• Data: 2022-05-06 • Autor: Wioletta Dyl
Czy mogę utworzyć gospodarstwo agroturystyczne złożone z 5 domków letniskowych o pow. do 35 m2, oddalonych od siebie? Działka ma ok. 1,70 ha lasu i ponad 3 ha gruntów rolnych, w tym 2 ha użytków rolnych. Jest usytuowana na obszarze Natura 2000. Działka jest bez infrastruktury. Czy taką inwestycję mogę zrealizować jedynie na zgłoszenie, jeśli tak, to pod jakimi warunkami? Czy muszę mieć projekt zagospodarowania całej działki wykonany przez architekta z uprawnieniami? Dołączam uchwałę tutejszej rady miejskiej w sprawie aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Czy w świetle definiowanych przez uchwałę warunków mogę na tej działce, na obszarze Natura 2000, zbudować kilka domków letniskowych, tworząc gospodarstwo agroturystyczne?
Dla inwestycji budowlanych na obszarach chronionych (np. Natura 2000) przewidziane są liczne ograniczenia formalnoprawne. Informację na ten temat rzeczywiście można znaleźć w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Niemniej jednak, wbrew powszechnemu przeświadczeniu, budowa na nich jest dopuszczalna, aczkolwiek pod pewnymi warunkami. Znajdują się one w planach ochrony, które ustanawia minister właściwy do spraw środowiska w drodze rozporządzenia. Plany te określają m.in. warunki zagospodarowania przestrzennego, w tym terenów lokalizacji zabudowy możliwej bez szkody dla obszaru Natura 2000, infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, infrastruktury turystycznej, a także obszarów, które powinny być zalesione, a także działań ochronnych dla utrzymania lub odtworzenia właściwego stanu ochrony przedmiotów ochrony obszaru Natura 2000.
A zatem jeżeli działka jest objęta MPZP, należy sprawdzić, czy dopuszczono w nim możliwość zabudowy rekreacyjnej. Jeśli plan nie przewiduje takiej możliwości, wówczas konieczne jest złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia takiej działki, czyli przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną, na której będzie można wybudować określony obiekt. Należy mieć na uwadze klasę bonitacji gleb. Przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolnicze dla klas I-III wymaga odpowiedniej zgody. Dla gorszych klas gleb wystarczający jest tryb zgłoszenia. Jeśli zgłosi się zamiar postawienia takiego domku letniskowego na działce rolnej i organ nie zgłosi sprzeciwu – to można przystąpić do prac. Jeżeli jednak organ wyda decyzję odmowną, to należy niestety wnioskować o wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej. Zasadniczo bowiem projektowany budynek musi mieć związek z funkcją rolną terenu. Musiałby więc stanowić element zabudowy zagrodowej, a to już nie to samo co zabudowa letniskowa.
Do wymienionego wniosku należy dołączyć uzasadnienie potrzeby przekwalifikowania. Wniosek o zmianę planu ma charakter postulatywny, co oznacza, że gmina nie jest zobowiązana do jego rozpatrzenia ani dokonania zmiany w planie.
Zobacz również: Dom na zgłoszenie warunki
Podobny problem jest z działkami określonymi w MPZP jako leśne. Zwykle jest to niemożliwe, chyba że miejscowy plan wprost dopuszcza taką zabudowę (bardzo rzadko tak się dzieje). Jednakże również i w tym przypadku taka zabudowa, o ile jest możliwa, to tylko wówczas, gdy domek ma związek z funkcją leśną terenu. Można jednak wystąpić o zmianę lasu na np. uprawę rolną, która jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Decyzję na wniosek zainteresowanego właściciela lasu podejmuje kierownik urzędu rejonowego – starosta (art. 13 ust 2 i 3 ww. ustawy o lasach). Wniosek trzeba dobrze umotywować i dołączyć odpowiednie załączniki (m.in. wyrysy z map). Urzędnik starosty oceni jakość drzewostanu i oceni, czy warunki na działce rokują, że utrzyma się tam las. Następnie wyda stosowną opinię, z którą trzeba się udać do tzw. klasyfikatora (kwalifikatora) gruntów – listę osób wykonujących ten zawód powinno podać starostwo. Klasyfikator sporządzi operat z oceną gleboznawczą gruntu. Operat trzeba złożyć w starostwie, które wyda decyzję o przekwalifikowaniu działki. Nie ma z tym problemu, jeśli las nie jest wyjątkowo cenny i nie leży w granicach parku narodowego.
