• Data: 2024-09-12 • Autor: Wioletta Dyl
Przed 7 miesiącami mąż dostał w darowiźnie od rodziców grunty rolne. Kiedy były jeszcze ich własnością, dzierżawił je od nich szwagier męża na podstawie ustnej umowy oraz pobierał za nie dopłaty. Przebywaliśmy wtedy za granicą, teraz chcielibyśmy zająć się gospodarstwem i wybudować na jednej z działek dom w zabudowie zagrodowej. Jednak właśnie się dowiedzieliśmy się, że szwagier znowu złożył wniosek o dopłaty. Czy mógł tak postąpić, skoro mąż nie zawierał z nim umowy dzierżawy ani żadnej innej? Czy umowa zawarta z rodzicami jest wciąż ważna? Wiemy, że mąż nie może sprzedać ani wydzierżawić ziemi przed upływem 5 lat i musi sam nią zarządzać, więc co powinniśmy zrobić w tej sytuacji? Wróciliśmy do Polski w tym roku i to mąż zarządza gospodarstwem. Chcieliśmy starać się o dopłaty dla siebie, a tymczasem samowolnie zrobił to szwagier, co możemy zrobić w związku z tym i jak to odkręcić?
Przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) bezpośrednio nie regulują formy zawarcia umowy dzierżawy. Może być zatem ona zawarta także w formie ustnej. Z art. 660 w zw. z art. 694 K.c. wynika wymóg formy pisemnej dla umów dzierżawy nieruchomości zawartych na okres dłuższy niż rok. W przypadku niezachowania tejże formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
Przepisy Kodeksu cywilnego nakazują także do kontraktu, jakim jest umowa dzierżawy, stosować odpowiednio przepisy o najmie. W konsekwencji – zgodnie z art. 673§ 3 K.c. – jeżeli czas trwania umowy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca, mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie z zachowaniem terminów. Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku zbycia ziemi (np. w drodze darowizny) umowa obowiązuje następców prawnych. Mówi o tym art. 678 K.c.:
„§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”.
Aby zatem zakończyć trwanie tej umowy, konieczne jest jej wypowiedzenie. Jeśli nie umówiono się inaczej, można to uczynić na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
„Art. 704 K.c. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.”
„Art. 705 K.c. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.”
Rok dzierżawny liczy się na ogół od początku dzierżawy, tj. od dnia wydania dzierżawcy gruntu. Może nie pokrywać się z rokiem kalendarzowym, lecz wynikać z przyjętych zwyczajów. Zwyczajowo w przypadku gruntów ornych rozpoczyna się 1 września, zaś w przypadku pastwisk i łąk – 1 marca, a kończy wraz z nadejściem przymrozków lub opadów śniegu. Strony mogą też ustalić inny sposób obliczania roku dzierżawnego.
Artykuł 704 ma charakter względnie obowiązujący, co oznacza, że strony mogą w umowie przyjąć inne terminy wypowiedzenia. Należy wyraźnie podkreślić, że ustna umowa dzierżawy jest również ważna.
Zgodnie z treścią art. 705 K.c. – obowiązek zwrotu przedmiotu dzierżawy wynika z umowy dzierżawy, która jest źródłem nie tylko trwałego stosunku prawnego polegającego na używaniu przedmiotu dzierżawy i pobieraniu z niego pożytków w zamian za czynsz, ale także stosunku obligacyjnego, którego treścią jest obowiązek zwrotu tego przedmiotu przez dzierżawcę po ustaniu trwałego stosunku prawnego. Strony mogą ustalić w umowie, że po zakończeniu dzierżawy jej przedmiot pozostanie u dzierżawcy (np. na podstawie innego stosunku prawnego) lub zostanie przekazany innej niż wydzierżawiający osobie. W razie braku takich ustaleń, dzierżawca powinien zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy niezwłocznie po ustaniu dzierżawy (czyli okresu wypowiedzenia). Nie jest tu konieczne wezwanie dzierżawcy do dokonania zwrotu (P. Nazaruk, w: Ciszewski, Komentarz, 2014, art. 705 KC, Nb 1, s. 1162). Zgodnie z art. 674 K.c. upływ terminu wskazanego w umowie lub w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu/dzierżawy powoduje zwykle ustanie stosunku najmu/dzierżawy. Jeśli jednak dzierżawca dalej używa przedmiotu najmu za zgodą wydzierżawiającego , to w razie wątpliwości co do oceny tego stanu faktycznego przyjmuje się, że doszło do przedłużenia najmu/dzierżawy na czas nieoznaczony.
