• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Chciałbym nabyć ziemię rolną, a nie jestem rolnikiem i nie mam żadnego potwierdzonego wykształcenia rolniczego. Jeżeli się zobowiążę do prowadzenia działalności gospodarczej i zamieszkania przez 5 lat w nabywanej nieruchomości, czy jest szansa, że KOWR udzieli mi zgody? Gdybym dostał zgodę:
Czy „siedlisko rolne„ i „gospodarstwo rolne” są według prawa tożsame?
Co do zasady osoba niebędąca rolnikiem i nieprowadząca działalności gospodarczej może nabyć ziemię rolną, o ile spełnia chociaż jeden z dwóch poniżej opisanych warunków.
Pierwszy warunek jest taki, że nierolnik może kupić ziemię rolną, jeśli ta ma powierzchnię do 1 ha (wówczas może ją kupić zarówno na terenie miejskim, jak i wiejskim). Gdy bowiem działka rolna ma powierzchnię powyżej 1 ha, to jej zakup przez nierolnika nie będzie możliwy. Niemniej, nawet w sytuacji, gdy działka rolna ma powierzchnię poniżej 1 ha, to stosownie do art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje w pierwszej kolejności prawo pierwokupu takiej nieruchomości rolnej. Wówczas notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży, której kopię wysyła Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, a ten ma 1 miesiąc na zajęcie stanowiska co do tego czy korzysta z prawa pierwokupu czy nie. Jeżeli w terminie miesiąca KOWR nie wypowie się w ogóle w sprawie lub oświadczy, że nie jest zainteresowany skorzystaniem z prawa pierwokupu, wtedy strony umowy (czyli Pan i sprzedający) mogą u notariusza zawrzeć drugą umowę, czyli umowę przeniesienia własności nieruchomości rolnej. Dopiero na podstawie tej drugiej umowy Pan jako kupujący stanie się właścicielem nieruchomości rolnej. Gdy działka ma powierzchnię powyżej 1 ha, to sprawa niestety wygląda dużo trudniej. Nabycie takiej nieruchomości rolnej będzie wymagać bezwzględnie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR wyrażonej w decyzji administracyjnej.
Zobacz również: Czy trzeba mieć wykształcenie rolnicze aby przejąć gospodarstwo rolne?
Z wnioskiem o taką zgodę może wystąpić m.in.
Jeżeli osoba niebędąca rolnikiem uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR-u na zakup nieruchomości rolnej celem utworzenia gospodarstwa rodzinnego lub powiększenia gospodarstwa rolnego, to musi ona zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez okres minimum 5 lat. Dopiero po upływie 5 lat od dnia zakupu na podstawie zgody taka osoba może sprzedać nabytą nieruchomość rolną i nie będzie zobowiązana do tego, aby prowadzić działalność rolną.
Zobacz również: Jak zostać rolnikiem bez szkoły?
Inna sytuacja upoważniająca nierolnika do zakupu nieruchomości rolnej to jej zakup od osoby spokrewnionej. Jeżeli osoba niebędąca rolnikiem i nabywająca grunty rolne nawet powyżej 1 ha jest osobą bliską zbywcy i jest z nią spokrewniona, to może ona nabyć ziemię rolną bez ograniczeń nakładanych przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Wówczas KOWR nie ma prawa pierwokupu nieruchomości rolnej. Powierzchnia sprzedawanych gruntów rolnych od osoby spokrewnionej może przekroczyć 1 ha, ale nie może być większa niż powierzchnia 300 ha użytków rolnych ustalona zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie jest też wtedy wymagane uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego o KOWR na sprzedaż gruntu rolnego.
Odpowiadając zatem na Pana pytania, wskazuję kolejno.
Jeśli nie ma Pan kwalifikacji rolniczych, to nawet gdy zobowiąże się Pan do prowadzenia działalności rolniczej i zamieszkiwania przez 5 lat w nabywanej nieruchomości, nie uzyska Pan zgody KOWR na zakup nieruchomości rolnej powyżej 1 ha. Art. 2a ust. 4 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprost wskazuje, że wnioskująca osoba fizyczna musi łącznie spełniać wszystkie 3 warunki, tj.:
Z uwagi na to, że nie uzyska Pan zgody na skutek braku kwalifikacji rolniczych, odpowiedź na kolejne pytania nie ma znaczenia prawnego. Gdyby jednak miał Pan kwalifikacje rolnicze, to wówczas po uzyskaniu zgody KOWR-u musiałby Pan prowadzić działalność rolniczą, czyli działalność związaną z uprawą roślin, która obejmuje: wszystkie uprawy rolne (w tym również uprawę grzybów), warzywnictwo i ogrodnictwo, szkółkarstwo, hodowlę i nasiennictwo roślin rolniczych i ogrodniczych oraz chowem i hodowlą zwierząt gospodarskich, tj. bydła, owiec, kóz, koni, świń, drobiu, królików, pozostałych zwierząt futerkowych, dzikich zwierząt utrzymywanych w gospodarstwie dla produkcji mięsa (np. dziki, sarny, daniele) i pszczół, a także działalność polegającą na utrzymaniu gruntów rolnych, już niewykorzystywanych do celów produkcyjnych, według zasad dobrej kultury rolnej przy zachowaniu wymogów ochrony środowiska (zgodnie z normami).
Zobacz również: Czy osoba prywatna może kupić działkę rolną?
W przepisach polskiego prawa ustawodawca nie zdefiniował siedliska. Niemniej, analizując orzecznictwo uznać należy, że za siedlisko należy rozumieć budynki i budowle znajdujące się na gruncie rolnym, takie jak budynki mieszkalne, budynki gospodarcze czy zagrody. Aby je zbudować, nie wystarczy posiadać gruntu rolnego o powierzchni 1 ha. Zasadnicze znaczenie dla oceny, czym jest siedlisko rolne i na jakich działka można je lokalizować, mają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej jest ono definiowane jako zabudowa mieszkaniowa i gospodarcza związana z produkcją rolną prowadzoną w ramach posiadanego areału i wskazuje się, o jaki areał konkretnie chodzi.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
