodzenie przepisów, dzięki czemu osoba, która nie jest rolnikiem, będzie mogła nabyć działkę rolną o wielkości do 1 ha. Zakup ziemi rolnej (do 1 ha) przez taką osobę może nastąpić w kilku sytuacjach, które uwzględniają nowe przepisy: w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, na skutek podziału majątku w wyniku rozwodu oraz na skutek zniesienia współwłasności. Możliwy jest także zakup działki rolnej przez nierolnika w sytuacji uzyskania spadku lub podziału spółek prawa handlowego.

Zobacz również: Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę

Grunty w mieście i poza nim – dopuszczalna powierzchnia

A zatem istnieje możliwość zakupu ziemi rolnej, nie będąc rolnikiem, ale tylko do powierzchni 1 hektara. Wszystko zależy także od tego, gdzie kupujemy ziemię rolną. Jeżeli kupujemy ziemię w mieście, to możemy kupić tych działek tyle, ile chcemy. Przy czym każdą działkę nie większą niż 1 hektar (natomiast łącznie możemy nabyć więcej hektarów). Wówczas nie ma obowiązku prowadzenia na tych działkach gospodarstwa rolnego.

Natomiast poza miastem, nie będąc rolnikiem, jeżeli kupimy łącznie więcej niż hektar, np. trzy działki po 0,5 hektara, mając wówczas 1,5 hektara, to mamy gospodarstwo rolne. I wtedy musimy je prowadzić przez lat 5 i nie możemy go sprzedać przez lat 5.

Obrót ziemią rolną dla nierolników jest więc uwolniony, szczególnie w miastach. Natomiast na wsi, jeżeli ktoś chce kupić ziemię, to może to zrobić, ale jeżeli kupi jej dużo (powyżej 1 ha), to musi prowadzić gospodarstwo rolne, przynajmniej przez lat pięć.

Powyższe wnioski wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W myśl art. 2a nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Nie dotyczy to nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 1 ha (art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy). Jeśli zaś powierzchnia jest większa niż 1 ha, to zgodnie z art. 2a ust. 4 ustawy „nabycie takiej nieruchomości rolnej jest możliwe za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:

a) wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom, o których mowa w ust. 1, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,

b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

c) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

lub:

2) nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:

a) nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, stanowiącej realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji takiej inwestycji ustalonych w ostatecznej decyzji administracyjnej,

b) zobowiąże się do rozpoczęcia realizacji inwestycji, o której mowa w lit. a, w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej,

c) określi termin zrealizowania inwestycji, o której mowa w lit. a”.

Zobacz również: Gospodarstwo rolne definicja

Zakup gruntów na farmę fotowoltaiczną

Podsumowując, może Pan jako nierolnik nabyć ziemię rolną o powierzchni poniżej 1 ha zarówno na terenie miejskim, jak i na terenie wiejskim na farmę fotowoltaiczną. Nie ma ograniczenia co do liczby kupowanych działek rolnych na terenie miast. Na obszarach wiejskich na cele nierolne można kupić zaś tylko jedną działkę. Gdy powierzchnia zakupionych działek na terenach wiejskich przekroczy 1 ha, trzeba będzie prowadzić działalność rolniczą i nie będzie można jej zbyć przez 5 lat. Jeżeli działka rolna (czy to na terenie wiejskim czy miejskim) ma powierzchnię powyżej 1 ha, kupno nie jest możliwe przez osobę prywatną, nie będącą rolnikiem.

Na marginesie wskazuję, że możliwe jest kupno działki rolnej, bez konieczności spełnienia wymogów powierzchni poniżej 1 ha oraz bycia rolnikiem indywidualnym w przypadku m.in. gdy jesteśmy osobą bliską dla zbywającego (rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów). Każdy inny przypadek dotyczący zakupu działki rolnej powyżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w drodze decyzji administracyjnej.

Zobacz również: Usługi nieuciążliwe prawo budowlane

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.