Zmiana MPZP a budowa na działce rolnej, jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Ograniczenia zabudowy zagrodowej, kto może budować?

Oczywiście budowa siedliska na działce rolnej jest jak najbardziej możliwa. Zastrzegam jednak, że nie ma w ustawodawstwie polskim czegoś takiego jak definicja ,,siedliska”. Niemniej jednak prawo do wybudowania domu mieszkalnego na ziemi rolnej przez rolnika wynika z treści art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który to wskazuje, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. A zatem w przypadku zabudowy wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego nie jest wymagana zmiana przeznaczenia gruntu.

Proszę jednak mieć na uwadze, że zgodnie z Kodeksem cywilnym (K.c.) – gospodarstwem rolnym są grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. To powoduje, że wybudowanie siedliska jest możliwe, tylko gdy na danej działce jest prowadzone gospodarstwo rolne.

Jeśli zatem dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to budowa siedliska jest możliwa, o ile taką zabudowę dopuszczają zapisy tego planu (wskazując, że dana działka ma dopuszczalne przeznaczenie np. „tereny zabudowy mieszkaniowej zagrodowej” lub inne równoważne.

Pozwolenie na budowę siedliska na gruntach rolnych

Trzeba również wystąpić o pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych i gospodarczych w ramach utworzenia nowego siedliska zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w zapisach miejscowego planu zostanie jednak wydane wyłącznie właścicielowi działki siedliskowej, który posiada status rolnika i prowadzi gospodarstwo rolne.

NSA w wyroku z dnia 29 czerwca 2012 . (sygn. akt II OSK 609/11) wskazał, że „aby inwestycja mogła uzyskać charakter zabudowy zagrodowej, konieczne jest rozpoczęcie budowy od postawienia budynku mieszkalnego, a następnie wybudowanie budynków gospodarczych”. Sąd ten orzekł również, że: „zabudowa zagrodowa (siedlisko) służy prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej”.

Nie-rolnik, MPZP, zmiana przeznaczenia działki

Podsumowując, owszem, działka ma możliwość zabudowy siedliskowej, ale owa zabudowa jest możliwa jedynie dla osoby, która ma status rolnika indywidualnego. Żadna inna osoba poza rolnikiem nie może wybudować się na gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia tych gruntów. A zatem, aby jako nie-rolnik mógł Pan się wybudować na działce siedliskowej, należy w miejscowym planie zmienić jej przeznaczenie na budowlaną. Oczywiście wówczas wybuduje Pan budynek mieszkalny (ewentualnie usługowy), ale nie siedlisko, które jest zastrzeżone dla rolnika i dla działki rolnej. Wniosek: nie może Pan pobudować siedliska, bowiem siedlisko może wybudować tylko rolnik.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2012 . sygn. akt II OSK 609/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.