Co ważne, wydzierżawiający (Pani mąż) musi jednak wiedzieć o tym, że dzierżawca nadal używa przedmiotu dzierżawy. Zatem stan świadomości Pani męża co do stanu rzeczy jest tu istotny. W świetle art. 674 w zw. z art. 694 K.c. do przedłużenia dzierżawy nie wystarczy bowiem samo używanie rzeczy przez dzierżawcę po upływie terminu oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest, aby używanie to odbywało się za wyraźną lub chociażby domniemaną zgodą wydzierżawiającego, wyrażoną jednak w sposób dostatecznie czytelny (art. 60 K.c.), a więc przez jakiekolwiek zachowanie się, które w okolicznościach towarzyszących w sposób dostatecznie zrozumiały wyraża wolę wywołania skutków prawnych objętych treścią czynności prawnej (czyli przedłużenia dzierżawy). Natomiast do dla wykluczenia stosowania normy interpretacyjnej z art. 674 K.c. (czyli dorozumienia istnienia umowy po upływie terminu, na jaki została zawarta, tj. umowa ustna zawarta z rodzicami Pani męża) wystarczy oświadczenie Pani męża, że sprzeciwia się kontynuowaniu dzierżawy albo żąda zwrotu jego przedmiotu (uzasadnienie wyroku SN z 14.03.2003 r., V CKN 1754/00). Jeśli bowiem Pani mąż jako obecnie wydzierżawiający jest właścicielem rzeczy, przysługują mu według wyboru: roszczenie o zwrot przedmiotu dzierżawy (art. 705 K.c.) oraz roszczenie windykacyjne (art.222 § 1 K.c.). Dzierżawcy nie przysługuje prawo zatrzymania przedmiotu dzierżawy w celu zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń o zwrot nakładów lub naprawienie szkody (art. 461 § 2 K.c.), tym bardziej, że umowa ustna takiej sytuacji nie przewiduje (choć jest to dopuszczalne).
A zatem Pani mąż powinien w pierwszej kolejności wypowiedzieć umowę dzierżawy zgodnie z ww. zasadami lub umówić się ze szwagrem na wcześniejsze nić 1 rok wypowiedzenie umowy. Do tego jednak czasu szwagier Pani męża ma prawo występować o dopłaty.
Pan Jan odziedziczył gospodarstwo po swoich rodzicach, które wcześniej dzierżawił jego kuzyn na podstawie ustnej umowy. Po zmianie właściciela, kuzyn nie zrezygnował z użytkowania ziemi i złożył wniosek o dopłaty bez informowania nowego właściciela. Pan Jan, chcąc przejąć zarządzanie gruntami, musiał wypowiedzieć umowę dzierżawy, mimo że była zawarta ustnie i z rodzicami, a nie z nim. Dopiero po zakończeniu okresu wypowiedzenia mógł sam starać się o dopłaty.
Pani Maria otrzymała ziemię rolną w darowiźnie od ojca. Ziemia była wcześniej dzierżawiona przez sąsiada na podstawie umowy ustnej. Po zmianie właściciela, sąsiad kontynuował użytkowanie gruntu bez zawarcia nowej umowy z Panią Marią. Gdy ta chciała rozpocząć własną działalność rolniczą, musiała formalnie wypowiedzieć dzierżawę, mimo że umowa była ustna i zawarta z jej ojcem. Dopiero po wypowiedzeniu umowy mogła w pełni korzystać z ziemi.
Pan Tomasz przejął gospodarstwo po rodzicach, którzy wydzierżawiali część gruntów sąsiadowi na podstawie nieformalnej umowy. Po przejęciu, sąsiad nadal uprawiał ziemię i składał wnioski o dopłaty. Pan Tomasz, chcąc samemu ubiegać się o dopłaty, dowiedział się, że mimo zmiany właściciela, umowa dzierżawy nadal obowiązuje. Musiał wypowiedzieć umowę zgodnie z przepisami, aby móc sam zarządzać gruntami.
Zmiana właściciela gruntów rolnych nie oznacza automatycznego zakończenia obowiązującej umowy dzierżawy, nawet jeśli została ona zawarta ustnie. Nowy właściciel wstępuje w prawa wydzierżawiającego i musi formalnie wypowiedzieć umowę, aby odzyskać kontrolę nad gruntami. Kluczowe jest, by działać zgodnie z przepisami, aby uniknąć problemów związanych z dopłatami czy prawem użytkowania ziemi przez dzierżawcę.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących umów dzierżawy i zarządzania gruntami rolnymi, zapewniając wsparcie na każdym etapie rozwiązania prawnego. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne doradztwo dostosowane do Twoich potrzeb. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2003 r.,sygn. akt V CKN 1754/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