Jeśli w aktualnym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego działka nie została przewidziana do zabudowy, to nie ukrywam, że zasadniczo nic nie da się zrobić do czasu zmiany planu. Z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika bowiem wprost, że przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne poza planem zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwe. Dopiero dawny grunt leśny, przeznaczony już w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nieleśne, może być wyłączony z produkcji leśnej. Można też spróbować wystąpić z wnioskiem o drobną zmianę planu dla tej jednej działki w trybie art. 7 ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych stanowiących prywatną własność zgodę musi wydać marszałek województwa po uprzednim uzyskaniu pozytywnej opinii izby rolniczej). Występuje o taką zgodę wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w zależności od tego, w jakiej gminie położona jest działka.
Gdy uzyska Pan w powyższym trybie zmienione przeznaczenie działki, należy wyłączyć ją z produkcji leśnej. Decyzję w tej sprawie wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Będą w niej określone obowiązki związane z wyłączeniem.
Ponadto działki leśne i rolne, na których zamierza się zbudować domki letniskowe, powinny mieć dostęp do dróg publicznych oraz być uzbrojone na tyle, aby przeprowadzenie budowy było możliwe (a więc konieczny może być dostęp do bieżącej wody oraz przyłącze elektryczności). Dodatkowo, przy drodze, przy której znajduje się działka, na której ma powstać domek, powinien znajdować się co najmniej jeden taki budynek, na podstawie którego można określić charakter ewentualnej budowli. Są to podstawowe wymagania, jakie musi spełniać działka. Na przeszkodzie mogą stanąć jeszcze inne przepisy, na przykład te dotyczące ochrony środowiska lub rozporządzenia miejscowe, ustanawiane przez wojewodów konkretnych obszarów. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 3 Prawa budowlanego:
„Pozwolenia na budowę wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.”
Zobacz również: Użyczenie działki pod budowę domu
Innymi słowy należy dowiedzieć się, czy Pana przedsięwzięcie na obszarze Natura 2000 wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko:
Powyższe stanowi odstępstwo od reguły zawartej w art. 29 ust. 1 pkt 2a ustanawiającej w stosunku do domków letniskowych jedynie obowiązek zgłoszenia, tj.:
„Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (...)
2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki; (...).”
W stosunku do takich budynków jak domki letniskowe obowiązują też pewne ograniczenia. Otóż można wybudować je na zgłoszenie w ilości nie większej niż 1 na każde 500 m2. Budynek taki musi być parterowy i mieć powierzchnię zabudowy do maksymalnie 35 m2. Po dokonaniu zgłoszenia odczekujemy 30 dni, w czasie których urząd ma czas na ewentualne wniesienie sprzeciwu co do naszych planów. Milczenie urzędu uznaje się za zgodę i można przystąpić do postawienia domku letniskowego. Do zgłoszenia należy dołączyć: rysunki (szkice) budynku (rzut, elewacje), a także rysunek pokazujący usytuowanie budynku na działce. Ten ostatni warto zrobić na kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej (do uzyskania w wydziale geodezji). Rysunki powinny zawierać wymiary budynku, jego odległość od granic działki i innych charakterystycznych obiektów (np. innych budynków na działce i działkach sąsiednich).
