Zakup ziemi klasy IV i V powyżej 1 ha bez kwalifikacji rolniczych

Grunty rolne powyżej 1 ha, kto może kupić?

Kwestię zakupu gruntów rolnych reguluje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej zapisów nie stosuje się do gruntów rolnych jedynie poniżej 0,3 ha. Natomiast art. 2a wskazuje, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z wyjątków jest nabywanie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha, gdzie w art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawodawca na to wskazuje, tj. nierolnik może nabyć grunt rolny poniżej 1 ha.

Zakup gruntów na wniosek zbywcy za zgodą KOWR

Zgodnie zaś z art. 2a ust. 4 nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione w art. 2a ust. 3, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:

a) wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom, o których mowa w ust. 1, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,

b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

c) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze,

b) spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Jedyną z opcji jest więc zakup na wniosek zbywcy za zgodą KOWR. Bowiem zakup na Pana wniosek nie jest możliwy, gdyż nie spełnia Pan przesłanki z art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. a, tj. nie posiada Pan kwalifikacji rolniczych. Natomiast to też nie jest takie proste, gdyż ustawodawca wskazuje, że:

Kiedy uznaje się, że sprzedaż gruntów rolnych innemu uprawnionemu podmiotowi nie była możliwa?

„Uważa się, że warunek, o którym mowa w ust. 4 pkt 1 lit. a, został spełniony, jeżeli:

1) żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zamieszczone w systemie teleinformatycznym, o którym mowa w ust. 4a, przez zbywcę nieruchomości rolnej albo przez oddział terenowy Krajowego Ośrodka, właściwy ze względu na położenie nieruchomości rolnej – na wniosek złożony do tego oddziału przez zbywcę nieruchomości rolnej, oraz

2) podana w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie przewyższa o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny, chyba że zbywca nieruchomości rolnej dysponuje operatem szacunkowym, z którego wynika, że cena nieruchomości rolnej przewyższa o co najmniej 50% średnią cenę gruntów rolnych dla danej Masy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny.

4c. Uważa się, że odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej nie została złożona również w przypadku, gdy:

1) proponowana cena nieruchomości rolnej była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej i nie została zaakceptowana przez zbywcę nieruchomości rolnej lub

2) została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

4d. Ogłoszenie o nieruchomości rolnej zawiera co najmniej:

1) oznaczenie sprzedawanej nieruchomości rolnej z podaniem danych z ewidencji gruntów i budynków dotyczących jej oznaczenia, powierzchni, klasy bonitacyjnej i rodzaju użytków rolnych oraz numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów prowadzonego dla tej nieruchomości;

2) opis budynków i innych składników majątkowych wchodzących w skład sprzedawanej nieruchomości rolnej;

3) informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w miejscowym planie rewitalizacji, w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku braku miejscowego planu – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

4) cenę nieruchomości rolnej;

5) termin składania odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, który nie może być krótszy niż 30 dni, licząc od dnia zamieszczenia go w systemie teleinformatycznym, o którym mowa w ust. 4a.

4e. Odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej:

1) zawiera co najmniej:

a) proponowaną cenę zakupu nieruchomości rolnej,

b) imię i nazwisko rolnika indywidualnego, który zamierza kupić nieruchomość rolną, wraz z podaniem adresu zameldowania na pobyt stały,

c) oświadczenie podmiotu składającego odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej, że jest rolnikiem indywidualnym;

2) składa się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, o którym mowa w ust. 4a, lub w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka, właściwym ze względu na położenie nieruchomości rolnej, we wskazanym w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej terminie, przy czym termin uważa się za zachowany także, jeżeli przed jego upływem odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej została nadana w polskiej placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. z 2022 r., poz. 896, 1933 i 2042);

3) uważa się za oświadczenie woli o zamiarze zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej;

4) złożona w oddziale terenowym Krajowego Ośrodka, przekazywana jest niezwłocznie zbywcy nieruchomości rolnej.

Zabudowa siedliskowa (zagrodowa) włącznie dla rolnika

Dalej zaś, gdyby nawet udało się zakupić działkę rolną powyżej 1 ha w wymienionym wyżej trybie, obowiązuje art. 2b, który wskazuje, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście oraz w ww. okresie nie może jej zbyć ani oddać w posiadanie osobom trzecim.

Natomiast to nie niweluje problemu związanego z zabudową siedliskową, bowiem zabudowę siedliskową (zagrodową) może prowadzić wyłącznie rolnik. Osoba, która rolnikiem nie jest, nie uzyska pozwolenia na budowę. Zabudowa siedliskowa jest bowiem możliwa tylko na gruntach rolnych bez konieczności odrolnienia działki i jest to nic innego jak budowa domu i budynków pomocniczych do prowadzenia gospodarstwa rolnego, która odbywa się na działce rolnej przez osobę mającą status rolnika. Definicja rolnika indywidualnego znajduje się zaś w artykule 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Osoba, która rolnikiem nie jest, nie zrealizuje zabudowy siedliskowej. By zaś zrealizować zabudowę jednorodzinną, musiałaby działkę odrolnić i uzyskać warunki zabudowy lub MPZP musiałby przewidywać dla działki (działek) zabudowę jednorodzinną.

Jako nie-rolnik nie kupi więc Pan gruntu rolnego powyżej 1 ha, chyba że na wniosek zbywcy za zgodą KOWR w opisanym trybie, ale i wówczas nie zrealizuje Pan zabudowy siedliskowej, bo do tej uprawniony jest tylko rolnik w rozumieniu art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.