Budowa domku drewnianego na działce rolnej

Plan zagospodarowania a stawianie budynku na ziemi rolnej

To, czy można cokolwiek postawić na działce rolnej, zależy przede wszystkim od treści planu zagospodarowania przestrzennego. Nie zakupi Pani działki powyżej 1 ha bez zgody KOWR-u.

Przepis, który przewiduje, że ograniczeń w obrocie nie stosuje się do nieruchomości mniejszych niż 1 ha, mówi wyraźnie o nieruchomości rolnej w ujęciu wyrażonym w art. 461 Kodeksu cywilnego. Ustawa nic definiuje pojęcia części nieruchomości jako działek ewidencyjnych.

Proszę zwrócić także uwagę, że to plan zagospodarowania dla gminy określa funkcje zabudowy i możliwości zabudowy na danym terenie. Jeśli brak jest planu – to konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy, a ta jest jeszcze trudniejszym tematem.

Budynek związany z działalnością na ziemi rolnej

Co do zasady jednak na działce rolnej jest możliwe postawienie budynku związanego z działalnością rolniczą. „Za budynki służące działalności rolniczej należy uznać nie tylko budynki wykorzystywane w tym celu, czy używane w ramach takiej działalności, ale również przeznaczone do tego” (prawomocny wyrok WSA z 10 grudnia 2012 r., sygn. akt I SA/Go 436/12).

Jednak aby budynek uznać za związany z działalnością rolniczą, może zaistnieć konieczność wykazania, że jest to budynek gospodarczy, posadowiony na użytkach rolnych, będących częścią składową gospodarstwa rolnego, a nadto dokonać precyzyjnych ustaleń w zakresie jego rzeczywistego wykorzystania.

Ponieważ jednak nie znam treści planu i definicji, a różnie mogą tłumaczyć tę kwestię w zakresie zaliczalności budynku do charakteru rolnego – mogą wprowadzać ograniczenia. Np takie jak podałam powyżej – posadowiony na użytkach rolnych, będących częścią składową gospodarstwa rolnego.

Zobacz również: Warunki zabudowy na domek letniskowy

Decyzja o warunkach zabudowy

Z kolei decyzja o warunkach zabudowy – konieczna nawet przy zgłoszeniu – zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim określonych. „Określona w punkcie 1 art. 61 ust. u.p.z.p. kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę „dobrego sąsiedztwa”, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo- społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Dalej Sąd wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Z przepisu § 1 tego rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Z kolei w § 4 cytowanego rozporządzenia zawarto szereg wskazań co do wyznaczania tzw."obowiązującej" linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora. Z powyższego dla sprawy poddanej sądowej kontroli wynika, że wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, jak i sama analiza, winny uwzględniać zasadę „dobrego sąsiedztwa” w aspekcie naczelnej zasady zachowania „ładu przestrzennego”.

Z kolei granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie „obszaru analizowanego” należy traktować jako wskazanie, które działki sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania „wymagań dotyczących nowej zabudowy”, o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. (zob. wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1161/16).

Prawo do zagospodarowania terenu

W myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jednym ze składników prawa własności nieruchomości jest prawo właściciela do jej zagospodarowania i zabudowy zgodnie z jego wolą (por. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z Niewiadomskiego, Warszawa 2015, s. 57–58). Prawo to może być ograniczone postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz jego realizacja nie może naruszać chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Jeśli więc plan dopuszcza zabudowę na tej działce albo brak jest planu, ale sąsiednie działki są w taki sposób zabudowane – będzie Pan mógł pobudować tam domek. O ile będzie on związany z produkcja rolną.

Zobacz również: Budowa domu na działce rolnej rodziców

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.