• Autor: Tomasz Krupiński
Byłem właścicielem domku letniskowego położonego na terenie lasów państwowych, z którymi miałem umowę dzierżawy gruntu na czas nieokreślony z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. W roku 2012 wysłałem zapytanie do nadleśnictwa o ustosunkowanie się do tematu sprzedaży domku, otrzymałem pismo, które stwierdza, że w przypadku sprzedaży domku zostanie zawarta umowa dzierżawy gruntu z nabywcą na tych samych zasadach, które ja posiadałem, i załączono jeszcze wzór przyszłej umowy. W 2015 doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Nadleśnictwo odmówiło podpisania umowy z kupującym ze względu na plany dotyczące tej działki. Po kontakcie z mojej strony zostało mi zasugerowane, że powinienem rozwiązać umowę dzierżawy w celu podpisania umowy z nabywcą. Po rozwiązaniu umowy za porozumienie stron nabywca otrzymał propozycję zawarcia umowy na okres 3 lat niezgodną z pismem nadleśnictwa z 2012 roku. Oddał sprawę do sądu o unieważnienie sprzedaży i mimo podważenia przez sąd, że to ja wprowadziłem go w błąd, sąd orzekł, że sprzedaż jest niemożliwa do realizacji. Poniosłem koszty spore koszty. Teraz otrzymałem pismo z nadleśnictwa, że mam usunąć domek i nasadzenia. Uważam, że wprowadzono mnie w błąd. Jakie mam prawa?
Problem sprowadza się do istoty umowy sprzedaży. Zgodnie z przepisem art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny (K.c.) część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Przepis art. 48 K.c. precyzuje zaś, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Jeden z tych wyjątków wprowadza przepis art. 49 § 1 K.c., który wskazuje, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Przepis art. 48 K.c. wymaga – dla uznania określonych urządzeń znajdujących się na gruncie za część składową gruntu (będącą w następstwie własnością właściciela gruntu) – istnienia trwałego powiązania urządzenia z gruntem. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że „dla uznania budynku i innego urządzenia za część składową nieruchomości konieczne jest ustalenie istnienia trwałego powiązania z gruntem (…), co musi być dokonywane w oparciu o konkretne okoliczności i obowiązujące przepisy, w szczególności przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)” [A. Kidyba (red.), K. Kopaczyńska-Pieczniak, i in., Kodeks cywilny. Komentarz, tom I. Warszawa 2009).
Budynek znajdujący się na gruncie (w sposób trwały z nim związany - co jest koniecznością w przypadku budynku) jest zatem cywilnoprawną własnością właściciela gruntu.
Co do kwestii zwrotu nasadzeń i nakładów to stosowne regulacje znajdziemy w umowie dzierżawy. Proszę o jej przesłanie celem ustalenia, czy przysługują Panu roszczenia wobec nadleśnictwa o zwrot nakładów.
Zobacz również: Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
