Brak umowy dzierżawy ziemi a zasiedzenie

Podaje Pan, że pozostaje Pan właścicielem gospodarstwa rolnego. Gospodarstwo to oddał Pan do używania rolnikowi ok. 10 lat temu – on pobiera dopłaty unijne, Pan płaci podatek gruntowy. Nie podpisał Pan umowy dzierżawy. Zapytuje Pan, czy może Pan spodziewać się, że rolnik może zasiedzieć gospodarstwo.

Zasiedzenie mimo braku umowy pisemnej na dzierżawę

Słusznie obawia się Pan negatywnych konsekwencji niesformalizowania stosunku dzierżawy (oddania do korzystania i pobierania pożytków w zamian za korzyści po Pana stronie – czy takie są? Jeśli nie, odpowiednio będzie się przyjmować także przepisy dotyczące umowy dzierżawy) z rolnikiem. Rolnik w takiej sytuacji bowiem łatwiej będzie mógł dowieść, że zachowywał się jak posiadacz samoistny nieruchomości, co przy posiadaniu przez lat 30 może doprowadzić do zasiedzenia ziemi, tj. do tego, że to sąsiad stanie się jej właścicielem. Możliwe bowiem, że rolnik nie przyznałby się do tego, że wziął ziemię w dzierżawę. Nie przeszkadza temu opłacanie przez Pana podatków, choć nie jest to okoliczność bez znaczenia – byłaby to jedna z Pana przesłanek do obrony. Orzecznictwo wskazuje, że nie jest to jednak kwestia najważniejsza – samo opłacanie podatków nie wystarczy, by nie pozwolić na zasiedzenie.

Zasiedzenie a posiadanie samoistne

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych”.

Żeby nabyć nieruchomość przez zasiedzenie, trzeba zachowywać się jak właściciel nieruchomości – być posiadaczem samoistnym.

Definicję posiadacza samoistnego formułuje art. 336:

„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

Zobacz również: Czy umowę dzierżawy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Umowa ustna na dzierżawę roli

Powyższy przepis definiuje także posiadacza zależnego – jest nim m.in. dzierżawca, bowiem jego prawo jest prawem pochodnym – pochodzi od właściciela rzeczy.

Rolnik pozostaje posiadaczem zależnym nieruchomości w sytuacji, w której podpisał umowę dzierżawy – nie może w takiej sytuacji wykazywać, że zachowywał się jak właściciel rzeczy i władał nią jak tenże właściciel, wtedy bowiem włada nią jak dzierżawca. Umowa ustna jest oczywiście ważna, ale trudno udowodnić jej istnienie, co tu miałoby podstawowe znaczenie.

Podpisanie umowy dzierżawy roli

Jeśli zatem nie ma pisemnej umowy dzierżawy, pierwszym krokiem, jaki powinien Pan uczynić, jest pisemne sformalizowanie stosunku dzierżawy, najlepiej z podaniem świadczeń, które rolnik ma uiszczać na Pana rzecz, z określeniem jego obowiązków (np. utrzymywanie ziemi w należytym stanie i porządku). Nie ma znaczenia, czy zawrą Państwo umowę przed notariuszem czy też umowę w zwykłej formie pisemnej – obydwie będą stanowiły dowód zaistnienia stosunku dzierżawy. Ponieważ umowa została zawarta wcześniej w formie ustnej, aktualnie może nastąpić tylko potwierdzenie jej zawarcia ówcześnie. W umowie może się znaleźć się zapis o potwierdzeniu, że strony zawarły umowę, ale też zapis o tym, że postanawiają że (…) – i tu nastąpiłby opis wzajemnych świadczeń aktualnie, gdyby Pan chciał np. nałożyć jakieś obowiązki na dzierżawcę teraz.

Zobacz również: Dzierżawa gruntu od gminy a wykup

Dobra i zła wiara

Nadmienię, że rolnik musiałby władać ziemią jak właściciel przez lat 30, żeby zasiedzieć nieruchomość. W opisanej sytuacji nie widzę bowiem przesłanek do zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze.

Zgodnie z aktualnie przyjmowanym w orzecznictwie i doktrynie poglądem, w dobrej wierze pozostaje osoba, która nie wiedząc o tym, nabyła rzecz od osoby niebędącej jej właścicielem lub od osoby niemającej zdolności albo do czynności prawnych albo gdy akt notarialny przenoszący własność był nieważny. „Posiadaczem w dobrej wierze jest (…) osoba, która – nie wiedząc o tym – nabyła rzecz od osoby niebędącej jej właścicielem lub od osoby niemającej zdolności albo czynności prawnych, albo gdy akt notarialny przenoszący własność okazał się nieważny. Natomiast nie jest w dobrej wierze ten, kto nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, ponieważ zdaje sobie sprawę albo powinien sobie zdawać sprawę z tego, że nie nabył prawa własności” (za: J. Naczyńska, Komentarz do art. 172 K.c., red. M. Fras, teza 39, Lex). Rolnik nie nabył posiadania samoistnego, ale i na pewno u niego nie można by mówić o dobrej wierze – on cały czas wie, że nie jest właścicielem nieruchomości, a jedynie ją wydzierżawił. Rolnik nie może mieć uzasadnionego przekonania, że pozostaje właścicielem rzeczy, skoro jest dzierżawcą (nie mógł go mieć w momencie wejścia w posiadanie ziemi), stąd też nawet gdyby przyjąć, że mógłby zasiadywać działkę (np. nie udowodniłby Pan, że istnieje stosunek dzierżawy), musiałby ją posiadać 30 lat, nie lat 20, bowiem nie pozostawał w dobrej wierze.

W aktualnej sytuacji powinien Pan zachowywać dowody zachowywania się jak właściciel działki i dowody, że rolnik jest posiadaczem zależnym. Przede wszystkim będzie to właśnie pisemna umowa dzierżawy. Prawa i obowiązki rolnika powinny być określone stosownie do stosunku dzierżawy, zaś Pana – do prawa własności. Gdyby były wątpliwości co do zachowania rolnika, np. nie chciałby podpisać umowy, rzeczywiście zachowywałby się jak właściciel ziemi, decydował o niej w całości, ludzie traktowaliby go jak właściciela (np. pytali o zgodę na np. przejazd, pozostawienie rzeczy na działce itd.), proszę wypowiedzieć umowę dzierżawy i wezwać rolnika do wydania ziemi. Gdyby po upływie terminu wypowiedzenia nie oddał ziemi, przynajmniej do tych 30 lat powinien Pan wnieść pozew o wydanie nieruchomości (powództwo windykacyjne).

Zobacz również: Ustna umowa dzierżawy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.