W zgłoszeniu należy:
• podać miejscowość i numer działki (działek), na której budynek będzie się znajdował;
• opisać budynek – wskazać, z jakich materiałów będzie wybudowany, określić jego parametry, m.in. powierzchnię zabudowy (liczoną po obrysie ścian zewnętrznych), wysokość, kąt nachylenia dachu;
• określić termin rozpoczęcia prac;
• napisać, w jakie instalacje wewnętrzne budynek będzie wyposażony.
Należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Zobacz również: Zakup domku letniskowego na działce dzierżawionej
Natomiast mam wątpliwości, czy działalność wynajmu domków letniskowych można zaliczyć do agroturystyki. Agroturystyka obejmuje świadczenie usług turystycznych w czynnych gospodarstwach rolnych, zatem swoją działalność może Pan prowadzić w ramach gospodarstwa albo poza nim, tylko już wtedy nie będzie to działalność agroturystyczna.
Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej, która będzie w miała zastosowanie w opisanym przypadku, w swoim art.z3 przewiduje, że jej przepisów nie stosuje się do wynajmowania przez rolników pokoi ani innych usług świadczonych przez rolników na rzecz turystów, ale oznacza to tylko tyle, że rolnik nie musi takiej działalności zgłaszać w ewidencji działalności gospodarczej (o ile nie ma domków letniskowych). Zatem z tego przepisu nie mogą skorzystać osoby, które wynajmują na terenie wiejskim pokoje w budynkach niewchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych – wykonywanie działalności usługowej polegającej na wynajmie turystom na krótkotrwałe okresy mieszkania położonego w gospodarstwie rolnym, domku letniskowego położonego na terenie wiejskim i miejsc na ustawianie namiotów – zgodnie z art. 5a pkt. 6 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r Nr 14, poz. 176 z późn.zm.) –zalicza się do pozarolniczej działalności gospodarczej. Skoro zatem domki letniskowe nie mogą być uznane za część zasobów gospodarstwa rolnego, więc nie znajdzie w tym przypadku zastosowania art. 3 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a wynajmowanie tych domków będzie działalnością gospodarczą –mieści się to w kategorii związanej ze świadczeniem usług hotelarskich. Działalność polegająca na krótkotrwałym wynajmie lokali zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług została sklasyfikowana w Sekcji H, dziale 55, symbol 55.23.13 jako usługi wynajmu umeblowanych lokali krótkotrwałego zakwaterowania, takich jak: pokoje gościnne, kwatery wiejskie, domki letniskowe, apartamenty. W tekście jednolitym opublikowanym w Dz. U. Nr 223 z 2004 r., poz. 2268 w art. 35 ust. 3 czytamy: „Za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawienie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 pkt.4, oraz wymagania określone w ust. 1 pkt. 2”. To oznacza, że prowadząc wynajem domków, będzie Pan prowadził wynajem „innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie”. Konsekwencją tego stanu rzeczy jest:
Dwa ostatnie punkty regulowane są w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie z dnia 19 sierpnia 2004 r. (Dz. U. z 2006 r. Nr 22 poz. 169) z późn. zm.).
Zgłoszenie obiektu do ewidencji jest obowiązkiem, którego dokonanie przedsiębiorca lub rolnik powinien udowodnić. Wystarczy w tym celu potwierdzenie nadania pisma zgłaszającego lub potwierdzenie jego złożenia dokonane na kopii pisma. Nie jest konieczne wydawanie przedsiębiorcy żadnej decyzji lub postanowienia o wpisaniu obiektu do ewidencji. Ewentualnym dokumentem urzędowo potwierdzającym pozostawanie w ewidencji może być zaświadczenie wydane przedsiębiorcy na jego żądanie, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego o wydawaniu zaświadczeń.
W praktyce, więc prowadzona przez Pana działalność agroturystyczna powinna być traktowana jak zakład hotelarski i posiadać książki zameldowań. Książkę taką można dostać we własnym urzędzie gminy. Zaniedbania w wykonywaniu obowiązku meldunkowego powodują odpowiedzialność na podstawie przepisów o wykroczeniach.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
