Zakup ziemi rolnej od rodzica

W jakiej formie powinno odbyć się przeniesienie własności nieruchomości?

Przeniesienie własności nieruchomości powinno odbyć się w formie aktu notarialnego – art. 155 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) w związku z art. 140 K.c.; wyrażony wprost w art. 158 K.c. wymóg zachowania formy aktu notarialnego jest wymogiem sformułowanym pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Na notariuszach spoczywają określone obowiązki prawne – szczególnie przewidziane Prawem o notariacie, a w przypadku nieruchomości na ogół także przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece; w praktyce (zwłaszcza w zakresie zagadnień szczegółowych i organizacyjnych) mają znaczenie także przepisy aktów wykonawczych oraz wytyczne samorządu zawodowego. Z perspektywy interesantów, notariusz ma obowiązek dbać o zagadnienia formalne (np. dotyczące formy aktu notarialnego) oraz o podstawowe zagadnienia treściowe (zwłaszcza charakterystyczne dla danego rodzaju umowy lub innej czynności prawnej); za dodatkowy nakład pracy (np. związany z przygotowaniem szczegółowych postanowień umownych) notariusz jest uprawniony żądać dodatkowego wynagrodzenia. W stosunkach rodzinnych – zwłaszcza w przypadku umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.) – dość często wystarczają typowe postanowienia umowne. Pani jednak bierze pod uwagę zawarcie umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.), więc może się przydać sformułowanie postanowień odpowiednio szczegółowych oraz domaganie się od zbywcy przedstawienia określonych dokumentów (np. dokumentów urzędowych) – wymienionych w akcie notarialnym lub do niego załączanych.

Zobacz również: Siedlisko a zabudowa zagrodowa

Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości zabudowanej domem?

Podstawowe znaczenie ma wykazanie, że zbywca jest właścicielem rzeczy, którą stara się zbyć. Ma to związek z bardzo starą zasadą: „Nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada” (łacińskie: Nemo plus iuris transfere potest, quam ipse habet). Jedynie właściciel – i to z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.) – jest uprawniony zbywać swą własność; odrębne zagadnienie (dotyczące określonych sytuacji swoistych) stanowi możność decydowania przez sąd o zbyciu rzeczy lub egzekucja komornicza. Do aktu notarialnego (w którym zawarta jest umowa przenosząca własność nieruchomości albo zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości) powinien stawać właściciel nieruchomości albo pełnomocnik właściciela (art. 98 i następne K.c.) – z uwagi na wymóg formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.), pełnomocnictwo powinno zostać udzielone w formie aktu notarialnego. Jeżeli Pani ojciec osobiście będzie „stawał do aktu notarialnego” (jak to się często określa), to pełnomocnik będzie zbędny.

Zbywca (albo pełnomocnik zbywcy) nieruchomości powinien wykazać, że dana nieruchomość (której dotyczy czynność notarialna) jest jej właścicielem albo współwłaścicielem (w przypadku zbywania udziałów we współwłasności). Jeżeli dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta, to bardzo często do wykazania uprawnień właścicielskich wystarczy wypis z właściwej księgi wieczystej – na ogół niedawno wydany; notariusze współcześnie najczęściej mają sposoby sprawdzania on-line stanu prawnego nieruchomości, także tuż przed podpisaniem aktu notarialnego (co może interesować zwłaszcza nabywcę). Jeżeli nie ma księgi wieczystej, to okazuje się inne dokumenty – np. wypis lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów (nadal się zdarzającej alternatywy dla ksiąg wieczystych). Czasami nieruchomość (lub działka ewidencyjna) jest wpisana do jednej księgi wieczystej z inną nieruchomością (innymi nieruchomościami) – w takich sytuacjach przydaje się założenie odrębnej księgi wieczystej (przed zawarciem umowy albo wnioskowanie o to w akcie z umową skutkującą przeniesieniem własności nieruchomości; obowiązujące w Polsce prawo z tego zakresu dalekie jest od ideału, więc przydać się może szczególna dokładność w przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych dla więcej niż jednej nieruchomości.

Zobacz również: Przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego

Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości przed jej nabyciem

Jest dobrze, jeżeli księga wieczysta rzeczywiście odzwierciedla aktualny stan prawny – bywa z tym różnie (chociażby dlatego, że nie ma prawnego obowiązku ujawniania służebności w księgach wieczystych, więc części służebności się nie ujawnia, co może skutkować problemami lub sporami). Jeśli odnośna nieruchomość (według księgi wieczystej) jest wolna od obciążeń (np. z zakresu służebności), to w akcie notarialnym może się przydać oświadczenie zbywcy o braku obciążeń (dotyczących zbywanej nieruchomości). Jeżeli Pani zna stan prawny nieruchomości, to zapewne ewentualne ryzyko może być mniejsze.

