• Autor: Michał Soćko
Sprawa dotyczy wykonanej przez geodetę mapy wyjścia ze współwłasności działki rolnej 0,3 ha dla 3 współwłaścicieli. Działka została kupiona przed ponad 10 laty, przy czym nikt ze współwłaścicieli nie był i nie jest rolnikiem. Sąd zarzuca niezgodność mapy z ustawą o ustroju rolnym. Czy w tym stanie rzeczy sąd może nie wydać postanowienia korzystnego dla wnioskodawców? Co jest ważniejsze ustawa o ustroju rolnym z 2016 r. czy przepisy Kodeksu cywilnego?
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459; zwanej dalej „K.c.”) w zakresie, w jakim odnoszą się one do zniesienia współwłasności. Przepisy te stanowią:
„Art. 210. § 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
§ 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.
Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.”
Zobacz również: Podział działki rolnej poniżej 0,3 ha
Tytułem wstępu należy wskazać, że w trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby: fizyczny podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny rzeczy. Podział taki nie może jednak zostać przeprowadzony, jeżeli byłby on sprzeczny z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. gdyby podział miał doprowadzić do likwidacji przedsiębiorstwa) albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (np. w przypadku podziału dzieła sztuki).
Drugim sposobem sądowego zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli. Sposób ten umożliwia zachowanie przynajmniej jednemu ze współwłaścicieli prawa własności dotychczas wspólnej rzeczy. W tej sytuacji sąd powinien przyznać pozostałym współwłaścicielom spłaty, będące równowartością ich udziałów.
Jeżeli żaden z przedstawionych powyżej sposobów nie zostanie zastosowany, sąd może doprowadzić do zniesienia współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej. Ma to miejsce przede wszystkim wtedy, kiedy wszyscy współwłaściciele złożą co do tego zgodny wniosek. Ponadto sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy, jeżeli rzecz nie może zostać podzielona, a okoliczności (np. fakt, że rzecz nie jest przydatna żadnemu współwłaścicielowi) to uzasadniają.
Wskazać należy, że podział fizyczny działki może nastąpić tylko wtedy, gdy nie jest on sprzeczny z przepisami ustawy. Zatem jeżeli sąd stwierdzi, że przepisy ustawy szczególnej sprzeciwiają się zaproponowanemu podziałowi, to nie wyda on takiego postanowienia.
Ponadto, wbrew temu, co Pani twierdzi, nie ma sprzeczności między przepisami Kodeksu cywilnego a ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 2196 ze zm.), czy ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. 2018 r., poz. 121; zwanej dalej „u.g.n.”).
Zobacz również: Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej
Kodeks cywilny dopuszcza bowiem podział fizyczny pod warunkiem, że nie będzie on sprzeczny z ustawą szczególną (art. 211 K.c.). W Państwa jednak przypadku ustawa szczególna stanowi, że:
„Art. 93. 2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.”
„Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.”
W innych przypadkach podział nieruchomości rolnej czy leśnej nie powinien prowadzić do wydzielenia działki mniejszej niż 0,3 ha.
Poza tym art. 210 § 2 K.c. wyraźnie wskazuje, że zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy, tj. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Podsumowując, przy podziale fizycznym nieruchomości sąd musi zawsze uwzględniać nakazy czy zakazy wynikające z ustaw szczególnych. Jeżeli przepis szczególny nie będzie pozwalał na taki podział, to wówczas w grę będą wchodziły pozostałe sposoby zniesienia współwłasności.
Zobacz również: Podział działki rolnej w celu sprzedaży
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Soćko
Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.
Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.
Zapytaj prawnika
