Jak dokupić ziemię rolną, nie będąc rolnikiem?

Zmiana zasad obrotu nieruchomościami rolnymi

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości, co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.”

Zobacz również: Ile wynosi dodatek do emerytury za chorobę zawodową?

Kto może być nabywcą ziemi rolnej?

Mając to na uwadze, należy stwierdzić, że od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Wobec tego na samym początku warto się zastanowić, czy spełnia Pani warunki, aby uznać Panią za rolnika indywidualnego. Jeśli tak by się okazało, to dalsza analiza przepisów ustawy staje się bezprzedmiotowa. Z opisu wynika, że spełnia Pani warunek posiadania na terenie tej samej gminy działki rolnej. Spełnia Pani również ustawowy warunek zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5 lat. Nie precyzuje Pani jednak, jakie dokładnie posiada wykształcenie. Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych.

Zobacz również: Czy można kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem?

Posiadacz kwalifikacji rolniczych według ustawy

Zgodnie z ustawą – osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:

„a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.”

Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie, jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo – jeśli ukończyła Pani któryś z nich, spełnia Pani ustawowe warunki. Jeśli nie, to również studia podyplomowe o kierunkach rolniczych lub bliskich są akceptowalne. Istnieje również możliwość uznania Pani kierunku za kierunek zbliżony do rolnictwa, jeśli tylko w ich trakcie prowadzone były zajęcia o tematyce zbliżonej do rolniczej. Zgodnie zaś z treścią podpunktu „c” przywołanego przepisu wskazać należy, iż jeśli nie dysponuje Pani dyplomem ww. kierunków, to wykształcenie wyższe na innych kierunkach oraz fakt posiadania co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie również kwalifikuje Panią jako rolnika indywidualnego. Koniecznym warunkiem jest również samodzielne gospodarowanie na swej działce od co najmniej 5 lat. Za staż pracy w rolnictwie może być uznany sam okres pozostawania ubezpieczonym w KRUS.

Jeśli nie spełnia Pani któregoś z przedstawionych warunków, to zmienia się również procedura nabycia nieruchomości rolnej.

Złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o zgodę na zakup ziemi rolnej

W takim przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 roku w miejsce dotychczasowej Agencji. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

„1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”

Zobacz również: Zakup gospodarstwa rolnego przez nie rolnika

Zakup ziemi rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem

Mając na uwadze powyższe, stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca – czyli rodzina męża, która musi wykazać, iż nie znalazł się żaden chętny na nabycie nieruchomości. Zgodnie z doktryną wystarczy samo potwierdzenie ogłoszenia o sprzedaży umieszczonego w prasie oraz fakt niezgłoszenia się chętnych uprzywilejowanych, tj. rolników indywidualnych oraz innych podmiotów uprawnionych. Wniosek może złożyć również nabywca, czyli Pani. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka, jest znacznie łatwiejsza i szybsza. W tym przypadku nie musi Pani wykazywać swoich kwalifikacji – wystarczy sama rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej.

Przyjmując, że wybierze Pani pierwszą lub drugą drogę, należy uzyskać zgodę Ośrodka. KOWR ma na wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek. W przypadku gdy otrzyma Pani stosowną zgodę, wystarczy już tylko udać się do notariusza i dokonać wszystkich formalności związanych z zakupem nieruchomości, m.in. załatwić kwestie podatkowe oraz dokonać wpisów w księdze wieczystej. Musi Pani jednak pamiętać o kolejnych obostrzeniach. Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy musi Pani prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. Nie może Pani również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić sąd.

Jeśli zaś chodzi o kwestie związana z Pani mężem – brak jest przeciwwskazań do nabycia przedmiotowej nieruchomości wspólnie z mężem. Jeśli gospodarstwo ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, to wystarczy, aby tylko jeden z małżonków spełniał warunki przewidziane w ustawie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.