Dość często nabywcy nieruchomości domagają się zaświadczeń o tym, że zbywca nie jest dłużnikiem sektora publicznego (na ogół: urząd skarbowy, ZUS, czasami KRUS). Czasami notariusze zalecają przedstawienie takich zaświadczeń (w interesie nabywcy i w ramach dbałości notariusza także o sytuację nabywcy).

Obrót nieruchomością na której jest zameldowany zbywca lub osoba trzecia

Prawo obowiązujące nie wyklucza obrotu nieruchomościami, na których jest zameldowany człowiek (np. zbywca albo ktoś inny). Niekiedy obrót nieruchomościami dotyczy całych budynków wielorodzinnych – prawdopodobnie nawet (niemal) całymi osiedlami (zwłaszcza bloków zakładowych). Jeżeli nabywca chce korzystać z nieruchomości, np. w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych lub w celach zarobkowych – to powinien się dobrze zorientować, czy rzeczywiście ktoś mieszka w określonym domu lub mieszkaniu. Nabywca może (w ramach dbałości o swe uprawnienia) domagać się od zbywcy przedstawienia zaświadczenia o tym, że nikt nie jest zameldowany „pod danym adresem”, ale należy właściwie rozumieć „zagadnienia meldunkowe” (zwłaszcza chodzi o unikanie nadal silnych mitów w tym zakresie). Zameldowanie (także w ujęciu aktualnej ustawy o ewidencji ludności) nie jest tytułem prawnym do lokalu (mieszkania albo domu) – chodzi o zagadnienie administracyjne (choć mogące się przydawać), a nie o tytuł prawny. Są różne rodzaje tytułów prawnych, np.: własność, służebność (np. służebność mieszkania lub inna służebność osobista), prawo najmu, korzystanie z cudzego lokalu na podstawie umowy użyczenia. Zdarza się (np. w związku z najmem lub z użyczeniem), że osoba, której przysługuje tytuł prawny (np. jako najemcy), nie jest zameldowana (np. z uwagi na określone postanowienia umowy najmuj lub przejawianie posłuchu wobec właściciela mieszkania). Co więcej, ludzie czasami korzystają z cudzych lokali bez tytułu prawnego – co (w przypadku lokali mieszkalnych) wiąże się z obowiązkiem płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…). Posiadacz (w tym posiadacz zależny cudzego mieszkania) – również w przypadku niepłacenia czynszu albo odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu – pozostaje pod ochroną prawną przed bezprawnym pozbawieniem posiadania (art. 342 i następne K.c.); ochrona prawna przysługuje niezależnie od zameldowania albo braku zameldowania.

Uzyskanie oficjalnego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Określenie „oddanie do użytku” można różnie rozumieć. Może chodzić zarówno o kryterium prawne (uzyskanie oficjalnego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego), jak również o stan faktyczny – czasami ludzie korzystają (w tym zamieszkując) z budynku, którego oficjalnie nie oddano do użytku, a niekiedy budynek („z pozwoleniem na użytkowanie”) stoi pustkami (i to nawet całymi latami). Na ogół trudno jest uzyskać zameldowanie w budynku, którego oficjalnie nie oddano do użytku (i to jako mieszkalnego).

Skoro Pani ma być nabywcą, to trudno zakładać, jakoby miała Pani obowiązek (zwłaszcza obowiązek prawny) przedkładać (np. notariuszowi) zaświadczenie o tym, że nikogo nie zameldowano „pod danym adresem”. Łatwiej byłoby przyjąć Pani uprawnienie żądania od zbywcy (również z grona rodzinnego), by przedstawił takowe zaświadczenie przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży. Gdyby jakiś notariusz żądał zbyt wielu dokumentów (zwłaszcza poza niezbędnymi dla dokonania transakcji), to proszę pamiętać o zasadzie wolności wyboru notariusza (spośród praktykujących w Polsce).

Zakup nieruchomości rolnej od osoby spokrewnionej

Chodzi (według Pani słów) o działkę rolną, więc zasadne może okazać się przedstawienie notariuszowi określonego odpisu aktu stanu cywilnego – wykazującego bliskie pokrewieństwo między Panią a zbywcą. Ma to związek z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – w tym z przewidzianym w niej prawem pierwokupu. Są wyłączenia spod takich rygorów prawnych – w tym w związku z bliskim pokrewieństwem między sprzedającym a kupującym; właśnie z tym może wiązać się potrzeba przedstawienia określonego dokumentu (np. odpisu Pani aktu urodzenia), co należałoby omówić wcześniej z notariuszem.

Oczywistością jest przedstawianie notariuszowi dokumentów tożsamości – w polskich realiach na ogół dowodu osobistego lub paszportu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.