• Data: 2023-06-23 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Małżeństwo X od roku 1960 użytkowali 1,65 ha gruntów Państwowego Funduszu Ziemi na podstawie odnawianej co 10 lat umowy dzierżawy, ponosząc wszystkie związane z tym koszty (podatek rolny, wymagane ubezpieczenia KRUS). W latach 70 państwo X uzyskali pozwolenie na budowę i na dzierżawionym gruncie wybudowali dom. Po roku 2000 grunty zostały przekazane gminie przez obecny KOWR, a następnie sprzedane dotychczasowym użytkownikom, a dokładnie synowi państwa X. Kto w tej sytuacji jest właścicielem domu? Czy gmina miała prawo sprzedać zabudowania razem z gruntami? Jakie są zasady zbywania nieruchomości z budynkami, które przez wiele lat były w dzierżawione?
Strony łączyła umowa dzierżawy, na tej podstawie pobudowano budynki. Zgodnie z cywilnoprawną zasadą superficies solo cedit – wszystko, co przynależy do gruntu, stanowi z mocy prawa własność właściciela gruntu. Jeżeli więc dzierżawca wybuduje na dzierżawionym gruncie budynek, to staje się on częścią składową nieruchomości, na której został wzniesiony. Budynek jest więc własnością właściciela gruntu. Nie ma znaczenia, kto go wzniósł. Jak stanowi art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.”
W przypadku zbywania przez gminę nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków (art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami):
a) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
b) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
c) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Dodam, że ewentualne umowne prawo pierwokupu mogło być ustanowione w zawartej między stronami umowie, do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, np. w umowie dzierżawy.
Gmina prawidłowo sprzedała nieruchomość razem z budynkami – albowiem budynki stanowią część składkową nieruchomości. Inwestorowi może przysługiwać tylko roszczenie o zwrot nakładów na budowę budynków. Natomiast nie umiem odpowiedzieć na pytanie, dlaczego nieruchomość wykupił syn, a nie jego rodzice jako dzierżawcy.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika
