Budynek w zabudowie zagrodowej wykorzystywany w działalności gospodarczej

Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego

Jeśli podczas budowy tego budynku, o którym Pan pisze, zgłaszał Pan albo uzyskał pozwolenie na budowę budynku gospodarczego i w rejestrze gruntów tenże budynek jest oznaczony jako budynek gospodarczy, to wówczas, dokonując zmiany sposoby jego przeznaczenia z gospodarczego na usługowy, musi Pan dopełnić formalności opisanych w ustawie Prawo budowlane. Reguluje je art. 71 i 71a ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nimi przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Zobacz również: Budowa obory a zgoda sąsiada

Podjęcie w budynku działalności usługowej

Podjęcie w budynku gospodarczym działalności usługowej może zmieniać warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, a być może pracy i zdrowotne tegoż budynku. Winien Pan zatem takową zmianę zgłosić, jeśli faktycznie je zmienia. Jeśli nie dochodzi do zmiany żadnego z tych warunków, wówczas zgłoszenie zmiany nie jest konieczne. To zaś musi Pan ocenić. Nie wiem, do czego ów magazyn jest wykorzystywany, jakie materiały są w nim przechowywane, a tym samym jakie warunki bhp, ppoż muszą być spełnione i czy są inne niż dla budynku gospodarczego.

Zobacz również: Domek rekreacyjny na działce rolnej

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania

Jeśli do zmiany nawet jednego z takich warunków dochodzi, to ustawa Prawo budowlane wskazuje, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. „Do zgłoszenia należy dołączyć:

1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

4) zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;

6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii”.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Co ważne i o czym wprost stanowi art. 72 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, „zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części a zmiana sposobu użytkowania przez pana może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia”. Nie jest zatem możliwa legalna zmiana przed zgłoszeniem. Ustęp 7 tego samego artykułu wskazuje wręcz, że „dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych”.

„W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:

1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;

2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2”.

Po upływie terminu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa wyżej i w przypadku stwierdzenia jego wykonania - w drodze postanowienia – ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. W przypadku niewykonania w terminie obowiązku nałożonego przez organ albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Zobacz również: Wydzielenie działki budowlanej z rolnej

Dopełnienie formalności przez rolnika

Skoro Pan już zmienił sposób użytkowania obiektu, to musi Pan jak najszybciej dopełnić formalności. Z uwagi na to, że już doszło do zmiany bez uprzedniego zgłoszenia (płaci Pan nawet inny podatek), to organ administracji architektoniczno-budowlanej, organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, wstrzyma użytkowanie tego obiektu oraz nałoży na Pana obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymienionych przez ustawodawcę jako załączniki do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania (wypunktowałam je wyżej). Wskazuję także, że zgodnie z orzecznictwem zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego przed dokonaniem wymaganego zgłoszenia powinna być traktowana jako samowola budowlana. Przystąpienie do użytkowania obiektu należy rozumieć jako rozpoczęcie korzystania, używania przynajmniej części budynku, przy czym przystąpić do użytkowania można jednokrotnie, a późniejszy stan faktyczny należy oceniać jako kontynuowanie samowolnego użytkowania danego obiektu. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 sierpnia 2019 roku, sygn. akt II OSK 2393/17. Jeśli do takiego przekonania doszły organy w Pana sprawie, pozostanie Panu złożenie wniosku legalizacyjnego oraz uiszczenie opłaty legalizacyjnej, aby uzyskać decyzję legalizacyjną. Organ zaś zobowiązane Pana do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych (tych, które były wymagane do zgłoszenia zmiany sposoby użytkowania obiektu).

Podział budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe wynika z przepisu § 209 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Budynek gospodarczy i magazyn, z uwagi na przeznaczenie i sposób użytkowania, został zaliczony do innej kategorii zagrożenia ludzi (pkt 2 magazyn, pkt 3 budynek gospodarczy). Do budynków gospodarczych odnoszą się wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego budynków oraz części budynków stanowiących odrębne strefy pożarowe określanych jako IN – § 209 ust. 4 Rozporządzenia. Wydaje się, że już tylko ta okoliczność może przesądzić o tym, że w przypadku rozpoczęcia użytkowania budynku gospodarczego jako magazynu zmianie mogą ulec warunki pożarowe w rozumieniu art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, co z kolei wymaga uprzedniego dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Niezbędna jest jednakże dokłada analiza okoliczności sprawy przez Pana, gdyż wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego podlegają wyłączeniom w zależności od rodzaju budynku (np. przepis § 213 rozporządzenia). Załączam link do rozporządzenia,, aby był Pan w stanie dokonać analizy, czy akurat Pański budynek gospodarczy, a obecnie magazyn, wymaga zgłoszenia zmiany: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20020750690/O/D20020690.pdf (obecnie już raczej jak najszybszej legalizacji braku zgłoszenia zmiany przed jej dokonaniem).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.