• Data: 2024-01-23 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
2 lata temu nabyłem na licytacji komorniczej nieruchomość o powierzchni powyżej 1 ha jako współwłasność 50/50. Obecnie ze współwłaścicielem zgodnie chcemy znieść współwłasność, dzieląc działki w innych proporcjach, niż nasze udziały. Zatem wiązać się to będzie ze sprzedażą fragmentu mojej części na rzecz współwłaściciela przed upływem 5 lat od nabycia. Ponieważ nie zachodzą wyjątki określone w art. 2b ust. 4 u.k.u.r., wymagana jest zgoda KOWR. Wypełniam wniosek do KOWR pod nazwą: „Wniosek o wyrażenie zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości składany przez zbywcę na podstawie art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego” – w związku z tym mam kilka pytań: Czy poprawnie interpretuję, że to ja zmniejszając swój udział w nieruchomości powinienem wystąpić do KOWR z wnioskiem o zgodę na zbycie? Czy wypełniając wniosek, powinienem zaznaczyć, że odnosi się on do całości nieruchomości, czy do mojego udziału w nieruchomości? Czy rozbieżność pomiędzy współwłaścicielami w planowanym przeznaczeniu swoich części nieruchomości – tzn. ogrodnictwo vs. hodowla zwierząt, a co za tym idzie – chęć inwestowania, planowania zagospodarowania i podejmowania decyzji tylko w obrębie swojej części nieruchomości – może być traktowana jako spełnienie przesłanki ważnego interesu właściciela nieruchomości?
Zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2 (tj. zbycie albo oddanie w posiadanie innym podmiotom), przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym”. W doktrynie wskazuje się, że: „Interes ten obejmuje okoliczności obiektywne oraz subiektywne, bez względu na ich przyczynę. Okoliczności te mogą obejmować m.in. sytuację osobistą wnioskodawcy, jego stan zdrowia, potrzeby finansowe, kwestie majątkowe, zamierzenia gospodarcze, cechy nieruchomości rolnej (tak Tomasz Czech w Komentarzu do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wydanie II, 2022 r.).
Do KOWR występuje więc ta osoba, która chce dokonać zbycia lub oddania w posiadanie działki rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Wskazuję jednak, że zgodnie z uchwałą SN z 22 czerwca 2017 r. III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2016 r., poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy”. SA w Warszawie w wyroku z 5 kwietnia 2017 r., IV SA/Wa 221/17, wskazuje zaś: „(…) zawarta w przepisie art. 2 pkt 6 u.k.u.r. definicja osoby bliskiej, w której podaje, że przez taką osobę należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione (…)”.
Pan we wniosku wskazuje swój udział i opisuje, jaką jego część chce sprzedać na rzecz współwłaściciela niebędącego osobą bliską w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, oraz uzasadnia ów Pana ważny interes lub interes publiczny w takim zbyciu.
Jak wskazałam wyżej, w doktrynie wskazuje się, że kwestie gospodarcze, tj. zamierzenia dot. nieruchomości rolnej, mogą być uznane za ważny interes wnioskodawcy. Tym samym nie jest wykluczone, że rozbieżność pomiędzy współwłaścicielami w planowanym przeznaczeniu swoich części nieruchomości, a co za tym idzie – chęć inwestowania, planowania zagospodarowania i podejmowania decyzji tylko w obrębie swojej części nieruchomości zostanie uznana za spełniającą definicję „ważnego interesu” Pana jako nabywcy. Decyzja KOWR jest jednak uznaniowa.
We wniosku do KOWR wpisuje Pan, ile chce sprzedać, np. wniosek dotyczy udziału wynoszącego 15% we współwłasności, a w uzasadnieniu wskazuje, że ma 50% udziałów w nieruchomości XYZ, a chce Pan sprzedać np. 15% W uzasadnieniu wniosku należy podać, że to sprzedaż w obrębie współwłaścicieli, która ma wzmocnić rozwój gospodarczy, zaś obecne udziały są sprzeczne z celami gospodarczymi (powołując się na stanowiska sądów i doktryny, jakie podałam).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
