• Autor: Wioletta Dyl
Nie jestem rolnikiem, a chciałbym zakupić siedlisko i się na nim wybudować. Znalazłem odpowiednią nieruchomość. Jej właściciel – rolnik otrzymał warunki zabudowy na budowę domu jednorodzinnego z garażem. Właściciel jest bardzo ugodowy i skłonny do pomocy. Czytałem w Waszym serwisie artykuł pt. „Kupno działki siedliskowej z pozwoleniem na budowę” i chciałbym pójść tą drogą, ale nie wiem, jak się za to zabrać od strony prawnej. Myślę, że przekonam obecnego właściciela do wystąpienia o pozwolenie na budowę mojego projektu domu. On to pozwolenie dostanie i co wtedy? Czy możemy wtedy dokonać transakcji? Czy jest realne przejęcie po zakupie pozwolenia na budowę i kontynuowanie przeze mnie inwestycji? Jeśli to nie jest dobre rozwiązanie, czy jest jakiś inny sposób, żeby nie zostać z działką, na której nie będę mógł się wybudować?
Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592, z późń. zm.). Natomiast żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Także ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Budowa siedliska jest możliwa na gruntach rolnych bez konieczności odrolnienia działki. Zabudowa siedliskowa polega na budowie domu (i budynków na potrzeby rolnictwa) na działce rolnej przez osobę mającą status rolnika. Definicja rolnika indywidualnego znajduje się w artykule 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Fakt, że działka ma możliwość zabudowy siedliskowej, jest atutem zwiększającym wartość nieruchomości. Jednakże nie dla każdego, a jedynie dla osoby posiadającej status rolnika. Warunki zabudowy wydawane są indywidualnie, po stwierdzeniu, że osoba chcąca wybudować dom, korzysta ze statusu rolnika indywidualnego i może rozpocząć budowę na działce rolnej. Innymi słowy, żadna inna osoba poza rolnikiem nie może wybudować się na gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia tych gruntów.
Niemniej jednak nowelizacja przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 26 kwietnia 2019 r., które weszły w życie z dniem 26 czerwca 2019 r. stanowi, że osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym może nabyć nieruchomość rolną poniżej 1 ha. W konsekwencji nierolnik może nabyć działkę siedliskową o powierzchni do 1 ha, ale jeżeli dla siedliska zostały wydane warunki zabudowy i rolnik, który je uzyskał, sprzeda działkę osobie, która nie jest rolnikiem – pozwolenie na budowę nie zostanie wydane!
Najprościej rzecz ujmując, aby Pan, jako nierolnik, mógł się wybudować na działce siedliskowej, należy przekształcić ją w budowlaną, co polega na jej odrolnieniu (podstawą są tu WZ) i formalnym uznaniu za odpowiednią do budowy domu. Wszystko sprowadza się więc do działań administracyjnych, polegających na wyłączeniu działki z produkcji rolnej (skoro są już WZ). Zatem dobrze byłoby, aby Pana zbywca działki siedliskowej złożył wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
Zobacz również: Siedlisko na działce rolnej
Innym rozwiązaniem może być wstrzymanie się z zakupem działki siedliskowej do momentu uzyskania pozwolenia na budowę (przez rolnika – sprzedawcę).Po sprzedaży nieruchomości pozwolenie na budowę na podstawie art. 40 ustawy – Prawo budowlane, może zostać przeniesione na nowego właściciela za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. Stosownie do brzmienia tego artykułu organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić zmiany adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli spełnione zostaną wskazane w nim warunki, tj. wnioskodawca przedłożył: zgodę strony, na rzecz której pozwolenie zostało wydane, do przeniesienia decyzji na rzecz innego podmiotu; oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, zmiana inwestora w trybie art. 40 Prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę, na tym etapie właściwy organ nie ma podstaw do weryfikowania jakichkolwiek innych przesłanek, w tym tych dotyczących osoby wnioskodawcy – por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 stycznia 2008 r., II SA/Kr 884/05, w którym sąd uzasadnia, że „posiadanie statusu rolnika posiadającego nieruchomości rolne na określonym terenie nie stanowi warunku pozwolenia na budowę, a jedynie warunek jego uzyskania”. Tym samym należy uznać, że można przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę na osobę, która nie jest rolnikiem, pomimo że osoba ta samodzielnie nie mogłaby takiego pozwolenia uzyskać.
Tak, czy inaczej, najpierw należy nieruchomość nabyć, a dopiero potem wystąpić z wnioskiem o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę . Zaznaczam, że niektóre starostwa „wydziwiają” w takich przypadkach, uznając, że dochodzi do obejścia prawa i trzeba czekać aż do wyroku sądowego. Stąd też uważa się, że w praktyce najlepiej przenieść własność zabudowanego siedliska dopiero po zakończeniu budowy. Jeżeli osoba, która nie jest rolnikiem, kupuje siedlisko z istniejącą już zabudową siedliskową, może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na przebudowę, co proceduralnie jest łatwiejsze. Jednakże zgodnie z obowiązującym prawem nawet po wybudowaniu domu inwestor, który nie jest rolnikiem, powinien wyłączyć grunt pod domem z produkcji rolnej.
Jak widać, należy liczyć się ze sporymi problemami, nawet po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez zbywcę.
Zobacz również: Przeniesienie pozwolenia na budowę na działce rolnej
Aby w tej sytuacji się zabezpieczyć, można pomyśleć o warunku uzyskania przeniesienia pozwolenia na budowę przy nabyciu działki. Co prawda, własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem, nie stoi to jednak na przeszkodzie zawarciu pod warunkiem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli taka umowa została zawarta, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron (czyli umowa rzeczowa) obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Warunkiem byłoby tu otrzymanie decyzji przenoszącej pozwolenie na budowę ze zbywcy na Pana i należałoby się tu ograniczyć się do decyzji starostwa bez dalszej kontynuacji na drodze sądowej. Można też zastrzec termin otrzymania takiej decyzji. Brak spełnienia tego warunku nie pozwoli na dojście do umowy rzeczowej.
Niestety, budowa na działce siedliskowej jest trudna i żmudna, bowiem potrzeba wiele czasu na przeprowadzenie odpowiednich procedur. Z Pana strony wymagane jest spełnienie wielu formalności i poniesienie niemałych kosztów, by finalnie i zgodnie z prawem na działce siedliskowej postawić dom. Złożenie samych wniosków jest czasochłonne, a nie ma się pewności, że uzyska pozytywne decyzje.
Zobacz również: Przekształcenie działki siedliskowej na budowlaną
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
